Chiến lược thâu tóm đất vàng thông qua các thương vụ M&A

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (MCK: PDR) vừa thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 99% phần góp vốn của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Cường.

Với việc trở thành cổ đông sở hữu 99% cổ phần của Bắc Cường, Phát Đạt có toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất gần 2.735 m2 tại 223-225 Trần Phú (phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng). Khu đất tiếp giáp 3 mặt tiền đường chính gồm Trần Phú, Bạch Đằng và Lê Hồng Phong.

Có thể thấy, Phát Đạt đang tích cực thực hiện các thương vụ M&A (mua bán và sáp nhập) trải dài trên khắp cả nước.

Vào tháng 6 năm nay, doanh nghiệp của tỷ phú Nguyễn Văn Đạt (CEO Phát Đạt) gây chú ý khi hoàn tất mua 99,5% cổ phần Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển cao ốc Bình Dương, nắm quyền sở hữu và phát triển dự án chung cư Bình Dương Tower. Dự án có diện tích hơn 4,5 ha, tọa lạc tại trung tâm đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Thuận Giao, TP. Thuận An; giao nối với Đại lộ Bình Dương, Quốc lộ 13 và cách TP. HCM chỉ 20 km.

Trước đó, Phát Đạt đã nhận chuyển nhượng 99,34% vốn góp tại Công ty cổ phần Đầu tư Serenity (Bà Rịa - Vũng Tàu) sở hữu dự án có diện tích gần 7,4 ha. Phát Đạt còn mua 99% vốn Công ty Cổ phần Bến Thành - Long Hải để sở hữu Tổ hợp nghỉ dưỡng Wyndham Tropicana Long Hải tọa lạc tại tỉnh lộ 44A, thị trấn Phước Hải (huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Hiện, quỹ đất của đại gia bất động sản này xấp xỉ 460 ha, phân bổ ở các thị trường gồm Bình Định, Quảng Ngãi, Phú Quốc, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai… Bên cạnh mảng bất động sản dân dụng, thời gian tới Phát Đạt sẽ phát triển thêm bất động sản công nghiệp và năng lượng tái tạo.

Đi vay bằng mọi hình thức để thực hiện dự án?

Liên tục thực hiện một loạt thương vụ M&A các dự án bất động sản thời gian gần đây đặt ra cho Phát Đạt bài toán huy động vốn không dễ giải quyết trong bối cảnh công ty không có kế hoạch tăng vốn nào trong năm nay.

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, trong 6 tháng đầu năm Phát Đạt thu về gần 960 tỷ đồng do nhận vốn góp của chủ sở hữu. Phía Phát Đạt cho biết khoản mục này tới từ hoạt động tăng vốn của công ty con. Khoản nợ gốc đã trả trong 6 tháng đầu năm (1.350 tỷ đồng) bao gồm 1.100 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 250 tỷ đồng nợ dài hạn.

Như vậy, vay ngân hàng sẽ là nguồn vốn khả dĩ nhất Phát Đạt có thể huy động để thực hiện các dự án mới. Tính đến cuối tháng 6, dư nợ vay tài chính của Phát Đạt đã giảm hơn 500 tỷ đồng so với đầu năm xuống mức 1.381 tỷ đồng, chiếm khoảng trên 7% tổng tài sản. Tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với phần lớn các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh việc trực tiếp đứng ra vay vốn ngân hàng để thực hiện các dự án mới, Phát Đạt cũng có thể áp dụng lại cách gián tiếp như đã triển khai tại 2 dự án The EveRich 2 và The EverRich 3 (tổng giá trị quỹ đất và các chi phí phát sinh liên quan lên đến 4.480 tỷ đồng tại thời điểm 30/6).

Theo đó, Phát Đạt sẽ thế chấp dự án và toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án để bảo lãnh cho các khoản vay của đối tác tại ngân hàng. Đối tác có nghĩa vụ thanh toán các chi phí cho Phát Đạt liên quan đến dự án. Sau khi các điều kiện pháp lý được đáp ứng, Phát Đạt có thể chuyển nhượng phần dự án cho đối tác với điều kiện hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của đối tác với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.  

Năm 2021, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 4.700 tỷ đồng, tăng hơn 20% so với năm ngoái. Con số này chưa bao gồm doanh thu chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EveRich 2 cùng phần còn lại của dự án The EveRich 3. Công ty cho biết sẽ ghi nhận doanh thu chuyển nhượng trên khi đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Lợi nhuận sau thuế dự kiến 1.868 tỷ đồng, tăng hơn 53% so với năm 2020.

Huy động bằng nhiều hình thức, Phát Đạt còn tích cực gọi vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản. Mới đây, ngày 16/8, doanh nghiệp này đã huy động thành công thêm 200 tỷ đồng qua việc phát hành 2.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu.

Từ đầu năm 2021 đến nay, doanh nghiệp này đã huy động hàng trăm tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu để đầu tư dự án.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.124 tỷ đồng, giảm 4,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá vốn giảm mạnh đến hơn 50% giúp công ty lãi ròng 502 tỷ đồng, tăng 80% so với nửa đầu năm ngoái. 

Trong khi đó, tại ĐHĐCĐ thường niên 2021, doanh nghiệp của tỷ phú Nguyễn Văn Đạt đặt mục tiêu doanh thu năm nay là 4.700 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 2.335 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.868 tỷ đồng.

Như vậy, trong 6 tháng đầu năm, Phát Đạt chỉ mới thực hiện được 24% kế hoạch doanh thu; khoảng 27% mục tiêu lợi nhuận trước thuế và sau thuế của cả năm.

Trước đó, ngày 14/6/2021, Cục thuế TP. HCM đã có Quyết định số 1655/QĐ-CT để xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với Phát Đạt.

Cụ thể, Phát Đạt đã kê khai sai thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ, kê khai sai các khoản chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế, làm giảm số thuế thu nhập doanh nghiệp còn phải nộp trong kỳ.

Với những vi phạm trên, Phát Đạt bị xử phạt hành chính 44 triệu đồng. Đồng thời, doanh nghiệp này phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là bị truy thu thuế 223 triệu đồng và đóng tiền chậm nộp tiền thuế gần 25 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền truy thu, tiền phạt vi phạm hành chính, tiền chậm nộp tiền thuế của Phát Đạt là 292 triệu đồng.

Kỳ Hoa