Nhiều chủ đầu tư bất động sản yếu năng lực tài chính, phụ thuộc vào tín dụng

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87% so với cuối năm 2024), chiếm tỷ trọng 43,98% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4% so với cuối năm 2024), chiếm 56,02% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước nhận xét, dư nợ tín dụng bất động sản có sự tăng trưởng cao và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng. Nếu năm 2023, tốc độ tăng trưởng tín dụng của ngành bất động sản là 11,81%, thì sang năm 2024 đã tăng lên 20,79%, trong 7 tháng đầu năm 2025 tăng tới 17%.

Dư nợ tín dụng tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh bất động sản, tín dụng tiêu dùng. Tín dụng bất động sản có sự tăng trưởng phù hợp với các chuyển biến tích cực hơn của thị trường khi Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã có nhiều giải pháp tháo gỡ. Tuy nhiên, việc cấp tín dụng đối với bất động sản vẫn còn khó khăn, vướng mắc.

Thứ nhất, về cơ cấu sản phẩm, giá thị trường bất động sản. Thị trường đang thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập, nhà ở xã hội. Giá nhà ở ngày càng tăng cao, theo đánh giá của các chuyên gia, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân của hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, trong khi đó mức thu nhập trung bình của chỉ số này trên thế giới là 14,6 lần.

Việc phát triển nhà ở xã hội mặc dù có sự cải thiện , tuy nhiên còn chậm so với các mục tiêu đặt ra.

Thứ hai, một số chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, các kênh huy động vốn dài hạn, ổn định thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp còn chưa phát triển, do đó vốn đầu tư vào thị trường vẫn còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Đầu tư vào bất động sản mang tính chất trung dài hạn, còn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn.

Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn. Đồng thời, kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, nhất là hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.