Giới đầu tư “ngó lơ” nhà đất phố cổ

Vào giai đoạn hoàng kim (2007 - 2012), nhà đất phố cổ đã từng là “con gà đẻ trứng vàng” của giới đầu tư Hà Nội. Thời điểm đó, giá trị nhà đất phố cổ tăng giá theo ngày. Đã có lúc, giá nhà đất phố cổ tăng từ 900 triệu đồng lên 1,2 tỷ đồng/m2, chỉ trong chưa đầy 1 năm.

Tuy nhiên, sau thời điểm đi xuống của thị trường bất động sản (2012 - 2014), nhà đất phố cổ đã mất đi tính hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, giá trị cũng vì vậy mà giảm mạnh. Những ngôi nhà trước có giá 1 tỷ - 1,2 tỷ đồng/m2, sau suy thoái giảm còn 700 - 800 triệu đồng/m2, mất khoảng 40% giá trị.

Ở thời điểm hiện tại, giới đầu tư Hà Nội đã “ngó lơ” nhà đất phố cổ, bởi giá trị nhà đất tại khu vực này luôn duy trì ở mức rất cao, khó giao dịch, tỷ suất lợi nhuận thấp.

Năm 2008, ông Nguyễn Văn Hưng, một nhà đầu tư có tiếng tại Hà Nội đã rót 9,5 tỷ đồng vào một ngôi nhà 2 tầng, diện tích 25 m2 ở ngã 3 Hàng Bông - Phùng Hưng (khoảng 400 triệu đồng/m2).

Ông Hưng cho biết, thời điểm đó, khi nền kinh tế Việt Nam còn khó khăn, việc rót gần 10 tỷ đồng cho một ngôi nhà 25 m2 được coi là quyết định mạo hiểm.

Tuy nhiên, chỉ trong 1 năm, ông Hưng hái được “quả ngọt”, khi giá trị ngôi nhà đã 3 lần tăng giá, lần lượt là 9,8 tỷ đồng, 10,5 tỷ đồng và 11,2 tỷ đồng (khoảng 450 triệu đồng/m2). Như vậy, sau khi bán lại, ông Hưng lời 1,7 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận đạt 15%/năm.

Theo ông Hưng, nếu 10 năm trước, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào nhà đất phố cổ có thể đạt 10% - 20%/năm, thậm chí có thời điểm đạt trên 20%/năm. Hiện nay, mức lợi nhuận bình quân đạt 1% - 3%/năm đã là thành công vượt ra khỏi mong đợi.

“Giá nhà đất phố cổ đã vào giai đoạn ổn định, biên độ tăng giá không lớn, giá trị lại cao, khó giao dịch, nên hiếm có nhà đầu tư nhỏ lẻ nào lựa chọn phố cổ để rót vốn. Thay vào đó, lợi thế của phố cổ là du lịch, nên chỉ có các doanh nghiệp trong ngành du lịch, nhà hàng, khách sạn mới tìm đến đây đầu tư”, ông Hưng khẳng định.

Đất nền ven đô trở thành “ngôi sao”

Trái ngược với tình hình ảm đạm của nhà đất phố cổ, đất nền ven đô hiện đang “tỏa sáng” và trở thành “mỏ vàng” của giới đầu tư Hà Nội. Trong đó, các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Gia Lâm và Đông Anh đang trở thành “điểm nóng” của thị trường.

Theo ông Phan Đình Vĩnh, giám đốc công ty địa ốc F.L, trong 2 năm qua, đất nền, đất thổ cư ven đô đã tăng giá phi mã, nhiều khu vực đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần.

Đơn cử, năm 2018, tại Kiêu Kỵ, Đa Tốn (Gia Lâm), mỗi mét vuông tại đây có giá khoảng 15 - 20 triệu đồng, tới năm 2020 đã tăng lên 40 - 45 triệu đồng/m2. Với các lô đất có vị trí đẹp, gần các dự án bất động sản lớn, giá đất có thể đạt ngưỡng 60 - 75 triệu đồng/m2

Tương tự, tại xã Đức Thượng (Hoài Đức), chỉ trong 2 năm, giá đất đã tăng từ 10 - 12 triệu đồng/m2, lên 30 - 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại các vùng nông thôn, làng quê ở Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai,... giá đất được điều chỉnh theo tuần theo cấp số nhân.

“Với tốc độ tăng giá “chóng mặt” của đất nền ven đô đã mang lại lợi nhuận “khủng” cho nhiều nhà đầu tư. Theo một số khảo sát, tỷ suất lợi nhuận của đất nền ven đô hiện nay đạt trung bình 30% - 40%/năm. Cá biệt, tại một số nơi của Thạch Thất hay Hoài Đức, tỷ lệ này có thể đạt 200% - 300%/năm”, ông Vĩnh nói.

Theo ông Vĩnh, đất nền ven đô không “kén chọn” như nhà đất phố cổ. Khi đầu tư đất nền ven đô, nhà đầu tư chỉ cần tối thiểu 500 triệu đồng. Nhưng với nhà đất phố cổ, nhà đầu tư cần phải có vài tỷ cho tới vài chục tỷ đồng mới đủ tự tin tham gia thị trường.

Dù vậy, giới chuyên gia cảnh báo, nhiều khu vực ven đô không có dự án đầu tư lớn nào, chỉ có hoạt động đầu tư, đầu cơ của các nhà đầu tư nhỏ lẻ mà giá đất tăng chóng mặt là hiện tượng không tốt của thị trường.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường đất nền ven đô, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia bất động sản phân tích, đất nền, nhất là tại các vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá.Ông Hiển khuyến cáo, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Nguyễn Việt