Trong khoảng 5 năm trở lại đây, các sản phẩm nghỉ dưỡng có số lượng chào bán nhiều gấp 4 lần so với 10 năm trước. Với tiềm năng du lịch Việt Nam và cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, xu hướng đầu tư Bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng như condotel (căn hộ nghỉ dưỡng), branded villa (biệt thự nghỉ dưỡng có thương hiệu) hay mô hình sản phẩm mới – second home (biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố nghỉ dưỡng) được dự báo tiếp tục phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng vẫn gây nhiều băn khoăn cho giới đầu tư, khách hàng.

Xu hướng đầu tư second home tại Việt Nam

Qua Triển lãm Novaland Expo 2019 diễn ra từ ngày 14 - 16/6/2019, hàng nghìn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được Tập đoàn Novaland giới thiệu đến khách hàng. Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí quy mô lớn như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm với sản phẩm nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng (second home) rất thu hút khách tới tham quan. Điều này cho thấy, nhu cầu đầu tư second home tại Việt Nam đang có sức nóng và sôi động hơn trước rất nhiều.

Theo khảo sát của Vnexpress đối với hơn 3.000 độc giả, có khoảng 64,8% lựa chọn kết hợp cả hai hình thức là vay ngân hàng và từ tích lũy để mua nhà nghỉ dưỡng, và đa số kỳ vọng mức lợi nhuận 10 - 15%/năm. Có khoảng 75% NDT thích second home tọa lạc ở vùng biển, nằm trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng, giải trí. Có đến gần 90% muốn mua second home để vừa đầu tư cho thuê, vừa nghỉ dưỡng cho cả gia đình.

Bà Dương Thị Thùy Dung - Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng đầu tư second home đã xuất hiện trên thế giới từ lâu. Tại Việt Nam, tổng số BĐS nghỉ dưỡng gồm khách sạn, condotel (căn hộ khách sạn), villa (biệt thự nghỉ dưỡng)... khoảng 66.000 đơn vị – không ít nhưng so với thị trường Thái Lan, mới chỉ bằng ½ của Phuket - một khu vực hiện đang là 120.000 đơn vị nghỉ dưỡng để cho thuê. Điều này cho thấy, so với các thị trường trong khu vực như Phuket, Bali... thì thị trường Việt Nam mới đang sơ khởi về BĐS nghỉ dưỡng.

Hiểu đúng về pháp lý Bất động sản nghỉ dưỡng

Đáng chú ý nhất theo khảo sát, chỉ có khoảng 30% số người tham gia bình chọn có nhu cầu mua BĐS nghỉ dưỡng có sở hữu lâu dài (mong muốn sở hữu vĩnh viễn – PV).

Luật sư Trương Thị Hoà, đoàn luật sư TP. HCM cho biết, vì đất cho những dự án du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ nên theo Luật Đất đai là loại đất có thời hạn sử dụng đất tối đa là 50 năm, và có thể gia hạn khi hết hạn.

Liên quan đến sở hữu tài sản trên đất, luật sư Hoà cho rằng, khách mua BĐS nghỉ dưỡng nên chú ý tính pháp lý dự án BĐS. Chẳng hạn, tính pháp lý một số dự án Novaland là thuê đất và trả tiền thuê đất trả 1 lần. Theo Luật Đất đai, Novaland có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng mua sản phẩm, và có quyền chuyển nhượng sở hữu đối với tài sản trên đất cho khách hàng.

Luật sư Hoà nhấn mạnh, vấn đề 50 năm không phải từ ngày khách hàng nhận chuyển nhượng, mà bắt đầu từ khi Nhà Nước giao đất. Trên thực tế, có nhiều trường hợp, dự án đã được cho phép triển khai nhưng đất lại chưa giao (theo Luật Đất đai thì chưa tính thời hạn).

“Đất đai có thời hạn về quyền sử dụng đất, và gắn liền đó là tài sản gắn trên đất cũng cần thời hạn. Khi hết thời hạn thì thanh lý tài sản. Tìm hiểu kỹ pháp lý sẽ không ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư. Chỉ có hiểu sai mới sợ, còn hiểu đúng ngay từ đầu rồi thì không sợ gì. Đó cũng là lý do cần chủ đầu tư hết sức minh bạch về pháp lý dự án”, bà Hoà nói.

Nên đầu tư second home ở thị trường nào?

Các thành phố có tiềm năng du lịch, đặc biệt các thành phố có bờ biển đẹp, khí hậu thích hợp để du lịch nghỉ dưỡng, khám phá như khu vực miền Trung và đặc biệt là có cơ sở hạ tầng hoàn thiện... rõ ràng luôn hút giới đầu tư. Có thể kể đến như Đà Nẵng, Nha Trang, Mũi Né – Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu... Nhưng cũng chính có nhiều thị trường, nên việc lựa chọn được thị trường nào để đầu tư có mức sinh lợi tốt luôn là bài toán của khách hàng.

Theo bà Dung trong các địa điểm trên, không thể phủ nhận Nha Trang là thị trường dễ cho thuê nhất, do lượng khách nội địa và quốc tế đều có tốc độ tăng trưởng cao nhất cả nước. Năm 2018, khách du lịch đến Nha Trang tăng đến 50%.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đã là điểm đến “hot” thì giá bán cũng sẽ cao và sự cạnh tranh ở Nha Trang, Đà Nẵng cũng rất nhiều. “Bất kỳ thị trường nào mà nhiều người đổ xô tới vì quá hấp dẫn cũng có mặt trái là cạnh tranh rất cao”, bà Dung nói. Còn với nhu cầu chỉ nghỉ dưỡng cùng gia đình thì thị trường Nha Trang cũng khó sắp xếp lịch đi lại thường xuyên.

Các thị trường gần TP. HCM hơn là Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết, bà Dung nhận định, khả năng cho thuê ở thị trường này có thể không bằng Nha Trang, nhưng trên bản đồ du lịch thì đây là 2 thị trường đang nổi lên và rất tiềm năng. Nguyên nhân chính là cơ sở hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện, như cao tốc Long Thành – Dầu Giây đi vào hoạt động giúp rút ngắn thời gian di chuyển đáng kể, Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết cũng dự kiến hoàn thành 2020, sân bay Phan Thiết cũng có kế hoạch… Đặc biệt, bà Dung nhấn mạnh, không địa phương nào ở Việt Nam có điều kiện như ở Phan Thiết, đó là mức độ gió tốt nhất – giúp phát triển rất nhiều về hoạt động thể thao biển như lướt ván, lướt sóng, dù lượn... Đồng thời, Sở Văn hóa Thể thao Du lịch Bình Thuận cho biết du lịch Bình Thuận cũng có những chủ động và đưa ra các chính sách để phát triển du lịch tỉnh. Còn Bà Rịa – Vũng Tàu thì thuận lợi cho khách từ TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai… đi về trong ngày.

”Chính vì vậy, Phan Thiết và Vũng Tàu là lựa chọn có thể cân nhắc vì mức giá sẽ mềm hơn, vừa kết hợp yếu tố đầu tư và đưa gia đình nghỉ dưỡng cuối tuần”, bà Dung nói.

Theo bà Dung, các nhà đầu tư khôn ngoan không đợi thị trường phát triển mới nhảy vào, vì khi đó chi phí vốn cao hơn và khả năng tăng giá sản phẩm ít hơn. Thời điểm đầu tư tốt nhất là ngay khi thị trường rục rịch trở lại, sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng cho khoản đầu tư.

Ngọc Phú