Nút thắt lớn giữa 3 bộ luật

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng rất mạnh. Thế nhưng, nguồn cung từ các dự án mới đang có xu hướng chững lại.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nghịch lý này là do các cơ chế, chính sách và thể chế pháp luật vẫn còn chồng chéo. Trong đó, 3 bộ luật đang “thắt nút”, tác động trực tiếp vào thị trường bất động sản bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra vào chiều 28/4, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích: Với Luật Nhà ở, hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc.

Tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM có khoảng 400 dự án đang vướng, gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Ông Hiệp cho biết, hầu hết các dự án vướng phải vướng mắc này, đều rất dễ nhận biết.

“Các dự án vướng mắc nút thắt liên quan tới Luật Nhà ở đều xuất hiện băng rôn, phản đối của cư dân do liên quan đến vấn đề pháp lý chung cư. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật. Bởi như vậy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu nhiều khó khăn, cản trở sự phát triển”, ông Hiệp cho biết.

Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có rất nhiều vướng mắc,  nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh.

Theo Luật sư Hà, Luật Kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường.

Luật cũng chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại hình bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường. 

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức; chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường.

Đơn cử như, tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh bất động sản…

“Tất cả những điều này chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành dẫn đến nguồn vốn cho thị trường hạn chế và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản…”, ông Hà nói.

Sửa Luật không phải chuyện dễ

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau.

Theo ông Khởi, thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên cơ quan chức năng mới xây dựng các thay đổi, để sửa đổi luật. Tuy nhiên, việc sửa 2 luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng.

Ông Khởi cho rằng, khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. 

Còn ở phía nhà làm luật, Bộ Xây dựng nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

“Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng và cần phải có thời gian nghiên cứu. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”, ông Khởi nói.

Trong khi đó, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định, nhất thiết phải sửa cả 3 bộ luật nêu trên cùng một lúc.

Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Ngoài ra, cần phải sửa ngay.

Ông Lộc nhận định: Về việc sửa luật, trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Để đảm bảo quá trình đồng bộ trong những quy định pháp luật thì ban chỉ đạo cần phải có sự thống nhất, thống nhất giữa các bộ để đảm bảo tính liên thông, khắc phục tính chồng chéo quan hệ giữa các luật cũng như bộ ngành.

“Việc sửa luật dù nhanh vẫn cần thời gian, vì vậy trong khoảng thời gian đó Chính phủ cần phải hướng dẫn cụ thể để giúp các doanh nghiệp đang gặp khó khăn”, ông Lộc nói.

Đơn cử như Hiệp hội Bất động sản hiện nay tập hợp lại ý kiến của các doanh nghiệp, luật sư để gửi cơ quan Chính phủ, Uỷ Ban thường vụ Quốc hội để đề nghị những hướng xử lý. Từ đó sẽ có những giải pháp để giải quyết, để mọi doanh nghiệp không phải tự xoay sở. Điều này Hiệp hội có thể làm được.

“Về việc xây dựng cơ sở dữ liệu, tôi nghĩ rằng Hiệp hội Bất động sản có thể đứng ra làm, có thể tiên phong thuê chuyên gia, nhà nghiên cứu để xây ra bộ chuẩn mực để từ đó các doanh nghiệp tham gia cam kết thực hiện bộ chuẩn mực đó”, ông Lộc nói thêm.