Nhà ở đô thị: Từ cuộc khủng hoảng toàn cầu đến bài toán đầu tư dài hạn ở Việt Nam

Khủng hoảng nhà ở toàn cầu và áp lực tài chính lên đô thị

Vào năm 2050, hơn hai phần ba dân số thế giới dự kiến sẽ sinh sống tại các đô thị. Con số này đặt ra một thách thức lớn: làm thế nào để cung cấp đủ nhà ở phù hợp, bền vững và có khả năng chi trả trong bối cảnh hệ thống hạ tầng xã hội và kinh tế đang chịu áp lực nặng nề.

Thực tế, hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên toàn cầu không tiếp cận được với nhà ở đạt chuẩn. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập bình quân đã làm xói mòn khả năng chi trả của người dân, đòi hỏi phải có những giải pháp quy mô lớn và dài hạn.

Vốn tư nhân, đặc biệt là từ các quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm có thể đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết tình trạng này. Tuy nhiên, sự thiếu ổn định trong chính sách và việc ưu tiên yếu tố chính trị ngắn hạn khiến các nhà đầu tư dài hạn ngần ngại cam kết vốn trong những dự án kéo dài hàng thập kỷ.

Một nghiên cứu của IMF trên 200 thành phố lớn cho thấy 90% trong số đó nằm trong nhóm "khó tiếp cận về khả năng chi trả", nơi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập hàng năm của người dân. Theo UN-Habitat, để giải quyết tình trạng thiếu hụt, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030.

Không chỉ thiếu nhà mới, nhiều thành phố đang đối mặt với vấn đề nhà ở bỏ trống. OECD ước tính có khoảng 42 triệu căn nhà không có người sử dụng, riêng Mỹ có hơn 11% tổng số nhà rơi vào tình trạng này, trong khi Canada là gần 9%, tương đương sáu năm nguồn cung. Tuy nhiên, việc đưa những căn hộ bỏ trống quay lại thị trường lại gặp khó khăn về pháp lý và kỹ thuật.

Bên cạnh đó, nhiều đô thị đang có sự dịch chuyển chính sách theo hướng ưu tiên tính linh hoạt và bền vững. Paris, chẳng hạn, đã xây dựng chiến lược nhà ở gắn liền với cải tạo công trình cũ. Trung bình mỗi năm thành phố cung cấp 40.000 căn nhà mới trong suốt hai thập kỷ qua.

Với quỹ đất hạn chế, chính quyền Paris đang hướng tới việc chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu thành nhà ở công, nhằm đạt mục tiêu 40% nhà ở công vào năm 2035. Đồng thời, thành phố cũng áp thuế bất động sản bỏ hoang để đưa nguồn cung bị lãng phí trở lại thị trường.

Tại Trung Quốc, Thượng Hải ghi nhận kết quả khả quan với khoảng 127.000 căn nhà mới được hoàn thành trong năm 2024. Tuy nhiên, thành phố vẫn đối mặt với tình trạng dân số sụt giảm, chủ yếu do áp lực chi phí sinh hoạt cao, bất ổn kinh tế và thay đổi trong xu hướng việc làm. Để ứng phó, chính phủ Trung Quốc đã triển khai hàng loạt chính sách hỗ trợ tín dụng, giảm lãi suất vay mua nhà và đầu tư vào hệ thống phúc lợi xã hội nhằm giữ chân dân cư.

Từ bài học quốc tế đến chuyển động thị trường nhà ở Việt Nam

Tại Việt Nam, TP HCM và Hà Nội tiếp tục là hai đô thị lớn đối mặt với áp lực cung – cầu nhà ở. TP HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025, nhưng đến nay mới hoàn thành khoảng 24% chỉ tiêu.

Trong quý II/2025, thành phố ghi nhận 1.600 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.400 căn; lượng giao dịch chỉ đạt 2.400 căn (tỷ lệ hấp thụ 45%). Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt 6.800 căn, lượng bán 3.800 căn. Nguồn cung tương lai đến năm 2027 dự kiến chỉ khoảng 39.000 căn, chủ yếu tại các khu vực ngoại thành.

Phân khúc nhà ở liền thổ càng gặp khó khăn hơn. Quý II/2025, TP HCM chỉ có 80 căn mới mở bán; nguồn cung sơ cấp chỉ hơn 600 căn với tỷ lệ hấp thụ 15%. Từ đầu năm đến nay, chỉ ghi nhận khoảng 170 giao dịch, cho thấy sức cầu yếu trong bối cảnh tồn kho lớn và giá cao. Dự kiến đến 2027, TP HCM sẽ chỉ có khoảng 3.600 căn liền thổ mở bán, chủ yếu tại khu vực vùng ven nhờ hạ tầng mới như tuyến Metro số 1, Vành đai 2 và Vành đai 3.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung mới tăng trưởng tích cực cho thấy sức chống chịu tốt hơn. Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận 7.000 căn hộ mới và 5.200 giao dịch thành công. Giai đoạn 2025–2027 dự kiến có thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án. Phân khúc nhà ở thấp tầng cũng khởi sắc, với 2.642 căn sơ cấp và 1.221 căn bán được (tỷ lệ hấp thụ 46%). Tuy nhiên, vẫn còn thiếu khoảng 49.000 căn nhà ở so với nhu cầu thực tế trong giai đoạn 2021–2025.

Trước tình hình này, các đô thị đang phải đặt nhà ở trong mối quan hệ chặt chẽ với hạ tầng. TP HCM đã quy hoạch gần 5.000 căn hộ nằm dọc theo các tuyến Metro và hơn 14.000 căn quanh vành đai. Hà Nội cũng dành hơn 87.000 tỷ đồng (3,4 tỷ USD) để đầu tư hạ tầng trong năm 2025, bao gồm 12 công trình trọng điểm như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, góp phần mở rộng không gian phát triển nhà ở.

Trên thế giới, xu hướng tái định vị nhà ở như một loại hạ tầng quốc gia đang ngày càng phổ biến. Tại Singapore, nhà ở công không chỉ là nơi sinh sống mà còn là công cụ tích lũy tài sản, với các khu HDB được đầu tư bài bản, đầy đủ tiện ích và hỗ trợ tài chính trực tiếp từ chính phủ. Tại Áo, Hà Lan, Đan Mạch, nhà ở xã hội cũng là một phần trong chiến lược phát triển quốc gia và được tích hợp cùng các chính sách an sinh và phát triển đô thị bền vững.

Việc định nghĩa lại nhà ở như một hạ tầng thiết yếu – tương đương với mạng lưới giao thông hoặc điện năng – giúp mở ra dòng vốn dài hạn từ các tổ chức tài chính như quỹ hưu trí, bảo hiểm. Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Nghiên cứu nhà ở châu Âu tại Savills, nhận định: “Nếu nhà ở được tích hợp trong chiến lược đầu tư dài hạn, nó có thể thu hút các nguồn vốn bền vững thay vì chỉ phụ thuộc vào vốn ngắn hạn từ thị trường tài chính.”

Tại Anh, các điều chỉnh gần đây với cơ chế Development Consent Orders (DCO) – từng áp dụng cho hạ tầng giao thông – đang được mở rộng cho dự án nhà ở, nhằm đơn giản hóa quy trình phê duyệt và tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn. Cách tiếp cận này có thể là bài học tham khảo cho Việt Nam khi tìm cách cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở với giá cả hợp lý.