Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh tới thị trường bất động sản Việt Nam. Hầu hết các phân khúc đều bị thiệt hại, nhất là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bán lẻ. Dù vậy, thị trường vẫn có một vài “điểm sáng” đến từ đất nền ven đô và bất động sản công nghiệp.

Một năm “kinh tế buồn” của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và mảng bán lẻ

Do phụ thuộc vào số lượng du khách trong và ngoài nước, nên bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có một năm dịch bệnh hoạt động không hiệu quả.

Trong quá trình giãn cách xã hội hồi đầu năm, tất cả khách sạn, khu du lịch, các khu nghỉ dưỡng đều phải đóng cửa. Phải đến tháng 10/2020, bất động sản du lịch mới có đà hồi phục nhẹ nhờ vào du khách nội địa.

Để giảm thiểu thiệt hại, một số khách sạn, khu du lịch đã chuyển đổi công năng trở thành các điểm cách ly có tính phí. Giải pháp này đã mang lại một số hiệu quả, đặc biệt là giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Theo thống kê của Công ty Bất động sản DKRA Việt Nam trong quý II/2020, thị trường chỉ đón nhận 4 dự án mở bán, cung ứng 128 căn biệt thự biển, tăng gấp 8 lần so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỉ lệ tiêu thụ rất khiêm tốn chỉ đạt 10% nguồn cung mới (khoảng 13 căn), chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) chỉ 2 dự án mới được mở bán, cung cấp ra thị trường 158 căn, tăng 93% so với quý 1 năm 2020 (82 căn) nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2019 (khoảng 3.824 căn). Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 20% nguồn cung mới, chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn nhận triển vọng hồi phục của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương nói: "Triển vọng phục hồi sẽ tập trung vào quý III và quý IV năm sau, khi các hạn chế đi lại có thể được nới lỏng và các khách du lịch từ các vùng lân cận khôi phục hoạt động du lịch".

Giống như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, mảng bán lẻ vẫn đang phải gánh chịu những hậu của của đại dịch Covid-19.

Theo số liệu của một số công ty nghiên cứu bất động sản như CBRE, Savills hay JLL cho thấy, các trung tâm thương mại (TTTM) đã giảm giá đồng loạt để kích cầu, song vẫn ế khách.

Cụ thể, theo báo báo thị trường bất động sản quý III của CBRE, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực TTTM ghi nhận giảm 0,13% theo quý, đạt 98,62 USD/m2/tháng (khoảng 2,2 triệu đồng/m2/tháng). Tuy nhiên, tỷ lệ trống đã tăng lên 11,05%. CBRE nhận định, đây là quý đầu tiên trong vòng 8 năm trở lại đây các TTTM có tỷ lệ trống cao như vậy.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội nhìn nhận, sự phát triển mạnh mẽ về cổng thanh toán và thương mại điện tử đã làm thay đổi quan điểm của các đơn vị bán lẻ về nhu cầu mặt bằng. Bên cạnh đó, yêu cầu của khách thuê văn phòng ngày càng cao sau thời gian dài làm việc tại nhà do Covid-19.

Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Các nhà phát triển bất động sản đang dần thay đổi bài bài toán kinh doanh tập trung vào khách hàng nội địa.

Đại diện CBRE đánh giá, thị trường bán lẻ vẫn nhiều tiềm năng nhờ vào nhu cầu từ dân số trẻ và thu nhập tăng, tuy nhiên các chủ cho thuê mặt bằng hơn bao giờ hết cần phải cung cấp sự linh hoạt về các kênh bán hàng, đưa ra các phương thức thanh toán phù hợp và các biện pháp an toàn và sức khỏe để thu hút khách hàng quay trở lại.

“Điểm sáng” đến từ đất nền và bất động sản công nghiệp

Trong khi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bán lẻ bị thiệt hại nặng trong năm 2020, thì bất động sản công nghiệp và đất nền ven đô lại có một năm “thăng hoa”.

Với đất nền ven đô, các chỉ số về giá, khối lượng giao dịch, thanh khoản đều tăng qua các quý. Ghi nhận từ thị trường cho thấy, đất nền tại hầu hết địa phương đều tăng. Đơn cử, tại Hà Nội, đất nền Hoài Đức đang tăng 30% - 40% so với cuối năm 2019. Tại TP.HCM, đất nền quận 9, quận 2 và quận Thủ Đức có mức tăng 20% - 50%.

Tại các địa phương khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nền cũng tăng 50% - 70%. Thậm chí, có thời điểm, đất nền tỉnh lẻ còn tăng gấp 2, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, trong năm 2021, đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ vẫn là “con gà đẻ trứng vàng” của giới đầu tư cả nước. Đà tăng giá sẽ tiếp nối năm 2020.

Tuy nhiên, ông Đính cảnh báo, với tốc độ tăng phi mã, bất quy tắc như hiện nay, một số địa phương đã xuất hiện bong bóng bất động sản. Do đó, người mua cẩn trọng, phải tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch trước khi quyết định đầu tư.

Với bất động sản công nghiệp, năm 2020 hoạt động rất thành công, giá thuê nhà máy, công xưởng cũng tăng kỷ lục.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết, giá chào thuê đất công nghiệp đang biến động chưa từng có.

TP.HCM và Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá thuê trong khi mặt bằng giá chung các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, tại TP.HCM, giá thuê đất trong khu công nghiệp đạt 147 USD/m2 (khoảng 3,3 triệu đồng/m2); tại Hà Nội là 129 USD/m2 (khoảng 3 triệu đồng/m2); Hưng Yên là 83 USD/m2 (khoảng 1,9 triệu đồng/m2); Bình Dương là 107 USD/m2 (khoảng 25 triệu đồng/m2); tại Đồng Nai là 98 USD/m2 (khoảng 22 triệu đồng/m2);...

Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển dòng vốn, nhà máy, công xưởng từ Trung Quốc sang Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng vượt dịch.

Bên cạnh đó, trong vài năm qua, Chính phủ Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ cơ sở hạ tầng, tạo sự kết nối lưu thông ngày càng tốt hơn, tạo sự chú ý tới các doanh nghiệp nước ngoài.

Đặc biệt, trong năm 2020, Việt Nam đã ký kết hàng loạt hiệp định thương mại mới, như Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA), Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP).

Ông John Campbell cho rằng trong những năm tới, đặc biệt là năm 2021 và 2022, sự quan tâm trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục đổ dồn vào nguồn cung và Chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Xu hướng “Trung Quốc + 1” dẫn đến nhu cầu lớn hơn về địa điểm cho ngành công nghiệp. Các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm. Việt Nam đang đứng đầu so với nhiều nước khác ngoài Trung Quốc, đây sẽ là trọng tâm lớn trong những năm tới.

“Về nguồn cung đất, Việt Nam đang có một số dự án hấp dẫn sẽ ra mắt vào năm tới, đặc biệt tại các tỉnh miền Bắc. Đây sẽ là những cái tên giúp thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài”, chuyên gia Savills cho biết.

Lâm Vũ