Cơ chế, chính sách đã sẵn sàng

Tại một buổi hội thảo diễn ra mới đây, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã nhấn mạnh: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1/8 với nhiều quy định được sửa đổi, khi đi vào thực tế sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn trong việc phát triển thị trường bất động sản.

Thời gian tới, nhà đầu tư nhà ở xã hội được hưởng nhiều quy định ưu đãi hơn như quy định về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội. Tất cả các thay đổi và bổ sung về khung pháp lý cho nhà ở xã hội sẽ tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội.

Ông Dũng nhận định, khi cơ chế chính sách nhà ở xã hội được khơi thông sẽ làm tăng nguồn cung sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nguồn cung tăng sẽ tác động đến giá nhà trong thời gian tới.

Trong khi đó, tại Hội nghị Đối thoại áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở 2023 do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, bà Phạm Thị Thu Hà, Phó Trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Luật Nhà ở 2023 đã dành hẳn 1 chương để quy định về nhà ở xã hội.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội phản ánh thủ tục xin chủ trương đầu tư, xây dựng phân khúc nhà ở này rất phức tạp, rườm rà, thậm chí còn nhiều quy định “con” hơn các dự án đầu tư nhà ở thương mại thông thường. Với việc kéo dài xin chủ trương đầu tư, xây dựng có thể tạo áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Bà Phạm Thị Thu Hà cho biết, pháp luật hiện hành, trình tự phát triển nhà ở xã hội theo luật mới đã rút ngắn rất nhiều thủ tục hành chính, gồm 3 bước.

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án, bước quy hoạch có sự khác biệt trong đó có yêu cầu về quy hoạch khi đấu thầu dự án là có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500. 

Đặc biệt, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn. 

Bên cạnh đó, trường hợp chủ đầu tư xây dựng trong phạm vi dự án nhà ở xã hội thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất phải nộp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Hai bước ở giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc dự án không có sự khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại”, bà Hà nhấn mạnh.

Vốn ưu đãi cũng đã sẵn sàng

Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, trong Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ các các ưu đãi dành cho chủ đầu tư. bên cạnh việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn, chủ đầu tư được hưởng mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, hiện Chính phủ đã, đang và tiếp tục triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội. Gói này được triển khai trên tinh thần các ngân hàng chủ động cân đối, ngân sách không hỗ trợ nên ưu đãi lãi vay ngắn, 3 năm cho chủ đầu tư, 5 năm cho người mua.

Tại buổi họp báo thường kỳ quý III diễn ra vào hôm qua (17/10), ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ: Thực tế cho thấy, gói 120.000 tỷ đồng chưa đảm bảo đủ ưu đãi với người mua nhà là người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. 

Vì vậy, để tăng ưu đãi, Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng nghiên cứu gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, trong đó có 15.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, 15.000 tỷ đồng từ ngân sách địa phương để hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân mua nhà ở xã hội. Qua đó giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận được vốn rẻ để mua nhà.

Cũng theo ông Dũng, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng phải được triển khai phù hợp với pháp luật khác, vì thế Bộ Xây dựng đang làm việc với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước để sớm triển khai gói tín dụng này.

Cùng quan điểm này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng nhấn mạnh thêm: "Hồn cốt của chính sách phát triển nhà ở xã hội là miễn tiền sử dụng đất và tín dụng ưu đãi. Tín dụng ưu đãi vừa hỗ trợ chủ đầu tư xây nhà, vừa giúp người thu nhập thấp tiếp cận vốn vay giá rẻ để mua nhà".

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau hơn một năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ giải ngân được gần 1%, tức khoảng 1.344 tỷ đồng. Trong số này 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án và còn lại là cho người mua nhà.

Nguồn vốn cho gói tín dụng 120.000 tỷ là từ 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, VietinBank, Vietcombank và Agribank). Hiện nay có thêm 4 ngân hàng tư nhân là TPBank, VPBank, MBBank và Techcombank đã có văn bản đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng (nâng nguồn vốn hỗ trợ lãi suất lên 140.000 tỷ đồng).

Lý giải việc chậm giải ngân gói 120.000 tỷ đồng, ông Vương Duy Dũng cho rằng, gói này có thời gian ưu đãi khá ngắn cho cả người mua và chủ đầu tư nên không hấp dẫn.

Ngoài 2 gói hỗ trợ vốn nêu trên, thực tế còn có thêm điểm mới đó là nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và các nguồn hợp pháp khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định để thực hiện mục tiêu, kế hoạch NOXH tại địa phương. 

Đáng chú ý là các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định sẽ cho vay nhà ở xã hội theo quy định do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ...

Nguồn cung vẫn "đủng đỉnh"

Mặc dù nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng nguồn cung phân khúc này vẫn còn hạn chế.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, từ năm 2021 đến tháng 8/2024, cả nước đã khởi động triển khai 619 dự án nhà ở xã hội, tương đương cung cấp hơn 560.000 căn hộ cho thị trường. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện còn chậm, chỉ có 79 dự án đã hoàn thành với 40.600 căn hộ; 128 dự án đang được xây dựng và 412 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đáng chú ý, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định… vẫn chưa có dự án nào hoàn thành, gây khó khăn cho người dân có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở. Như vậy, tính đến cuối tháng 8, số căn nhà ở xã hội đã khởi công và hoàn thành mới đạt khoảng 35,6% mục tiêu đến năm 2025 của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Với tiến độ thực hiện như hiện tại, mục tiêu hoàn thành 130.000 căn được Chính phủ đặt ra trong năm 2024 để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân đang trở thành một “bài toán” khó.

Để thúc đẩy đầu tư nhà ở xã hội, Nhóm nghiên cứu của Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) kiến nghị, Nhà nước cần có các phương án đền bù, giải phóng mặt bằng hợp lý cho các hộ dân cư trên địa bàn xây dựng nhà ở xã hội để tạo thuận lợi đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.

Đơn vị này cũng đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp cùng các bộ, ban ngành khác tổ chức thực hiện chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tích cực triển khai nghị quyết của chính phủ.

Đồng thời rà soát, giám sát, phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm trong thực hiện, đảm bảo việc tái quy hoạch, bố trí đất đai ở các địa phương nhằm phát triển khu nhà ở xã hội theo luật và chỉ định của Nhà nước, đảm bảo thực hiện nghiêm túc tỷ lệ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại các dự án nhà ở, khu đô thị…