Hàng nghìn khu đất 'vàng' sau cổ phần hóa đang bị 'đóng băng pháp lý'

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị bổ sung quy định tại dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định xử lý các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập hoặc lập chưa đúng phương án sử dụng đất trong giai đoạn 2007–2021.

HoREA cho biết, chỉ riêng TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần thực hiện theo chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Các doanh nghiệp này đều có liên quan đến đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý trước khi cổ phần hóa.

Tuy nhiên, việc giải quyết các thủ tục đất đai cho nhóm doanh nghiệp này chưa được pháp luật quy định rõ ràng và thống nhất, nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, khiến việc gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất gặp nhiều khó khăn.

Điều này dẫn đến nhiều khu đất chưa được khai thác hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tạo ra rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức.

HoREA phân tích: Trước khi có Nghị định 109/2007/NĐ-CP về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, pháp luật chưa quy định doanh nghiệp phải lập phương án sử dụng đất.

Đến Nghị định 109/2007/NĐ-CP mới bổ sung yêu cầu này, nhưng phải đến Nghị định 140/2020/NĐ-CP mới giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập phương án. Sau đó, Thông tư 03/2021/TT-BTNMT mới có hướng dẫn chi tiết.

Do đó, giai đoạn 2007–2021, hầu hết doanh nghiệp cổ phần hóa chưa có phương án sử dụng đất được phê duyệt hợp lệ bởi cơ quan có thẩm quyền.

Trong khi đó, theo khoản 11 Điều 3 và khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về việc doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Do chưa có hướng dẫn cụ thể, nhiều địa phương “lúng túng”, không dám giải quyết, khiến quỹ đất này bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả.

Thực tế, nhiều khu đất được cổ phần hóa nay không còn phù hợp với quy hoạch đô thị. Doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới lại vướng vì phương án cũ không còn phù hợp hoặc không tồn tại. Một số ý kiến cho rằng đây là đất công, phải thu hồi để đấu giá, dù doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất đầy đủ, không làm thất thu ngân sách Nhà nước hay thất thoát tài sản công.

HoREA cho rằng, việc bổ sung quy định nêu trên sẽ; Tạo hành lang pháp lý cho cơ quan nhà nước trong việc giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội;

Đồng thời, giải quyết dứt điểm tồn đọng, vướng mắc về sử dụng và chuyển mục đích đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021, tăng nguồn thu ngân sách thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt, ngăn chặn tình trạng “xí phần đất công” không qua đấu giá, đấu thầu; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp cổ phần hóa đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.

Hiệp hội cũng dẫn chứng, ngày 05/9/2025, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 1598/UBND-ĐT gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường, góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Trong văn bản này, UBND TP HCM có ý kiến tương tự đề xuất của HoREA, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong thực hiện các quyền về đất đai, bao gồm cả quyền chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch.

UBND TP HCM khẳng định, việc này sẽ giúp sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí và đảm bảo ngân sách nhà nước thu đúng, thu đủ từ đất đai.