Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã lỗi thời

Cách đây 3 năm, thông qua một sàn môi giới bất động sản tại quận Cầu Giấy, chị Huyền đã bỏ ra 1,7 tỷ đồng, để đầu tư vào một lô đất tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức, Hà Nội.

Theo lời quảng cáo của đơn vị môi giới, khu vực này đang là tâm điểm của thị trường bất động sản, nhờ hàng loạt dự án “khủng” đang và sắp ra mắt. Bên cạnh đó, khu vực Hoài Đức đang được quy hoạch lên quận, có nhiều tuyến đường mới chuẩn bị hoàn thành, sẽ là động lực cho giá đất tại khu vực này tăng lên.

Đặt niềm tin vào môi giới, chị Huyền quyết định xuống tiền lập tức. Nhưng chỉ 1 tuần sau, chị Yến bất ngờ phát hiện, lô đất này nằm trong diện quy hoạch. 

Sau đó, chị Huyền đã yêu cầu đơn vị môi giới trả lại tiền đã đầu tư trước đó, tuy nhiên, phía công ty môi giới từ chối trách nhiệm, và yêu cầu chị Huyền thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký trước đó. Cảm thấy bản thân bị lừa, chị Huyền đã làm đơn tố cáo ra cơ quan chức năng. 

Không chỉ chị Huyền, rất nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, nhà đầu tư theo phong trào rơi vào bẫy “mật” của các sàn giao dịch bất động sản thiếu uy tín. Nguồn cơn của hiện tượng này chính là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã trở nên lỗi thời.

Trong khi đó, đại diện Bộ Xây dựng cho biết:  việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là phù hợp với bối cảnh trầm lắng của thị trường giai đoạn 2008 - 2013, nhưng trước sự phục hồi của thị trường từ năm 2014 đến nay, cơ chế chính sách này không còn phù hợp, có kẽ hở dẫn đến đến nhiều hệ lụy, như tạo cơ sở cho việc hình thành các dự án ma...

Mặt khác, chất lượng chuyên môn của các sàn giao dịch bất động sản cũng đáng lo ngại. Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động còn lỏng lẻo, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản lách luật.

Đơn cử, pháp luật hiện nay quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ cần ít nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề, không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ)… Tức là, chỉ cần có 2 người có chứng chỉ hành nghề là có thể “bao trọn” hoạt động hành nghề của tất cả nhân viên trong sàn, trong khi quy mô thông thường của các sàn là 30 - 50 nhân viên, sàn giao dịch lớn có quy mô 50 - 300 nhân viên, thậm chí tới 1.000 nhân viên.

“Hầu hết các sàn bất động sản mới chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới bất động sản, chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như báo cáo thông tin về tình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch… Ngoài ra, tình trạng ‘ôm’ hàng, ‘thổi giá’ ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường còn diễn ra rất phổ biến”, Bộ Xây dựng nêu.

Ngoài chuyện chất lượng các sàn, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng là bất cập đáng nói hiện nay, với minh chứng rõ nhất là cơn sốt đất trong quý II/2021 tại các địa bàn quanh khu vực Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng (Hà Nội). Khi quy hoạch còn chưa rõ, giá đất ở những khu vực ven sông đã được đội ngũ môi giới “tự phong” đồng loạt “thổi” lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần chỉ trong vòng vài tuần của tháng 4/2021.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng nhận định, nhân lực trong lĩnh vực môi giới bất động sản đang thừa về lượng, nhưng thiếu về chất. 

“Đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh, dẫn đến tình trạng làm ăn ‘chụp giật’… Thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn ‘sốt ảo’ để kiếm lợi”, Bộ Xây dựng cho biết.

Sửa Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết

Trao đổi riêng với phóng viên báo Nhà báo & Công luận, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất xanh miền Bắc cho biết: Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản cũ quy định rất rõ về một số hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, người hoạt động môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, do Sở Xây dựng các địa phương cấp. Mọi giao dịch phải thông qua các sàn giao dịch bất động sản được cấp phép. Các sàn phải có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm niêm yết, để hạn chế tối đa các hành vi lừa đảo.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2011 - 2013, bất động sản rơi vào khủng hoảng, thị trường trầm lắng, giao dịch gần như chạm đáy. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được ra đời, loại bỏ gần hết những điều kiện nêu trên, để tạo điều kiện cho thị trường tăng trưởng trở lại.

Cũng chính vì loại bỏ điều kiện các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nên mới xuất hiện tình trạng người người làm “cò” đất, người người làm môi giới. 

“Sau Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các giao dịch không cần thông qua các sàn, từ đó sinh ra các giao dịch tự phát, các sản phẩm giao dịch cũng không được kiểm tra đầy đủ về mặt pháp lý, nên nhiều nhà đầu tư bị rơi vào “bẫy” của các đơn vị môi giới không uy tín”, ông Quyết cho biết.

Chình vì vậy, Tổng Giám đốc Đất xanh miền Bắc cho rằng, việc điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản là điều cần thiết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, cần có quy định chặt chẽ đối với môi giới cá nhân và các tổ chức kinh doanh bất động sản. 

“Một khi chất lượng môi giới được nâng cao, những tin đồn không đáng tin cậy trên thị trường nhằm mục đích trục lợi sẽ giảm đi, qua đó hỗ trợ thêm tính minh bạch của thị trường”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.