Môi giới đổ bộ phía Nam, dấu hiệu tăng tốc trên bản đồ phân phối bất động sản

Sàn môi giới tái cơ cấu địa bàn

Sau gần hai năm tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, anh Trần Trung Đức – Giám đốc một sàn môi giới quy mô 70 người tại Bắc Giang – đã quyết định “Nam tiến”.

"Chúng tôi nhận thấy nguồn cung và biên độ giao dịch phía Bắc vẫn còn phân mảnh và phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp lý. Trong khi đó, phía Nam đang có chuyển động rõ rệt, đặc biệt tại TP HCM, Bình Dương và Long An (cũ), nên việc mở chi nhánh tại đây là tất yếu", anh Đức chia sẻ.

Sau khi khảo sát thị trường "chủ sàn" này đã nhanh chóng tái bố trí lực lượng khoảng 40% nhân sự chủ lực được cử vào phía Nam để thiết lập mạng lưới phân phối mới. Không ít môi giới lâu năm trong hệ thống của anh cũng tình nguyện chuyển vùng, chấp nhận chi phí cao hơn để “bắt sóng thị trường”.

Không riêng gì sàn của anh Đức, theo ghi nhận, nhiều sàn môi giới vừa và nhỏ ở Hà Nội, Bắc Giang, Hải Dương… đang có xu hướng đưa lực lượng chủ lực vào phía Nam, nơi có nguồn cung mới dồi dào, pháp lý được cải thiện và chủ đầu tư lớn đang khởi động loạt dự án chiến lược.

Theo ông Phan Đức Duy – Giám đốc một hệ thống phân phối bất động sản tại TP HCM cho biết, việc các sàn Bắc – Trung tràn xuống Nam là điều đã được dự đoán từ giữa năm 2024. Ông này cho biết: “Sau khi thị trường phía Bắc chững lại, thì khu Đông TP HCM, Đồng Nai lại trỗi dậy nhờ hạ tầng hoàn thiện, dân số tăng và tệp khách đầu tư lâu năm quay trở lại. Đây là thời điểm vàng cho những ai hành động nhanh”.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 6 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận lượng giao dịch tăng 35% so với cùng kỳ 2024, kéo theo khoảng 15.000 môi giới quay lại hoạt động. Đây là lực lượng đóng vai trò quan trọng giúp các sàn tái lập mạng lưới phân phối và tăng độ phủ thị trường.

Nửa đầu năm nay, thị trường địa ốc cũng chứng kiến gần 2.800 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 76% so với cùng kỳ năm ngoái. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới. Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn cũng có xu hướng sụt giảm với hơn 3.100 đơn vị, giảm gần 2% so cùng kỳ.

Thị trường sáng đèn, cạnh tranh cũng khốc liệt hơn

Tuy nhiên, không phải cuộc “Nam tiến” nào cũng suôn sẻ. Bài toán chi phí vận hành, chênh lệch thói quen khách hàng và áp lực cạnh tranh từ các sàn địa phương khiến nhiều doanh nghiệp môi giới buộc phải thay đổi mô hình hoạt động.

“Không thể bê nguyên cách làm từ miền Bắc vào thị trường miền Nam. Khách hàng tại đây có kinh nghiệm đầu tư dày dạn hơn, đòi hỏi tính chuyên môn và dịch vụ cao hơn. Chúng tôi phải tổ chức lại hệ thống sale, tập huấn lại toàn bộ kỹ năng từ đầu”, anh Đức cho biết thêm.

Bà Nguyễn Thị Mai – Giám đốc nhân sự tại một sàn phân phối lớn có trụ sở tại TP HCM cho biết, thị trường đang bước vào giai đoạn “chắt lọc lực lượng”. Chỉ những đội ngũ có chuyên môn, kỹ năng phân tích sản phẩm tốt và khả năng bám địa bàn sát sao mới có thể đứng vững. “Không còn thời môi giới chạy theo số lượng. Cái cần hiện nay là tốc độ thích nghi và tư duy vùng hóa”, bà Mai nhấn mạnh.

Trước sức ép chi phí ngày càng tăng, nhiều sàn đã lựa chọn mô hình phân tán – gọn nhẹ, thay vì duy trì các văn phòng mặt bằng lớn. Việc số hóa quy trình môi giới, chuyển dịch sang bán hàng online, livestream, affiliate sale (môi giới liên kết) cũng được triển khai đồng loạt để tiết kiệm nhân lực và ngân sách.

Ở chiều ngược lại, một số sàn chọn chiến lược liên kết thay vì đơn phương triển khai. Việc hợp tác chéo giữa các sàn Bắc – Nam, cùng chia sẻ data khách hàng, đội ngũ sale, sản phẩm đang dần trở thành xu hướng phổ biến.

Dù thị trường bất động sản phía Nam đang hồi phục tốt hơn so với miền Bắc, nhưng sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và phân khúc đòi hỏi môi giới phải chọn lọc chiến lược hợp lý. Nhà ở vừa túi tiền, bất động sản công nghiệp và đất nền ven đô vẫn là những “đường ray” an toàn cho giai đoạn 2025–2026, thay vì lao vào cuộc đua cao cấp đầy rủi ro.