Hoán đổi trái phiếu bằng tài sản khác: Nhà phát hành đang cầm "lưỡi dao"

Theo báo cáo của FiinRatings, trong tháng 1/2023, toàn thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công, thuộc về nhóm ngành xây dựng.

Hai tháng đầu năm 2023, ngành bất động sản chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty CP Bất động sản Sơn Kim, với tổng giá trị phát hành lên tới 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có lãi suất phát hành 13,5% một năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần.

Tuy nhiên, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn, rơi vào khoảng 205.000 tỷ đồng, trong đó có 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản. 

Mới đây, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/1/2023. Theo đó, có 54 DN chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 DN kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.

Trong khi đó, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy, trong giai đoạn 2 năm 2023 - 2024, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến kỳ đáo hạn vào khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó, năm 2023 là 119.000 tỷ đồng và năm 2024 là 110.000 tỷ đồng. 

Nhìn từ thực tế, hiện nay, nhiều DN bất động sản đang rơi vào cảnh kiệt quệ tài chính, do đó, việc trả nợ cho các nhà đầu tư trái phiếu đang rất áp lực.

Vì vậy, nhiềuDN lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Và điều này đã được Chính phủ đồng ý thông qua Nghị quyết 08 về một số quy định phát hành trái phiếu ra thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, trong Nghị định 08, nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu DN trầm lắng, khá nhiều DN phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán.

Ông Đính cho rằng, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu DN. Giúp các trái chủ có thêm lựa chọn.

Tuy nhiên, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay DN, mà các DN cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. 

Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, DN cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, DN vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt. DN phát hành cần phải cân nhắc định giá nào để trái chủ đồng ý. 

Mức giá nào là hợp lý để việc đàm phán với hàng ngàn trái chủ với các nhu cầu, quyết định khác nhau suôn sẻ. Việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. 

“Đâu sẽ là mức giá thị trường? Là khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn hay mức giá qua một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp”, ông Đính nói.

Tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp

Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, DN phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản. 

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ DN phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ.

Do vây, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

Bình luận về điểm mới này, ông Đính nói thêm, quy định cho phép DN phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho DN ở thời điểm này.

Đồng thời, mở ra cơ hội cho DN có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên DN và trái chủ.

“Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định cũng sẽ giúp các DN bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra cho họ hy vọng, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung”, ông Đính nhấn mạnh.