Vay 950 tỷ đồng trái phiếu để đảo nợ

CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) vừa công bố nghị quyết HĐQT thông qua phương án phát hành hai lô trái phiếu có tổng trị giá tối đa 950 tỷ đồng, cùng có kỳ hạn 36 tháng.

Số tiền huy động được dự kiến dùng để thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn của hai lô trái phiếu do Nam Long phát hành hồi đầu tháng 9/2021, gồm lô trái phiếu NLGB2124001 và lô trái phiếu NLGB2124002, cùng có kỳ hạn 36 tháng.

Trong đó, với lô trái phiếu trị giá tối đa 500 tỷ đồng, Nam Long dự kiến phát hành vào quý 3/2024. Lãi suất cho 4 tháng đầu tiên là 9,78%/năm; các kỳ còn lại sẽ là lãi suất thả nổi bằng tổng của 4,73%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi có liên quan.

Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này bao gồm 34 triệu cổ phần của Tập đoàn Nam Long tại Công ty Cổ phần Southgate với tổng trị giá tại ngày phát hành là 1.000 tỷ đồng, tương đương 29.000 đồng/cổ phiếu.

Ngoài ra, Nam Long cho biết, tài sản đảm bảo có thể bổ sung, thay thế bằng cổ phần của tập đoàn tại Công ty Cổ phần Nam Long VCD và Công ty TNHH Thành phố Watefront, cùng với một số tài sản khác thuộc sở hữu của tập đoàn này.

Với lô trái phiếu trị giá tối đa 450 tỷ đồng, Tập đoàn Nam Long cũng dự kiến phát hành trong quý 3/2024 với mức lãi suất và tài sản đảm bảo tương tự với lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm 30/6/2024, Nam Long đang vay nợ tài chính hơn 6.500 tỷ đồng, tăng hơn 400 tỷ so với đầu năm và chiếm gần 22% tổng tài sản. Dư nợ vay trái phiếu ở mức hơn 3.600 tỷ đồng trong đó hơn 1.600 tỷ đồng sẽ đến hạn trả trong vòng 12 tháng tới.

Tính đến cuối quý 2/2024, tổng tài sản của Nam Long ở mức 29.731 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, giá trị hàng tồn kho đạt 19.165 tỷ đồng, tăng 10%, chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án: Dự án Izumi (8.655 tỷ đồng); Dự án Waterpoint Giai đoạn 1 (3.837 tỷ đồng); Dự án Akari (2.425 tỷ đồng); Dự án Waterpoint Giai đoạn 2 (2.036 tỷ đồng)...

Lợi nhuận giảm mạnh, âm nặng dòng tiền kinh doanh

Nam Long muốn vay trái phiếu để đảo nợ trong bối cảnh tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản này không mấy khả quan. Quý 2/2024, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần đạt 252 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 160 tỷ đồng, lần lượt giảm 73,5% và 31% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính. Trong kỳ, doanh thu tài chính tăng gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ 2023, đạt 250 tỷ đồng, chủ yếu nhờ nguồn thu 231 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 25% cổ phần tại công ty con - Công ty Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản).

Thương vụ chuyển nhượng có giá trị 662 tỷ đồng, ước tính thu về khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 200 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu của Nam Long tại dự án này đã giảm từ 75% xuống còn 50%. Paragon Đại Phước là chủ đầu tư của dự án cùng tên, có quy mô hơn 45 ha thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước có tổng quy mô 464 ha tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Nam Long ghi nhận 457 tỷ đồng doanh thu và 94,8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm 61,5% và 62% so với cùng kỳ năm trước. Với kết quả đạt được, doanh nghiệp bất động sản này mới hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 11,5% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Về cơ cấu, doanh thu từ kinh doanh bất động sản chiếm 81% tổng doanh thu nửa đầu năm của Nam Long, đạt gần 372 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án Southgate và Izumi; doanh thu cung cấp dịch vụ chiếm 14%, đạt 64 tỷ đồng. Theo sau là doanh thu từ dịch vụ xây dựng (7,2 tỷ đồng) và từ hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư (14 tỷ đồng), lần lượt chiếm 1,6% và 3%.

Mặc dù kinh doanh có lãi nhưng Nam Long lại gặp vấn đề lớn với dòng tiền. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm đến gần 851 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Con số này cùng kỳ năm ngoái lên đến 1.127 tỷ đồng. Việc dòng tiền âm nặng triền miên khiến giới đầu tư đặt dấu hỏi về chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản này.