Dư âm trái phiếu nghìn tỷ và áp lực dòng tiền của chủ dự án The Maris Vũng Tàu

Nợ lớn, lợi nhuận khiêm tốn và áp lực từ đòn bẩy trái phiếu

Báo cáo doanh nghiệp gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội ngày 25/6/2025 cho thấy vốn chủ sở hữu của Allgreen ở mức 804 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả hơn 4.500 tỷ đồng. Trong đó, riêng nợ trái phiếu phát sinh thêm trong năm 2024 chiếm 2.270 tỷ đồng, nguyên nhân chính khiến tổng nợ tăng gần 2.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Allgreen thành lập năm 2008 dưới hình thức liên doanh với đối tác Singapore, hiện là thành viên của TDG Group do ông Bùi Ngọc Tuấn làm Tổng Giám đốc. Dự án The Maris Vũng Tàu quy mô 23 ha, tổng vốn đầu tư 6.000 tỷ đồng, phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp gồm 192 biệt thự và 3 tòa tháp căn hộ 18 tầng cung cấp hơn 1.700 căn hộ du lịch.

Vốn huy động qua trái phiếu đã giúp đẩy nhanh tiến độ thi công khu biệt thự Serenity, tháp Alaric và Polaris. Đến tháng 2/2025, dự án đã cất nóc tháp Alaric. Tháng 6, tháp Alaric hoàn thiện phần sơn bả các tầng giữa, tháp Polaris hoàn thành tầng 2 và tháp Atlantic chuẩn bị đóng nắp hầm.

Theo Saigon Ratings, tính đến tháng 3/2025, Allgreen đã hoàn thành 100% một số hạng mục gồm 51 căn biệt thự, hồ bơi, hồ cảnh quan và kè biển. Công ty bán được 74/192 biệt thự và 556/1.783 căn hộ, trong đó tháp Alaric chiếm 506 căn. Tuy nhiên, số biệt thự bán không tăng so với quý I/2024, căn hộ bán mới tăng thêm 310 căn. Tỷ lệ tiêu thụ tháp Alaric đạt 84% kế hoạch dù kỳ vọng bán hết 602 căn.

Saigon Ratings nhận định việc tiêu thụ sản phẩm chậm có thể do chiến lược bán hàng chưa hấp dẫn hoặc đánh giá chưa đúng nhu cầu thị trường. Vốn điều lệ hiện 860 tỷ đồng vẫn khiêm tốn so với nhu cầu vốn triển khai dự án, công ty dự kiến tăng vốn lên 1.400 tỷ đồng quý III/2025.

Rủi ro tài chính cao, Saigon Ratings giữ nguyên xếp hạng tín nhiệm vnBB+ với triển vọng ổn định cho Allgreen tháng 3/2025. Dòng tiền dự án yếu và dễ hụt nếu doanh thu không đạt kỳ vọng. Kịch bản giá bán giảm 50% có thể khiến dòng tiền ròng âm trong giai đoạn 2027-2029, đe dọa nghĩa vụ trả nợ.

Tiến độ mở bán điều chỉnh trong bối cảnh áp lực tài chính tăng

Tính đến tháng 3/2025, Allgreen đã đầu tư 1.240 tỷ đồng vào dự án. Tổng doanh thu mục tiêu giai đoạn 2023-2030 gần 13.000 tỷ đồng, gồm 7.100 tỷ đồng từ khu biệt thự và gần 5.900 tỷ đồng từ condotel. Điểm rơi doanh thu dự kiến năm 2027 với khoảng 2.900 tỷ đồng.

Công ty điều chỉnh kế hoạch mở bán khi tháp Polaris được đẩy lên quý IV/2025 thay vì quý I/2026, tháp Atlantic lên quý III/2025 thay vì quý I/2027.

Khả năng chống chịu biến động thị trường của doanh nghiệp được đánh giá trung bình, đặt ra thách thức không nhỏ trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhiều biến động.