Dự án có 70–80% đồng thuận: Cân nhắc cho phép nhà đầu tư tiếp tục tự thỏa thuận thay vì Nhà nước thu hồi đất

Chiều 10/9, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ đối với Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo Luật).

Thống nhất giữ chu kỳ 5 năm về bảng giá đất

Báo cáo tại cuộc họp, Quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, sau khi tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ và ý kiến tại Phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật ngày 4/9/2025, Bộ đã thực hiện chỉnh lý các nội dung lớn: Kế hoạch sử dụng đất cấp xã;

Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, hoặc trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu, quyền thế chấp tài sản trên đất trong thời gian thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm;

Thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất;

Tính chi phí xây dựng hạ tầng vào giá đất, thẩm quyền quyết định bảng giá đất và sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; bổ sung chế độ sử dụng đất cho khu công nghệ số tập trung.

Tại cuộc họp, GS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đề nghị thu hẹp phạm vi Nhà nước thu hồi đất, chỉ áp dụng cho mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh. Với các dự án thương mại, dịch vụ, ông cho rằng nên để doanh nghiệp và người dân tự thỏa thuận, chỉ trong trường hợp đặc biệt khi đa số hộ dân (75–80%) đã đồng thuận mới tiến hành thu hồi bắt buộc.

Về bảng giá đất, các đại biểu thống nhất giữ chu kỳ 5 năm, đồng thời bổ sung cơ chế điều chỉnh hằng năm bằng hệ số, hoặc xây dựng lại bảng giá mới nếu biến động lớn, nhằm phản ánh sát thực tế và giảm chồng chéo, tiết kiệm nguồn lực.

Đối với chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp, đặc biệt với các hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận, để tránh thiệt thòi khi áp dụng bảng giá mới.

Đại diện Bộ Tài chính cho biết đang xây dựng dự thảo văn bản tháo gỡ vướng mắc về nghĩa vụ tài chính khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo đó, sẽ có quy định cụ thể cho từng trường hợp trong và ngoài hạn mức, số lần được hưởng ưu đãi.

Bộ Tài chính cũng đề xuất bổ sung quy định rõ ràng về miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho doanh nghiệp, hoặc giao Chính phủ quyết định hằng năm và báo cáo Quốc hội, bảo đảm tính minh bạch, ổn định cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thiết kế chặt chẽ, linh hoạt, thực hiện thuận lợi

Phát biểu chỉ đạo, về xác định giá đất, Phó Thủ tướng đồng tình với quan điểm cần duy trì bảng giá đất 5 năm một lần, kèm hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường. Hệ số này phải có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để điều chỉnh. Về lâu dài, cần tiến tới một giá đất thống nhất trên cơ sở dữ liệu đất đai, nhưng trước mắt vẫn phải áp dụng bảng giá và hệ số.

Đối với quy định bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Phó Thủ tướng nêu rõ: Các dự án quốc phòng, an ninh, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế thuộc thẩm quyền Thủ tướng và Nhà nước sẽ thu hồi, riêng những dự án hạ tầng xã hội như nhà ở xã hội, giáo dục, y tế,… cần có quy định cụ thể. Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần nghiên cứu quy định giao Thủ tướng phê duyệt quyết định thu hồi đất với những trường hợp đặc biệt.

Phó Thủ tướng yêu cầu phân định rõ ràng giữa thu hồi đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự và cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo chính sách riêng. Đối với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhưng nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn hộ dân (70–80%), có thể cân nhắc cho phép tiếp tục theo cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân, thay vì bắt buộc Nhà nước phải đứng ra thu hồi, với điều kiện không trái với Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Nhận định hiện chưa có tiêu chí thật rõ ràng cho các trường hợp đấu giá, đấu thầu, Phó Thủ tướng cho rằng đấu giá áp dụng với đất công đã giải phóng mặt bằng, có quy hoạch chi tiết, có hạ tầng; còn đấu thầu phù hợp với khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, cần đầu tư lớn để phát triển, "nếu luật chưa thể quy định chi tiết, có thể giao Chính phủ hướng dẫn". Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần gắn với quy hoạch chi tiết, không chỉ dừng ở quy hoạch phân khu, để bảo đảm minh bạch và khả thi.

Liên quan đến quyền sử dụng đất, Phó Thủ tướng khẳng định doanh nghiệp được chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; nếu trả tiền thuê đất một lần thì người thuê đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất, còn những quy định thí điểm về thế chấp tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm "chỉ đưa vào luật sau khi đã tổng kết đầy đủ".

Cuối cùng, về thu bổ sung khoản tiền do chậm nộp tiền sử dụng đất, Phó Thủ tướng nhấn mạnh cần có quy định đối với trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh,… hoặc do Nhà nước điều chỉnh quy hoạch khiến người sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất, không để phát sinh khoản thu bất hợp lý đối với doanh nghiệp, người dân; có chính sách công bằng với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, hợp pháp nhưng chậm làm thủ tục cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.