Năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam phải đối mặt với nhiều khó khăn và thăng trầm. Trong đó, đại dịch Covid-19 đã làm suy yếu nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng.

Ngoài ảnh hưởng từ dịch bệnh, thị trường còn tồn tại một số rào cản đến từ các chính sách pháp luật, từ quản lý Nhà nước, hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu tính thống nhất giữa các Nghị định, Thông tư;...

Các rào cản này đã khiến nguồn cung mới liên tục suy giảm trong 3 năm liên tiếp, nhất là phân khúc nhà ở bình dân và giá rẻ gần như biến mất.

Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, nhưng giá nhà vẫn tăng

Theo quy luật của thị trường, mỗi khi nguồn cung yếu, tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới giảm, giá bán nhà ở sẽ giảm mạnh nhờ các động thái kích cầu, khuyến mại của chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy luật này đã bị đảo lộn trong năm 2020. Thay vì giảm, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lại tăng rất mạnh.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm  2020, cả nước ghi nhận 128.902 các loại hình bất động sản được đưa ra thị trường, giảm 45,9% so với năm 2018 và giảm 12,4% so với năm 2019.

Số lượng giao dịch đạt 74.035 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mới chỉ đạt 57,4%, tồn kho 42,6%.

Tại Hà Nội, riêng nguồn cung phân khúc căn hộ mới được đưa ra thị trường trong năm 2020 là 16.350 sản phẩm, giảm 58,2% so với năm 2018 và giảm 27,4% so với năm 2019. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 26,6%, số lượng hàng tồn kho lên tới 2/3 tổng số nguồn cung mới.

Tương tự, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giảm 52,5% so với năm 2018 và giảm 15,1% so với năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ cũng ở ngưỡng thấp, chỉ đạt 61,2%.

Dù vậy, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng cao. Tại Hà Nội, các phân khúc trung và cao cấp không có biến động nhiều về giá. Tuy nhiên, phân khúc bình dân lại tăng tương đối cao, từ 20,5 triệu đồng/m2 (năm 2018) lên 24,8 triệu đồng/m2 (năm 2020).

Trong khi đó. tại TP.HCM, giá nhà lại tăng theo chiều “thẳng đứng”, tốc độ tăng giá vượt mặt và cao gấp 1,5 lần so với Hà Nội.

Cụ thể, giá bán căn hộ bình dân (khoảng 20 triệu đồng/m2) được đẩy lên phân khúc trung cấp (khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2). Trong khi đó, giá căn hộ trung cấp tăng mạnh, tăng 26,5% so với năm 2019 và tăng 50,2% so với năm 2018.

Ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản giải thích: Sở dĩ xuất hiện nghịch lý nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ giảm, nhưng giá nhà vẫn tăng, là do thị trường mất đi tính cân bằng giữa các phân khúc. Cơ cấu giữa các sản phẩm không đều. Trong đó, thừa cung bất động sản cao cấp, nhưng lại thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân và giá rẻ.

Theo vị chuyên gia này, dựa vào số liệu từ VARS có thể thấy, tại TP.HCM, trong năm 2020, 65,7% tổng nguồn cung căn hộ mới là sản phẩm cao cấp, 34,3% là căn hộ trung cấp và 0% căn hộ bình dân.

Như vậy, với thu nhập bình quân như hiện nay, đa số người Việt không đủ mua căn hộ cao cấp, như vậy dẫn tới hiện tượng tỷ lệ tiêu thụ giảm, tăng hàng tồn kho.

“Ngược lại, với sản phẩm căn hộ bình dân không có nguồn cung mới, điều này dẫn đến hiện tượng giá nhà tăng theo chiều thẳng đứng là điều dễ hiểu”, ông Vĩnh nói.

Vì vậy, để kéo giá nhà ở trở về với quy luật của thị trường, không còn cách nào khác là phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội và giá rẻ.

Giá nhà TP.HCM tăng mạnh hơn Hà Nội

Nếu như 5 năm trước, giá nhà tại Hà Nội luôn cao hơn 10% - 20% so với TP.HCM. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, quy luật này đã bị đảo chiều. Thay vì Hà Nội, TP.HCM lại là địa phương có giá nhà cao nhất cả nước.

Điều này cũng đã được Bộ Xây dựng khẳng định trong buổi Họp báo Quý IV/2020 vừa qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sở dĩ có hiện tượng đảo chiều như hiện nay, một phần là do nguồn cung tại TP.HCM đang khan hiếm hơn Hà Nội. Một số chủ đầu tư cũng đã lợi dụng tình trạng này để tăng giá bất chấp.

Bên cạnh đó, trong vài năm gần đây, nền kinh tế TP.HCM có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn Hà Nội, nên đã tạo ra sức bật cho thị trường bất động sản, nhất là phân khúc văn phòng.

Đánh giá một cách tổng thể, Phó Chủ tịch VARS thẳng thắn, hiện tượng đầu cơ đất tại TP.HCM có diễn biến tương đối phức tạp. Trong khi tại Hà Nội, người có nhu cầu mua nhà thật nhiều hơn, ít xảy ra tình trạng đầu cơ hơn, nên giá bán trên thị trường sơ và thứ cấp có tính ổn định hơn.

“Xu hướng đầu cơ tại TP.HCM có tần suất cao hơn, nhất là 1 năm trở lại đây, do nguồn cung khan hiếm. Như vậy, khi nhà đầu tư nhận thấy “sóng” ở thành phố nào, thì họ sẽ đầu cơ ở đó. Trong khi Hà Nội thị trường “lặng”, ổn định sẽ ít xuất hiện tình trạng đầu cơ hơn”, ông Đính nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhìn nhận giá nhà TP.HCM cao hơn Hà Nội có phần hơi cảm tính.

“Ở Hà Nội, có những dự án đô thị mới có giá bán rất cao, người có thu nhập trung bình khó có thể sở hữu nhà tại đây. Giá bán của các dự án này có khi vượt hẳn TP.HCM. Do đó, đánh giá nhà TP.HCM tăng cao hơn Hà Nội là hơi vội vàng”, ông Châu nói.

Dù vậy Chủ tịch HoREA thừa nhận, giá nhà TP.HCM tiếp tục tăng cao sẽ trở thành gánh nặng cho người dân, khi có nhu cầu mua nhà ở.

Vì vậy, ông Châu kiến nghị: muốn kéo giảm giá nhà, thì phải phân tích từ quan hệ cung – cầu, nguồn cung ít mà cầu nhiều thì giá không giảm được.

Thêm nữa, muốn giá nhà giảm thì phải giảm một số chi phí đầu vào, như tiền sử dụng đất, thuế đất; giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng;...

“Hiện nay, chi phí này doanh nghiệp đang phải đi mua, thương lượng trực tiếp với người dân. Doanh nghiệp tự đi mua, sau đó kê giá thì giá BĐS nó không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Nhưng, nếu nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng, tiến hành đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất thì cốt giá sẽ theo luật chơi của thế giới”, ông Châu cho biết.

Lâm Vũ