Mới đây, UBND TP. Hà Nội thông báo sẽ bán 600 biệt thự cũ nằm trong khu vực nội đô, thuộc sở hữu của Nhà nước.

Đại diện UBND TP.Hà Nội cho rằng, nhiều biệt thự đã xuống cấp, thành phố cũng không có đủ kinh phí để bảo trì, cải tạo, sửa chữa. Đa số biệt thự được xây dựng trên dưới 100 năm; nhiều công trình không được bảo trì, sửa chữa thường xuyên nên bị xuống cấp, hư hỏng.

Do đó, việc bán biệt thự nhằm tạo vốn cho việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết khu nội đô lịch sử với các công trình nhà cổ, biệt thự cũ, các công trình kiến trúc khác.

Biệt thự cũ có giá bao nhiêu?

Được biết, Hà Nội có hơn 1.200 biệt thự cũ, được xây dựng chủ yếu trước năm 1954. Nhiều căn biệt thự mang dấu ấn kiến trúc Pháp, hoặc kết hợp kiến trúc phương Tây và Á Đông, chủ yếu nằm ở các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ.

Chính vì nằm ở các vị trí đắc địa, nên các căn biệt thự cũ này có giá trị rất cao, lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Đơn cử, một căn biệt thự cũ tại phố Chân Cầm (quận Hoàn Kiếm), có diện tích khoảng 550m2 đang được rao bán với giá 270 tỷ đồng. Tương tự, một căn biệt thự 3 tầng, có diện tích 750m2 trên phố Trần Hưng Đạo (quận Hoàn Kiếm) cũng được rao bán với giá 650 tỷ đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Thế Anh, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết: Các căn biệt thự cũ mang kiến trúc Pháp thường có diện tích rất lớn, lại nằm tại vị trí được coi là “đất kim cương” của Hà Nội, nên giá trị rất cao.

“Các căn biệt thự cũ thường bao gồm khu nhà ở, xung quanh là vườn tựa, nên diện tích thường lên tới hàng trăm mét vuông, thậm chí có căn lên tới cả nghìn mét. Do đó, giá trị vài trăm tỷ là chuyện rất bình thường”, ông Thế Anh nói.

Chính vì giá trị rất cao, nên tệp khách hàng tìm mua các căn biệt thự cũ này rất nhỏ. Đa phần, các “đại gia” mua biệt thự cũ về để kinh doanh các ngành dịch vụ, đa phần là kinh doanh nhà hàng hoặc khách sạn.

Cũng theo ông Thế Anh, ngoài giá trị về đất, các căn biệt thự cũ còn có giá trị nghệ thuật rất cao. Nhiều khách hàng mua nếu đập bỏ thì tiếc, nhưng nếu mua để sử dụng thì phát sinh rất nhiều vấn đề, vì tổng thể các căn nhà này đã xuống cấp.

“Dù sao, các căn biệt thự cũ tại Hà Nội cũng có tuổi đời 70 - 80 năm, thậm chí cả trăm năm cũng có nên không tránh khỏi xuống cấp. Điều đặc biệt, nhiều tòa nhà mang kiến trúc Pháp, muốn tu sửa đều phải có chuyên gia về kiến trúc tư vấn, không thể tùy tiện sửa được. Do đó, nhiều khách hàng khi mua biệt thự cũ cũng phân vân về việc giữ lại hoặc đập bỏ. Đây cũng là một yếu tố khiến dòng sản phẩm này kén người mua”, ông Thế Anh nhấn mạnh.

Trái ngược với nhận định này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá rất cao việc Hà Nội công khai rao bán 600 căn biệt thự cũ do Nhà nước quản lý. 

Ông Đính nhấn mạnh: “Nếu Hà Nội bán ra, chắc chắn sức thanh khoản sẽ rất tốt, vì sản phẩm này nhận được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng”.

Các căn biệt thự cũ có giá trị nghệ thuật rất cao, nhưng theo thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng, nên việc quản lý cũng rất khó khăn. 

Tại Hà Nội hiện nay, nhiều căn biệt thự quá cũ kỹ, xuống cấp trầm trọng đã rơi vào tình cảnh bỏ hoang. Vì vậy, việc tư nhân hóa các tài sản này vừa là động lực để có thêm ngân sách nhà nước, vừa là một phương pháp bảo tồn các tòa nhà có giá trị nghệ thuật, thẩm mỹ cao.

Liệu có khả thi?

Theo báo cáo của UBND Hà Nội, trong số hơn 1.200 biệt thự cũ đang nằm rải rác trong thành phố, có 367 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, 732 biệt thự thuộc sở hữu hỗn hợp giữa nhà nước với các hộ dân hoặc giữa các hộ dân với nhau; 117 biệt thự thuộc sở hữu tư nhân.

Như vậy, có thể hiểu rằng, nếu Hà Nội dự tính bán 600 căn biệt thự cũ, sẽ có những căn thuộc sở hữu hỗn hợp giữa nhà nước với các hộ dân. Như vậy, quá trình đàm phán, thương lượng với các phủ nhà sẽ phức tạp hơn rất nhiều.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, với các biệt thự do Nhà nước quản lý, việc bán lại cho tư nhân sẽ suôn sẻ, giống như các giao dịch bất động sản thông thường.

Với các căn biệt thự thuộc dạng sở hữu hỗn hợp sẽ có nhiều rắc rối phát sinh, đó là muốn bán phải có sự đồng thuận của toàn bộ chủ nhân đang sống trong tòa nhà đó.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy, hiện nay, một căn biệt thự cũ có hàng chục hộ dân cùng sinh sống, mỗi gia đình có vài mét vuông sinh hoạt. Vì vậy, để nhận được sự đồng thuận của mỗi gia đình đều rất khó khăn.

Vì vậy, ông Đính cho rằng, các căn biệt thự phải có chính sách bán hàng đặc thù trong vấn đề giải phóng mặt bằng các căn biệt thự cũ có nhiều chủ đồng sở hữu.

Theo ông Đính, có thể áp dụng quá trình giải phóng mặt bằng các căn biệt thự cũ giống như các tòa nhà tập thể cũ đã và đang triển khai.

“Hà Nội phải có chính sách riêng trong việc đền bù cho các chủ nhà đồng sở hữu. Tuy nhiên, nhiều căn biệt thự cũ hiện nay, có hàng chục hộ gia đình sống, mỗi nhà có khi chỉ vài mét vuông sinh hoạt, nên việc đền bù rất phức tạp, nhất là việc tính thuế và đóng thuế. Nếu không có quy định cụ tể cho việc này thì nhiều việc khó khả thi lắm. Nhu cầu thì lớn nhưng thực trạng thì có nhiều vướng mắc, cần có quy định như kiểu ta cải tạo lại chung cư cũ”, ông Đính nói.