Làm nhà ở xã hội không thể mãi dựa vào ngân sách, phải có quỹ riêng để dẫn dắt cuộc chơi

Thưa ông, mô hình Quỹ nhà ở trên thế giới có những đặc điểm gì nổi bật mà Việt Nam có thể tham khảo?

Hiện nay, mô hình Quỹ nhà ở trên thế giới có 5 đặc điểm chính. Thứ nhất, Chính phủ phải đóng vai trò tạo lập và quản lý Quỹ, giao cho một cơ quan thuộc Chính phủ vận hành.

Cơ quan này có nhiệm vụ dẫn dắt, định hướng, quy định cách thức hoạt động của Quỹ, thông qua việc tạo lập nguồn vốn hoạt động, quy chế hoạt động, phân bổ nguồn vốn, đối tượng hỗ trợ…

Thứ hai, vai trò của Quỹ là hỗ trợ nguồn lực tài chính, thông qua cho vay, bảo lãnh, giúp tiếp cận nhà ở với giá rẻ cho: xây dựng các dự án nhà ở giá phải chăng, thuê/mua nhà ở của người dân có nhu cầu; chi phí xây dựng hạ tầng…

Thứ ba, nguồn vốn hoạt động đến từ 2 nguồn chính: vốn ngân sách Nhà nước với vai trò là "vốn mồi", là nguồn vốn ban đầu; từ các chủ thể được hưởng lợi từ hoạt động của Quỹ.

Thứ tư, loại hình nhà ở được hỗ trợ là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng. Xét theo mục đích sử dụng, Quỹ tài trợ cho cả nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.

Thứ năm, đối tượng được hỗ trợ. Về phía cung, Quỹ này được sử dụng hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phải chăng), gồm cả các doanh nghiệp do Nhà nước thành lập và doanh nghiệp tư nhân.

Về phía cầu, Quỹ hỗ trợ người dân có nhu cầu mua/thuê nhà ở xã hội, nhà ở giá phải chăng. Đặc biệt, Quỹ tập trung vào người yếu thế trong xã hội, như n gười thu nhập thấp, người trẻ tuổi mới tốt nghiệp, dưới 35 tuổi, độc thân, vợ chồng mới kết hôn, hoặc người chưa có nhà ở.

Vậy thực trạng tại Việt Nam hiện nay ra sao, thưa ông?

Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Ở cấp địa phương, theo Bộ Xây dựng, một số quỹ đầu tư phát triển địa phương có triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển nhà ở xã hội như Quỹ phát triển nhà ở TP HCM và có 4 quỹ có hoạt động đầu tư trực tiếp nhà ở xã hội (Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đăk Lăk), nhưng còn gặp nhiều khó khăn do không được bổ sung vốn.

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở mới dừng lại ở mức “chương trình”, triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, thiếu tính liên tục, thiếu bền vững.

Kết quả của các chương trình hỗ trợ còn hạn chế, tổng số tiền giải ngân của gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội đến hết quý I/2025 mới chỉ đạt 3.400 tỷ đồng, tương đương 2,3% quy mô gói.

Kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, tính đến hết quý I/2025, mới đạt 6,2% kế hoạch.

Ông có đề xuất gì về mô hình Quỹ nhà ở phù hợp cho Việt Nam?

Thiếu quỹ chuyên biệt cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Do vậy, Nhà nước cần khẳng định vai trò dẫn dắt, kiến tạo của Nhà nước trong mọi hoạt động của Quỹ như tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, quản lý Quỹ…

Về phạm vi của Quỹ nên giữ nguyên như Dự thảo (cả nhà ở xã hội và nhà giá rẻ), không nên thu hẹp phạm vi như ban đầu (chỉ có nhà ở xã hội).

Về đối tượng Quản lý quỹ nên xem xét giao cho một Bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng Quỹ (có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng) và Chính phủ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động quỹ hoặc ủy thác cho 1 cơ quan có tính độc lập tương đối.

Về tạo lập nguồn vốn cho Quỹ, chúng ta cần bổ sung 2 nguồn vốn khác, bao gồm đóng góp từ đối tượng thụ hưởng lợi chính sách và từ hoạt động có thu của Quỹ, tương tự như Singapore, Hàn Quốc.

Cách thức hoạt động của Quỹ nên theo mô hình “có thu - có chi”, không vì lợi nhuận nhưng đảm bảo thu hồi vốn, bù đắp chi phí.

Cấu trúc nguồn vốn, có thể là 30-35% từ Ngân sách Nhà nước và từ hoạt động của Quỹ, 40% từ đóng góp của người thụ hưởng và doanh nghiệp, 20% từ thu tiền giá trị tương đương quỹ đất nhà ở xã hội, 5-10% từ các nguồn khác như bán tài sản công chẳng hạn.

Về đối tượng hỗ trợ, có thể sử dụng Quỹ để hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng để đấu nối với dự án, nếu địa phương không đủ chi phí. Sau đó, địa phương sẽ giao lại quỹ đất sạch cho doanh nghiệp.

Về hình thức hỗ trợ, chúng ta nên đa dạng hóa các hình thức hỗ trợ tài chính của Quỹ như cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được lựa chọn cho vay, bảo lãnh doanh nghiệp bất động sản, người dân có nhu cầu vay vốn (có thể thu phí); cho vay trực tiếp; đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp…

Trong ngắn hạn, đâu là những ưu tiên triển khai, thưa ông?

Trong giai đoạn đầu, nên ưu tiên hỗ trợ các hoạt động sau: hỗ trợ giải phóng mặt bằng; cấp bù lãi suất cho các ngân hàng triển khai chính sách; cho vay trực tiếp; bảo lãnh vay vốn… do đây là các chính sách có thể thực hiện ngay và rất thiết thực, hỗ trợ cả nguồn cung và nhu cầu.

Về điều kiện cho vay: lãi suất cho vay nên cố định trong toàn bộ thời gian vay hoặc quy định bằng 50-60% lãi suất bình quân thị trường.

Thời gian cho vay, chúng ta cần cân nhắc dài hơn so với quy định hiện hành tại Nghị định 100 của Chính phủ để giảm áp lực tài chính đối với doanh nghiệp, người dân; trường hợp cho vay qua ngân hàng thương mại thì cần có cơ chế, quy trình rõ ràng, có cấp bù lãi suất và nên quyết toán theo nửa năm để tạo động lực triển khai.

Xin cảm ơn ông!