Dự án Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai: Bảo đảm quyền lợi người dân, “mở đường” cho doanh nghiệp

Liên quan đến “Dự án Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị quyết) vừa được xây dựng, phóng viên Báo NB&CL đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) để làm rõ những điểm nổi bật trong dự thảo Nghị quyết này.

+ Thưa ông, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với “Dự án Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”. Xin ông chia sẻ quan điểm của Hiệp hội về ý nghĩa của dự thảo này trong bối cảnh hiện nay?

- Chủ tịch HoREA: Trước hết, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM rất hoan nghênh Bộ NN&MT đã quán triệt chỉ đạo của Chính phủ để xây dựng “Dự thảo Nghị quyết” với nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo hướng có lợi hơn cho cả hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp; đồng thời vẫn đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.

Cùng với hai nghị quyết quan trọng của Quốc hội ban hành cuối năm 2024 - Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn cho các dự án vướng mắc pháp lý tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa - “Dự thảo Nghị quyết” nếu được thông qua sẽ góp phần giải quyết đồng bộ nhiều vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Sau một thời gian thực hiện, các chính sách này sẽ là cơ sở thực tiễn quan trọng để tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai một cách căn cơ, toàn diện và liên thông.

+ Có ý kiến cho rằng “Dự thảo Nghị quyết” chỉ tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà chưa quan tâm đến người dân. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Chủ tịch HoREA: Đây là nhận xét chưa đầy đủ. Trên thực tế, dự thảo rất quan tâm tháo gỡ những điểm nghẽn lớn mà hộ gia đình, cá nhân đang gặp phải.

Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều chính sách có lợi hơn cho người dân, như cấp giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ nhưng sử dụng hợp pháp, xử lý các trường hợp vi phạm trước ngày 1/7/2014, hay cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính dài hạn.

Điều 6 và 11 của dự thảo Nghị quyết tiếp tục xây dựng cơ chế tháo gỡ “khó khăn, vướng mắc lớn nhất” cho hộ gia đình, cá nhân, trong đó đề xuất điều chỉnh mạnh cách tính tiền sử dụng đất: thu thấp hơn nhiều đối với phần diện tích trong hạn mức và cao hơn đối với phần vượt hạn mức. Bộ Tài chính đề xuất mức thu tối thiểu 30% và 50% giá đất, nhưng HoREA kiến nghị mạnh mẽ hơn - chỉ 20% cho phần trong hạn mức và 30% cho phần vượt hạn mức - để phù hợp khả năng tài chính của người dân.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất cơ chế hoàn trả phần chênh lệch tiền sử dụng đất đối với những trường hợp đã nộp theo mức cao trước đây, để bảo đảm công bằng và hạn chế khiếu kiện. Đây là những điều chỉnh rất thiết thực, trực tiếp tháo gỡ vướng mắc cho hàng triệu hộ dân.

+ Vậy với khối doanh nghiệp bất động sản, những cơ chế nào trong dự thảo được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các “điểm nghẽn” lớn, thưa ông?

- Chủ tịch HoREA: Đối với doanh nghiệp, đất đai là nguồn lực quan trọng, nhưng hiện nay có nhiều chính sách chưa phù hợp, gây ách tắc dự án. Vì vậy, dự thảo Nghị quyết cần cụ thể hóa một số cơ chế để tạo sự thông suốt.

Thứ nhất là vấn đề “khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Đây là điểm vướng lớn của nhiều dự án. HoREA đề xuất bổ sung hẳn một Điều 11a (sau điều 11 của Dự thảo Nghị quyết), quy định rõ trường hợp doanh nghiệp không có lỗi thì không phải nộp khoản tiền bổ sung này, hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác. Đây là cách tiếp cận công bằng, hợp lý, đặc biệt khi nhiều vướng mắc phát sinh từ sự chậm trễ, thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước, không phải do doanh nghiệp.

Điển hình là trường hợp Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Lotte Properties HCMC. Dự án bị yêu cầu nộp bổ sung khoảng 2.600 tỷ đồng cho giai đoạn trước khi có quy định, khiến doanh nghiệp phải thông báo chấm dứt hợp đồng. Tình huống này không chỉ ảnh hưởng một dự án mà còn khoảng 100 dự án khác ở TP.HCM đang “treo” vì các khoản nghĩa vụ bổ sung chưa rõ ràng. Nếu không có cơ chế phù hợp, môi trường đầu tư sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Thứ hai, HoREA đề nghị bổ sung quy định xử lý các khu đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong giai đoạn 2007–2021. Giai đoạn này hầu hết doanh nghiệp chưa lập hoặc chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất, dẫn đến hàng loạt khu đất không khai thác được, gây lãng phí nguồn lực. HoREA đề xuất một lộ trình cụ thể 24 tháng để doanh nghiệp hoàn thiện phương án; nếu không thì Nhà nước thu hồi. Ngược lại, nếu phù hợp quy hoạch và có nhu cầu, doanh nghiệp được giao hoặc cho thuê đất để khai thác đúng luật, nộp đủ nghĩa vụ tài chính...

+ Xin cảm ơn ông!