Mua căn hộ tập thể cũ 60 'tuổi': Rẻ mà không rẻ

Trên thị trường nhà ở tại Hà Nội hiện nay, phân khúc căn hộ, nhà ở trong khu dân cư giá dưới 2 tỷ đồng gần như “tuyệt chủng”. Tuy nhiên, trong khoảng giá 2 tỷ đồng vẫn có phân khúc căn hộ tập thể cũ, có tuổi đời 50 - 60 năm.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, giá căn hộ tập thể cũ hiện nay dao động từ 1,5 - 2,5 tỷ đồng, tùy thuộc vào diện tích và vị trí nhà. Nếu căn hộ nằm ở vị trí tầng 1, hoặc 2 có giá cao hơn nhiều so với các tầng bên trên.

Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ tập thể cũ hiện nay đã được cơi nới thêm diện tích, thậm chí có căn hộ cơi nới gấp 2, gấp 3, cá biệt có nhà cơi nới gần 5 lần diện tích được tính trong “sổ đỏ”. Vì vậy, dù được cho là giá rẻ, thực chất lại không hề rẻ.

Ví dụ, 1 căn hộ tập thể cũ nằm ở tầng 2, ngõ 190 Lò Đúc đang được chủ rao bán với giá 1,6 tỷ đồng. Diện tích sử dụng thật là 55m2, 2 ngủ 2 vệ sinh khép kín, tuy nhiên, diện tích được tính trong “sổ đỏ” chỉ 10m2. Như vậy phần diện tích cơi nới là 45m2, gấp 4,5 lần. Bình quân giá căn hộ này, không tính phần cơi nới là 160 triệu đồng/m2.

Chủ nhà cho biết, do nhà nằm ở lô góc 3, thoáng và có thể kinh doanh được nên với có giá cao như vậy. Bên cạnh đó, căn hộ này được nới theo dạng đổ bê-tông từ móng, không phải cơi nới theo dạng chuồng cọp.

Trong khi đó, khảo sát tại các website rao bán bất động sản cho thấy, nhà đất trong ngõ 190 Lò Đúc hiện có giá dao động từ 130 triệu đồng - 180 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích và chiều dài mặt tiền. 

Tương tự, tại khu tập thể Quỳnh Mai, một chủ nhà khác đang rao bán căn hộ tầng 2, diện tích 66m2 gồm 2 ngủ 2 vệ sinh với giá 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, diện tích trong “sổ đỏ” chỉ 21m2.

Như vậy, phần cơi nới thêm là 45m2, gấp hơn 2 lần phần diện tích được công nhận trong “sổ đỏ”. Bình quân giá đất, không tính phần cơi nới của căn hộ này gần 120 triệu đồng/m2.

Tại khu tập thể Trại Găng, nằm trên phố Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, một chủ nhà khác cũng đang rao bán căn hộ tập thể có tổng diện tích sử dụng là 50m2 với giá 2,45 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần diện tích được tính trong “sổ đỏ” là 18m2. Giá đất bình quân cho phần diện tích trong sổ đỏ là 136 triệu đồng/m2.

Theo ý kiến của giới chuyên gia bất động sản, do được xây dựng từ 50 - 60 năm trước, hầu hết các khu tập thể cũ tại Hà Nội đều trong tình trạng xuống cấp, thậm chí là xuống cấp trầm trọng. 

Hà Nội cũng đang có chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể này. Trong trường hợp khu tập thể được cải tạo lại, chủ nhà của các căn hộ tập thể cũ sẽ được đền bù và hỗ trợ để giải tỏa dự án.

Đối với phần diện tích được tính trong sổ đỏ sẽ được đền bù theo thỏa thuận. Đối với phần diện tích cơi nới sẽ không được đền bù, mà chỉ nhận được chi phí hỗ trợ, mức hỗ trợ này kém rất xa giá đất đền bù.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Thực tế cho thấy, nhà tập thể cũ được coi là phân khúc giá rẻ, nhưng không hề rẻ. Vì hầu hết diện tích đã được cơi nới. Người mua nhà tập thể cũ sẽ phải mua cả phần diện tích cơi nới đó.

Trong trường hợp khi thu hồi đất để cải tạo chung cư, chủ đầu tư sẽ chỉ đền bù giá đất hợp pháp được nêu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), còn phần cơi nới thêm sẽ không được đền bù. Như vậy, người mua nhà tập thể sẽ bị thiệt hại.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở không ngừng tăng cao, chưa kể nhà tập thể cũ có nhiều lợi thế, như nằm trong khu vực trung tâm thành phố, vị trí thuận tiện đi lại, mức giá phù hợp, phân khúc này vẫn “sống khỏe” trong thời gian tới.