Luật Đất đai: Căn nguyên của nhiều mâu thuẫn, khiến thị trường bất động sản “đóng băng”

Trong năm 2020, để hỗ trợ thị trường bất động sản, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành hàng loạt chính sách mới, nổi bật nhất là Luật Đầu tư sửa đổi 2020 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận, các chính sách mới được ban hành trong năm 2020, về cơ bản đã tháo gỡ các “nút thắt” đã tồn tại trong nhiều năm qua.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, những điều Luật sửa đổi mới, bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2021 đã giải thoát cho hàng loạt dự án đang nằm “bất động” trong suốt 2 năm vừa qua.

Trước khi Luật Đầu tư sửa đổi và Luật Xây dựng sửa đổi được ban hành, hệ thống hành lang pháp luật đang có sự xung đột, luật chồng luật. Sự xung đột này đã kìm hãm các dự án mới được phê duyệt, khiến thị trường sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung.

“Do có sự chồng chéo trên nền tảng pháp luật, nên thị trường gần như không còn cung, làm cho giá bất động sản tăng khoảng 20-30%”, GS Đặng Hùng Võ cho hay.

GS.TS Đặng Hùng Võ kỳ vọng, việc sửa đổi một số luật là sẽ tăng được việc phê duyệt dự án trong năm tới, để khắc phục được tình trạng hiện nay cung giảm quá sâu và cầu vẫn ở mức cao.

Dù vậy, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, các chính sách mới vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Nổi cộm nhất là Luật Quản lý sử dụng tài sản công vẫn yêu cầu đất công, tài sản công phải đấu giá.

“Nếu chưa sửa được Luật Đất đai và Luật Quản lý sử dụng tài sản công thì việc tháo gỡ này chưa được triệt để”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Trao đổi riêng với PV báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, về cơ bản, các chính sách mới đã tạo ra động lực mới để thị trường hồi phục sau đại dịch Covid-19.

“Tôi ghi nhận, trong năm 2020, Chính phủ đã nhanh và quyết liệt khi giải quyết các vấn đề “nóng” liên quan tới các chính sách bất động sản”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Ngay từ đầu năm, khi dịch bệnh manh nha “tàn phá” thị trường bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25, Nghị định 146, hoặc các chính sách mới hỗ trợ về thuế, vốn vay nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các chính sách mới này chưa giải quyết được mong muốn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Đính, các chính sách mới chỉ mang tính tạm thời để tháo gỡ một số điểm nghẽn tại chỗ, còn về tổng thể vẫn chưa được giải quyết triệt để.

“Các chính sách mới đã tháo gỡ được các nút thắt thứ nhất, nó mới chỉ là phần ngọn. Còn gốc rễ của mọi nút thắt lại nằm ở Luật Đất đai chưa được sửa đổi”, ông Đính nói.

Giải thích rõ hơn về vấn đề này, ông Đính nói: Hiện nay, Luật Đất đai đang mâu thuẫn, chồng chéo lên tất cả các điều luật khác liên quan tới thị trường bất động sản, như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh, Luật Xây dựng,... các vướng mắc này đang là ngăn cản thị trường hồi phục sau Covid-19.

Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, bởi Luật Đất đai mâu thuẫn gay gắt với các điều luật khác, tạo ra nhiều nút thắt, nên để giải quyết triệt để mọi nút thắt này không phải chuyện dễ làm.

“Trong thời điểm này, Quốc hội chưa vội xem xét cách thức sửa đổi Luật Đất đai, bởi điều Luật này có quá nhiều kẽ hở. Nếu không xem xét kỹ và sửa đổi chắp vá, có thể sẽ tạo ra các lỗ hổng còn lớn hơn. Do đó, mong muốn của các doanh nghiệp là sửa đổi Luật Đất đai, có lẽ sẽ phải chờ thêm một thời gian nữa”, ông Đính nhấn mạnh.

Lâm Vũ