Yếu tố pháp lý đang là rào cản lớn đối với thị trường BĐS
Xoay chiến lược trước khó khăn
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), cho biết, 9 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS TP. HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung căn hộ, do tác động của dự án hạ tầng giao thông chậm tiến độ, vướng mắc đất Thủ Thiêm và nhiều thay đổi trong Luật Đất đai khiến các NĐT e dè, dẫn đến nguồn cung dự án mới trên thị trường không lớn.
Bên cạnh đó, là áp lực về lợi nhuận cho thuê bởi mức cho thuê sụt giảm, trong khi lãi suất ngân hàng tăng lên khiến các NĐT phân vân. Thị trường sụt giảm từ đầu năm đến nay, khiến nhiều doanh nghiệp cảm thấy mất thăng bằng.
Theo TGĐ Savills Việt Nam, ông Neil Macgregor, cầu không phải là vấn đề khó khăn của các DN BĐS, vì vẫn luôn mạnh trong 2 năm qua. Trở ngại chính và lớn nhất nằm ở việc vay vốn, tiếp cận quỹ đất để thực hiện các dự án mới.
Thách thức lớn nhất trong 2 năm qua là lấy được giấy phép khai thác dự án. Kỳ vọng, nút thắt này sẽ được tháo gỡ trong tương lai gần để thị trường BĐS được khơi thông.
Giám đốc cấp cao tài chính DN của Novaland Nguyễn Thái Phiên cho rằng: “Cầu vẫn rất cao, nhưng các nút thắt hiện tại khiến nguồn cung tại TP. HCM sụt giảm mạnh dẫn đến các DN BĐS gặp nhiều áp lực trong tìm kiếm quỹ đất, trong khi đó vẫn phải đảm bảo sản phẩm chào bán ra thị trường với mức giá “chấp nhận được” với đại đa số người dân. Trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn, nhiều DN BĐS, trong đó có Novaland cũng đã xoay chiến lược và hướng đến những khi đô thị nghỉ dưỡng ở các tỉnh lân cận”.
Tổng giám đốc phụ trách phát triển kinh doanh BĐS thương mại khu vực Nam Á của HongKong Land Ivor Cosimo Jencks chia sẻ:
“Tiếp cận quỹ đất và xin cấp phép dự án, cũng là thách thức lớn của các NĐT nước ngoài. Thật may mắn, khi Việt Nam đang có nhiều lợi thế như tốc độ tăng trưởng kinh tế nổi bật, điều này khiến làn sóng đầu tư là không thể chững lại dù thủ tục pháp lý rất khó khăn. Các nhà phát triển BĐS quốc tế vẫn nhìn thấy sự lạc quan ở phân khúc này, dù luật chơi đang thay đổi”.
Những thử thách này đang tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tại các thị trường sôi động TP. HCM và Hà Nội nói riêng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đang có những chuyển biến tích cực từ phía thị trường và cả các nhà làm chính sách. Nhờ sự phối hợp giữa các nhà phát triển BĐS trong nước, chính quyền địa phương và trung ương, kỳ vọng các vấn đề về cấp phép dự án sẽ sớm được giải quyết.
Cách nào để “cân bằng”?
Nhiều chuyên gia khẳng định, con đường mà DN lựa chọn nhiều nhất để cân bằng trạng thái là tiếp cận quỹ đất ở các tỉnh lẻ để phát triển dự án.
Theo Chủ tịch HĐQT CEN Group Phạm Thành Hưng, dạng sản phẩm thu hút các NĐT nhiều nhất trong năm qua là đất nền các tỉnh lân cận TP. HCM và Hà Nội. Đây là cơ hội để nhiều DN xoay chiến lược khi thị trường ở các thành phố lớn đang chững lại bởi các nút thắt pháp lý.
Ông Hưng nhìn nhận: “Điều này hoàn toàn đúng với logic, bởi chu kỳ phát triển thị trường BĐS theo quy tắc “vết dầu loang” đi từ trung tâm ra các tỉnh lân cận. Thị trường đang ở cuối chu kỳ và đất nền tỉnh lẻ đang là điểm đến của nhiều NĐT kể cả ít hay nhiều tiền. Họ gom đất để chờ “sóng” trong chu kỳ tiếp theo và DN vì thế cũng phải xoay chuyển theo hướng này để cân bằng lại thanh khoản”.
Đại diện CBRE cho rằng, các DN phát triển dự án chung cư sẽ đi theo 4 xu hướng. Theo đó, đô thị ở các quận rìa trung tâm sẽ là nguồn cung chính, khả năng hấp thụ thị trường vẫn tốt hơn trong bối cảnh giá bán ổn định. Các nhà phát triển sẽ chú trọng hơn vào việc cho ra đời những sản phẩm mới đa dạng hơn, nhưng tập trung vào sự tiện lợi của cư dân và tối đa hóa diện tích sử dụng.
Cùng với đó, xu hướng phát hành trái phiếu ngày một nhiều trong lĩnh vực BĐS cũng cho thấy, DN đang huy động vốn bằng nhiều cách khi “nút thắt” pháp lý đang khiến dự án của họ khó tiếp cận ngân hàng. Điều này, có thể khiến rủi ro lớn hơn. Nhưng đây là cách DN phải sử dụng để vượt qua giai đoạn này và kỳ vọng thị trường khởi sắc trong thời gian tới.
Phó TGĐ đốc quỹ Dragon Capital, TS. Lê Anh Tuấn khẳng định: “DN BĐS vẫn có cơ sở để lạc quan với thị trường, dù đang bị đan xen “sáng - tối”. Bốn yếu tố trụ cột sẽ tác động tới thị trường BĐS trong dài hạn đó là: Sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam; kinh tế vĩ mô ổn định; cơ sở hạ tầng được cải thiện; tỷ lệ đô thị hóa đang gia tăng”.
Nhiều chuyên gia kỳ vọng, năm 2020, các vấn đề về pháp lý sẽ được khai thông và các dự án có thể tung ra thị trường sau thời gian dài tạm ngưng, đưa thị trường BĐS vươn lên với nhiều khởi sắc.
Thuỷ Tiên
