Lực đẩy từ nền kinh tế

Trong Diễn đàn bất động sản mùa thu lần thứ nhất diễn ra vào sáng 28/9, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế đánh giá: Đúng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn, nhưng đây là khó khăn chung của nền kinh tế.

Tuy nhiên, hiện nay, kinh tế Việt Nam đang có đà tăng trưởng mạnh, điều này sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản bứt phá.

Phân tích rõ hơn về điều này, TS Cấn Văn Lực nói: Về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. 

Các tổ chức quốc tế đều nhận định kinh tế năm nay khó khăn, năm sau sẽ sáng sủa hơn. Trong năm 2023, kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng từ 5-5,5% và sang năm 2024 dự báo khoảng 6,5%.

“Đây là mức bình thường nhất, khi chúng tôi lượng hóa các động lực tăng trưởng mới trong một cuộc họp với Quốc hội, nếu thuận lợi chúng ta có thể tăng trưởng thêm 0,4 đến 0,7 điểm phần trăm mỗi năm”, ông Lực nói.

Theo TS Cấn Văn Lực, kinh tế quý III năm nay có thể tăng trưởng gần 6%, quý IV khoảng 7,5%. Điều này cho thấy Việt Nam đang phục hồi quý sau tốt hơn quý trước, tương tự Trung Quốc và các quốc gia châu Á cũng đang trên đà tăng trưởng tốt.

Xuất khẩu và sản xuất công nghiệp của Việt nam bắt đầu tốt lên, lũy kế xuất khẩu tuy vẫn giảm nhưng đang ít dần, sản xuất công nghiệp đang phục hồi: Tháng 1 chỉ số âm đến 10%, đến giờ chỉ âm 0,47%.

Về giải ngân đầu tư công, mặc dù còn nhiều thách thức nhưng đã tăng mạnh trong năm nay, bình quân giải ngân 95% là tăng 25-30% so với cùng kỳ, hiện đóng góp 1,5 - 2% tăng trưởng bổ sung. 

Thu hút FDI đang phục hồi, đến hết tháng 7 còn âm, nhưng mới nhất, hết 9 tháng năm 2023, vốn đăng ký là 20,2 tỷ đô, tăng 7%, trong khi giải ngân FDI tăng 2,2%. Trong khi thế giới thu hút FDI dự báo khoảng 10%, ông Lực cho rằng, sự tăng trưởng này rất đáng quý. 

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%.

Tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng. 

Về cơ bản, việc điều hành lãi suất đi ngang, dự báo bắt đầu giảm từ quý III năm 2024 ở các nước khu vực châu Á, châu Âu. Việt Nam lãi suất điều hành về cơ bản đã và đang giảm 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào, hút tiền về để điều hoà thị trường.

Cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn. 

Về câu chuyện tỷ giá, so với đồng USD thì VNĐ đang mất giá khoảng 3%. Điều này ông Lực cho rằng không đáng lo, vì khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) dừng tăng lãi suất thì khó mà đồng USD tăng giá. Vì vậy, dự báo đến hết năm 2023, tỷ giá vẫn chỉ tăng khoảng 3 - 3,5%. 

“Theo tôi, lạm phát năm nay không đáng lo. Lạm phát năm tới cũng vậy, chỉ dưới khoảng 4%”, ông Lực chia sẻ.

Các yếu tố tác động tới thị trường bất động sản

Về cơ chế chính sách, TS Cấn Văn Lực cho rằng, một số chính sách chính tác động mạnh đối tới thị trường bất động sản. Đơn cử như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”.

Trong đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Ông Lực đánh giá, những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… 

Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. 

“Chúng tôi ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ, giá trị thực khoảng 70 - 80 ngàn tỷ. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường”, ông Lực nói.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. 

“Quan trọng hơn, hiện nay, bất động sản đã phát hành khoảng 47 nghìn tỷ, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi”, ông Lực nói thêm.

Về câu chuyện đáo hạn, cơ bản thời điểm cuối năm nay không đáng lo, điểm rơi đáo hạn chính sẽ là vào tháng 3 năm 2024.

Ông Lực cho rằng, vấn đề này không quá lo, vẫn trong tầm kiểm soát, hiện nay doanh nghiệp vẫn tích cực mua lại, giãn hoãn nợ trái phiếu.

Dù vậy, năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản đối mặt với những rủi ro thách thức chính như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu.

Ngoài ra, thị trường trái phiếu bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Do đó, ông Lực kiến nghị Việt Nam cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. 

“Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu”, ông Lực nhấn mạnh.