Nhờ vào tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch, nên trong vài năm qua, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển rất sôi động. Tuy nhiên, hiện nay, các cơ chế pháp lý, chính sách liên quan tới phân khúc này còn nhiều “nút thắt”, khiến phân khúc này không thể bứt phá.

Đất ở không hình thành đơn vị ở 'làm khó' nhà đầu tư

Tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” diễn ra vào chiều 21/4, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã để lại nhiều hệ lụy.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, trước khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng rất mạnh. 

Tuy nhiên, dù có đà tăng trưởng, song giữa Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

“Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, các Bộ thay vì ngồi lại để tìm tiếng nói chung, thì lại đổ lỗi loanh quanh khiến pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.

Một trong những điểm nghẽn pháp lý lớn nhất chính là câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Võ nói: Hiện tại, cơ quan chức năng vẫn đau đầu giải quyết bài toán “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. 

Điều này dẫn đến việc các địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ.

“Nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp”, ông Võ nói.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

“Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý”, GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Tháo gỡ nút thắt không khó, nhưng các Bộ chưa “nhiệt tình”

Đồng tình với quan điểm này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng những vướng mắc liên quan tới “đất ở không hình thành đơn vị ở” không khó giải quyết. Tuy nhiên, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích.

Theo ông Doanh, mấy năm gần đây, các ngành, các hiệp hội, các chuyên gia, các nhà quản lý địa phương nhiều lần đề xuất để tháo gỡ nút thắt, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Ông Doanh cho rằng, nguyên nhân thì có nhiều, trong đó có nguyên nhân liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều bộ ngành nhưng lại không có bộ ngành nào nhiệt tình sốt sắng đưa vai gánh vác, lãnh trách nhiệm từ việc đề xuất đến tổ chức thực hiện.

“Do đó, tốt nhất và cũng là khả thi nhất, là Chính phủ giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường đứng ra chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và một số bộ liên quan sớm tổ chức soạn thảo văn bản luật nói trên”, ông Doanh nói.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một sản phẩm phổ biến trên cả thế giới và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế một quốc gia và kinh tế thế giới.

Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Cường cho rằng rất hay. Theo ông Cường, Việt Nam nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. 

Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.

“Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên”, ông Cường nói thêm.