Tốn thêm tiền vì hai từ “cao cấp”

Theo báo cáo thị trường tháng 8/2023 của DKRA Group công bố mới đây, loại hình căn hộ chung cư có 8 dự án mới ra hàng, cung cấp 253 căn hộ vào danh sách nguồn cung mới. Đáng nói, giá căn hộ thấp nhất đang ở mức 58 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới hơn 300 triệu đồng/m2, đều nằm ở phân khúc cao cấp.

Một số khảo sát khác cũng cho thấy, riêng tại TP HCM, giá căn hộ chung cư trung bình đang ở mức 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý trước. Tuy nhiên đây vẫn là mức giá thuộc phân khúc cao cấp với giá của một căn hộ 2 phòng ngủ lên tới hơn 4 tỷ đồng.

Từ giai đoạn thị trường “nổi sóng” cho tới tận hiện tại, căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp vẫn đang chiếm lĩnh thị trường. Xu hướng người mua lựa chọn căn hộ cao cấp để đầu tư vẫn còn khá cao do có vị trí đẹp, tiện ích đa dạng, cơ sở hạ tầng xung quanh đầy đủ…

Tuy nhiên, không phải dự án nào đang bán ở mức giá cao cấp, được quảng cáo là chung cư cao cấp cũng thực sự chính xác với tên gọi. Nhiều chuyên gia môi giới bất động sản cho biết, nhiều chủ đầu tư khi xây dựng nhận diện thương hiệu cho dự án đã cố tình gắn những từ cao cấp, siêu sang, hạng sang… vào các tài liệu quảng cáo. Đó là bước đệm để chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá bán không phù hợp với chất lượng thực sự của dự án.

Cũng vì lý do đó, nhiều khách hàng mua căn hộ để đầu tư, để ở đã bị thu hút chỉ bởi những quảng cáo gắn liền với chữ cao cấp đó. Để khi nhận bàn giao căn hộ, một số người mới tỉnh ngộ khi biết mình một số tiện ích cao cấp là không có thực. Thậm chí mức giá bán ban đầu của dự án cũng cao hơn so với các dự án xung quanh đáng kể.

Theo anh Lê Phương – chủ một căn hộ tại phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) cho biết: “Sau khi tham khảo nhiều dự án tại khu vực, vợ chồng tôi cũng đã nhắm đến một dự án được quảng cáo là chung cư cao cấp tại khu vực này. Mặc dù mức giá cũng chỉ thuộc dạng trung bình nhưng được môi giới quảng cáo với đủ các loại tiện ích cao cấp khiến hai vợ chồng rất thích. Cuối cùng chúng tôi đã chốt một căn hộ 100m2 với giá 3,6 tỷ đồng, tương đương 36 triệu đồng/m2”.

Tuy nhiên, sau khi đã ký hợp đồng mua bán, anh Phương mới được bạn bè giới thiệu thêm một số dự án tại khu vực xung quanh đó với mức giá thấp hơn đáng kể, chỉ từ 29 – 32 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tiện ích tại một số dự án còn tốt hơn với căn hộ anh vừa mua. Chưa kể đến việc, một số tiện ích đi kèm của tòa nhà chung cư được ghi trong tài liệu quảng cáo thực chất chỉ được đầu tư cho có, không đủ cho cư dân sử dụng.

Đồng cảnh ngộ, chị Mai Anh Đào cũng gặp nhiều vấn đề với căn hộ cao cấp tại khu vực quận Tân Phú của mình. Mặc dù các tiện ích chủ đầu tư thực hiện đúng với những gì quảng cáo, nhưng giá căn hộ tại dự án này cũng cao hơn so với một số căn hộ trong khu vực rất nhiều.

“Mặc dù thêm được một số tiện ích cơ bản ít dùng tới, nhưng giá căn hộ ở đây cũng cao hơn một số khu lân cận từ 5-6 triệu đồng/m2. Nhưng điều đáng nói là chất lượng công trình của dự án gặp nhiều vấn đề kể từ khi tôi nhận nhà như dột ngấm, đường điện thi công cẩu thả, ốp tường và sàn gỗ đều bị lỗi. Không hiểu vì sao họ quảng cáo là căn hộ cao cấp nhưng căn hộ lại có nhiều lỗi như vậy”, chị Đào cho biết.

Danh xưng cao cấp phần lớn là chiêu trò quảng cáo

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến 30/11/2022, cả nước chỉ có 7 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (3 nhà chung cư), Hà Tĩnh (3 nhà chung cư), An Giang (1 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Hiện nay, tình trạng chủ đầu tư tự phong chung cư cao cấp diễn ra vô cùng thường xuyên, khiến cho người mua nhà bị nhầm lẫn. Hàng loạt các cụm từ như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài thể hiện sự cao cấp cũng liên tục được sử dụng cho các sản phẩm căn hộ.

Nói về chung cư cao cấp, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nhiều nước trên thế giới không có khái niệm chung cư cao cấp bởi đã ở chung cư là phải chịu theo những quy định chung, chịu sự ảnh hưởng của các hộ gia đình xung quanh.

Vì vậy, việc nhiều chủ đầu tư chỉ đang tự vẽ và tự gắn mác cao cấp chỉ để thu hút người tiêu dùng và lợi dụng đẩy giá lên. Có chung cư gắn mác cao cấp nhưng chỉ là có mặt bằng rộng, không khí thoáng, ánh sáng tốt, địa điểm tốt. Đây thực chất chỉ là một chiêu trò quảng cáo.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhận định, đây chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Thậm chí nhiều dự án chung cư tự gắn mác dự án cao cấp, căn hộ hạng sang trong khi chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Trong khi trên thực tế, chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu.

HoREA cũng chỉ ra một bất cập là việc phân hạng chung cư sẽ minh bạch trong trường hợp dự án đã xây dựng xong vì khi đó đã có căn hộ thực tế, người mua nhà khó bị lừa. Nhưng đối với căn hộ hình thành trong tương lai được quảng cáo dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, người mua nhà rất dễ mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Vì vậy, cần phải sửa đổi theo hướng sau khi chung cư đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu mới công nhận hạng nhà chung cư cao cấp để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà. Còn với nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án chung cư cao cấp trong trường hợp đã có văn bản công nhận đạt tiêu chí này do Sở Xây dựng cấp.

Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD có hiệu lực thực thi hành từ ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, chung cư hạng A hay còn gọi là chung cư cao cấp khi đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí liên quan đến quy hoạch kiến trúc, hệ thống thiết bị kĩ thuật, dịch vụ hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý vận hành.

Trong đó có một số tiêu chí đặc biệt như: Hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8m2; Diện tích trung bình tính trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, mật độ xây dựng không quá 45% tổng diện tích; Mọi căn hộ đều được trang bị hệ thống truyền hình cáp tốc độ cao và internet; Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 1km; Có 2 trong những tiện ích như phòng tập gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi… thuộc tổng thể quy hoạch hoặc dành riêng trong công trình; Được trang bị hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe, kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ, mã điện tử…