“Nốt trầm” của thị trường bất động sản

Sau một giai đoạn phát triển rực rỡ, từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng một số sự việc không mong muốn... đã khiến tâm lý chung trên thị trường trở nên e ngại. Niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư suy giảm mạnh mẽ tác động lớn đến nguồn cung cũng như tính thanh khoản trên thị trường.

Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường lại thấp đến vậy. Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, năm 2022, cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, chỉ bằng khoảng 52,7% so với năm 2021.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng cung ra thị trường của bất động sản nhà ở thương mại liên tục lao dốc trong 5 năm trở lại đây: Năm 2022 chỉ tương đương 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 và 28% so với năm 2018.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS đánh giá: Chưa bao giờ, nhân sự ngành bất động sản, đặc biệt là lực lượng môi giới lại lao đao và có số lượng bị cắt giảm nhiều như thời gian vừa qua.

“Chúng tôi cho rằng đây là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số môi giới đang hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022”, ông Thanh nói.

Câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản dự án, chủ yếu xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. 2 năm vừa qua, dù nhu cầu trên thị trường rất cao, nhưng không có nhiều dự án mới mở bán. Trong khi đó, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới.

Tuy nhiên hiện nay, khi có một khoảng trầm quá lớn đối với các nhà môi giới, hầu như họ đều phải dừng lại vì “cuộc chơi” trên thị trường đã bộc lộ ra nhiều khía cạnh hơn.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, trong “nốt trầm” của thị trường, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá… sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực.

Ngược lại, thanh khoản chỉ tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Đồng thời, chỉ những môi giới lâu năm trong nghề và có tích lũy tài chính mới trụ lại được qua giai đoạn khó khăn, chờ thị trường phục hồi để quay trở lại.

Triển vọng cho thị trường

Ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, cần nhìn nhận khách quan và phân tách rõ giữa bất động sản trung cấp và cao cấp. Về nhu cầu thị trường đối với 2 loại sản phẩm này là luôn có, cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư thực, trong đó nhu cầu đối với sản phẩm trung cấp sẽ cao hơn so với sản phẩm cao cấp.

Về cơ cấu nguồn cung, năm 2022, căn hộ cao cấp chiếm 37% trên thị trường, trong khi đó căn hộ trung cấp chỉ chiếm 15%, theo số liệu của VARS. Để hướng đến một thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản cao cấp nói riêng có thể phát triển hài hòa, lành mạnh và đáp ứng nhu cầu cũng như yêu cầu, tiêu chuẩn của các nhóm khách hàng mục tiêu, đây là giai đoạn các chủ đầu tư cần có những điều chỉnh kịp thời: Hoặc giảm giá bán, hoặc đưa giá trị của sản phẩm cao cấp về đúng với tiêu chuẩn và mức giá của nó.

Do đó, giai đoạn tới, vấn đề chính là ở năng lực của chủ đầu tư. Chỉ những doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản trung - cao cấp một cách thực sự chất lượng, vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện, đầu tư bài bản, có tiềm lực tài chính mạnh, mới có được chỗ đứng với thời gian. Ngược lại, những doanh nghiệp thời gian qua phát triển phân khúc “cao cấp bởi giá” sẽ khó có thể trụ lại với thị trường này.

Thực tế, với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay của nước ta, rất nhiều người có khả năng và mong muốn sở hữu những sản phẩm cao cấp thực sự. Tuy nhiên, những khách hàng của phân khúc cao cấp đều là đối tượng trí thức, hiểu biết, kiếm được tiền và rất trân trọng đồng tiền, cũng như thường có tư duy làm sao để tiền sinh ra tiền, nên để thuyết phục họ bỏ ra một số tiền lớn mua bất động sản cao cấp thì sản phẩm ấy phải thực sự đem lại giá trị xứng đáng với đồng tiền họ bỏ ra.

“Đáp ứng được điều này, chắc chắn bất động sản cao cấp sẽ được thị trường đón nhận. Trong khi đó, những sản phẩm như vậy tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM dường như chỉ đếm trên đầu ngón tay”, ông Thanh nói.

Trong bối cảnh đó, các nhà môi giới đã trải qua một giai đoạn đầy khó khăn và đang chờ đợi nguồn hàng tiềm năng cũng như sự ấm lại của thị trường để có thể trở lại bán hàng. Cơ hội chắc chắn chỉ dành cho những môi giới bất động sản biết trau dồi kiến thức trong giai đoạn trầm lắng, vừa am hiểu nhu cầu của thị trường và khách hàng, vừa có thể nắm trong tay nguồn cung bất động sản trung - cao cấp chất lượng; mà số môi giới đủ tiêu chuẩn như thế thực sự không có nhiều trên thị trường.