Hậu sáp nhập, lực cầu đầu tư giãn mạnh ra vùng ven TP.HCM

Lực cầu dịch chuyển hậu sáp nhập

Theo các chuyên gia, việc tái cấu trúc địa giới hành chính của TP.HCM là một “bước đi chiến lược”, tạo nên một siêu đô thị có quy mô lớn nhất cả nước. Bên cạnh ý nghĩa về mặt quản lý, chính sách mới này còn tạo ra những tác động sâu sắc đến thị trường bất động sản.

Phát biểu tại “Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới”, TS. Lê Xuân Nghĩa – Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển khẳng định: “Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng”.

Chuyên gia này nhận định, việc sáp nhập tỉnh, thành là bước đi chiến lược, mở ra làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ và sự hình thành các đô thị vệ tinh hiện đại. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia... sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có. Với hạ tầng phát triển, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn, giúp thị trường bất động sản có diện mạo mới.

Đáng chú ý nhất là làn sóng giãn dân và giãn đầu tư ra các khu vực liền kề như Dĩ An, Thuận An, Phú Mỹ hay Hồ Tràm… (nay đều thuộc TP.HCM mới). Nhiều dự báo cho thấy, mặt bằng giá bất động sản ở những khu vực này sẽ chứng kiến mức tăng đáng kể, trong đó Dĩ An, Thuận An có thể tăng 15–20%; còn Phú Mỹ, Hồ Tràm có thể tăng tới 20–30% trong thời gian tới.

Tương tự, nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, mức độ quan tâm đến phân khúc căn hộ đang phục hồi mạnh mẽ tại TP.HCM. Giá bán tiếp tục đi lên, trong khi giá thuê ổn định và có xu hướng nhích nhẹ. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ lại đang rơi vào tình trạng “lệch pha” nghiêm trọng: sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm.

Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư bắt đầu nhìn về phía vùng ven, đặc biệt là các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây như một “vùng trũng” về giá, còn nhiều dư địa tăng trưởng, đồng thời có hạ tầng và pháp lý thuận lợi. Nổi bật trong đó là các khu vực giáp với TP.HCM trong giai đoạn tiền sáp nhập.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn trong 5 tháng đầu năm 2025 cũng cho thấy Bình Dương (cũ) giữ vững vị thế dẫn đầu về mức độ quan tâm bất động sản tại miền Nam, ngoài trung tâm TP.HCM.

Cụ thể, ba vị trí top đầu đều thuộc về các khu vực của tỉnh này gồm: Dĩ An xếp thứ 1, Thuận An thứ 2 và Thủ Dầu Một thứ 3. Ngoài ra, Bến Cát cũng nằm trong top 10, đứng vị trí thứ 8. Điều đó cho thấy, các khu vực này đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư, trở thành điểm đến tiếp theo của dòng tiền bất động sản.

Nguồn cung chiến lược và tâm điểm đầu tư mới

Sau khi chính thức trở thành một phần của TP.HCM mới, Bình Dương (cũ) nhanh chóng thể hiện vai trò là “vùng đệm chiến lược” trong việc cung cấp nguồn cung nhà ở trung cấp và cơ hội đầu tư sinh lời dài hạn. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, ngay cả tại đây, mặt bằng giá nhà ở cũng đã có dấu hiệu tăng nhanh. Nhiều dự án mở bán gần đây đã chạm mốc 50–60 triệu đồng/m², thậm chí vượt 70 triệu đồng/m² ở một số khu vực trung tâm như Dĩ An, Đông Hòa.

Nguồn cung căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m² đang dần trở nên khan hiếm, chỉ còn một số dự án nổi bật. Đơn cử như dự án TT AVIO (phường Dĩ An) của liên doanh Nhật Bản, với mức giá chỉ từ 33,6 triệu đồng/m², chính sách bán hàng linh hoạt (không thanh toán trong 30 tháng) đã giúp tháp đầu tiên của dự án đạt tỷ lệ tiêu thụ gần như tuyệt đối.

Một cái tên đáng chú ý khác là Bcons Bình An Đông Tây với hơn 1.800 căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng/căn, tiếp tục thu hút nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Hay dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group – dự kiến ra mắt tháng 7/2025 – cũng gây sốt nhờ mức giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng cho căn hộ 2PN, phù hợp với đối tượng gia đình trẻ.

Các chuyên gia cảnh báo, với tốc độ tăng giá nhanh như hiện nay, không loại trừ khả năng các dự án còn giữ mức giá hợp lý sẽ sớm thiết lập mặt bằng giá mới khi quá trình tái cơ cấu hành chính hoàn tất. Tuy nhiên, việc tăng giá đó có thể kìm hãm bằng việc phát triển mạnh mẽ nguồn cung tại các khu vực này thông qua các dự án bất động sản quy mô.

Mới đây, Sở Tài chính Bình Dương (cũ) cũng vừa mời gọi đầu tư vào loạt dự án khu đô thị quy mô lớn, với tổng vốn lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Các dự án này tập trung tại phường Phú An, Tây Nam, Tân Đông Hiệp, Đông Hòa, Dĩ An… nay đều thuộc TP.HCM mở rộng, gồm:

Khu đô thị mới phường Tân An 1A (quy mô 274,7 ha, vốn đầu tư 68.570 tỷ đồng) và Tân An 1B (237,7 ha, vốn 75.604 tỷ đồng): cung cấp đa dạng loại hình nhà ở và tiện ích xã hội như trường học, công viên, y tế…;

Khu đô thị phía Bắc Vành đai 4 (280 ha, vốn 29.647 tỷ đồng): với hơn 100 ha dành cho nhà ở cùng các công trình thương mại – dịch vụ;

Khu đô thị hỗn hợp Châu Thới, Tân Bình, Khu đô thị số 4 Dĩ An: tổng vốn mỗi dự án dao động 25.000 - 27.000 tỷ đồng, hướng đến hình mẫu đô thị xanh – thông minh;

Dự án nghỉ dưỡng Tha La (206,9 ha, tổng mức đầu tư gần 18.175 tỷ đồng): định hướng trở thành khu nghỉ dưỡng sinh thái – giải trí quy mô quốc tế tại hồ Dầu Tiếng.

Việc mời gọi đầu tư tại các dự án nói trên sẽ cung cấp cho thị trường một lượng lớn sản phẩm, làm chậm quá trình tăng giá tại các thị trường mới hậu sáp nhập. Từ đó, các khu vực nhận được nhiều quan tâm không chỉ là vùng đất hứa với giới đầu tư mà còn với người mua ở thực.