Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest: Nhà nước cần kiểm soát giá đất hiệu quả và cải cách triệt để thủ tục hành chính

+ Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản hiện nay?

- Sau giai đoạn khủng hoảng từ đại dịch Covid-19 (2021-2022), Việt Nam đã ban hành nhiều Luật, Nghị quyết, Nghị định khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Những quy định mới đã giúp thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc hơn từ cuối năm 2024. Ở thời điểm hiện tại, nguồn cung được cải thiện, số dự án khởi động lại và có hàng ra thị trường tăng hẳn so với 2024. Tín dụng ngân hàng tăng cao đạt mức 6,99%, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có dấu hiệu hồi phục.

Tuy nhiên giá bất động sản thì nằm lại ở mức quá cao, đặc biệt ở hai đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội. Ghi nhận cho thấy, giá bất động sản ở 2 thị trường này đã tăng 3-5 lần so với giá bất động sản 2022. Từ đó dẫn đến vấn đề sức mua của thị trường sẽ khó ổn định về lâu dài.

Trên thực tế, hiện nay nhu cầu mua bất động sản để đầu tư là chính, do đó thị trường phát triển chưa thật sự bền vững.

+ Vậy theo ông, đâu là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong thời gian tới?

- Chúng tôi cho rằng vấn đề đầu tiên là phải quản lý được giá đất. Giá đất chiếm khoảng 30% giá thành bất động sản đô thị nhà thấp tầng, nhưng từ cuối năm 2024 giá đất tăng phi mã, có nơi tăng đến 10 lần so với 2023.

Gần đây, Vụ kinh tế ngành của Ban chiến lược đưa ra khái niệm mới, đó là thị trường Quyền sử dụng đất sơ cấp và thị trường Quyền sử dụng đất thứ cấp.

Cụ thể, thị trường sơ cấp là các giao dịch lần đầu giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tức là, Nhà nước giao đất hoặc cho doanh nghiệp thuê đất làm dự án. Trong trường hợp này, giá đất được quy định bởi Nhà nước và được tính theo bảng giá đất hoặc đấu giá.

Đối với thị trường thứ cấp, đây là thị trường giao dịch giữa các người sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường, thuận mua vừa bán và được điều tiết bằng chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ đất đai.

Đây là một khái niệm mới trong chính sách về đất đai và chúng tôi cho rằng các cơ quan quản lý cũng đã nhìn thấy sự bất cập và những rủi ro của vấn đề giá đất nếu như cứ để như hiện tại.

Nhưng để xác lập thị trường sơ cấp thì phải sớm có bảng giá đất trên toàn quốc và những nguyên tắc xây dựng bảng giá này cần được thống nhất chỉ đạo để phục vụ cho cả hai phía một cách hợp lý: nguồn thu ngân sách và kích thích được sự phát triển của bất động sản và các ngành kinh tế khác.

+ Ngoài việc phải quản lý được giá đất, đâu là những điểm nghẽn cần phải được khơi thông của thị trường bất động sản hiện nay?

- Trước hết, tôi cho rằng cần xem xét và đánh giá lại hệ thống các văn bản pháp luật đang gây ách tắc trong triển khai dự án, đặc biệt là ở ba nhóm vấn đề lớn: thủ tục về quy hoạch, định giá đất và thủ tục hành chính nói chung.

Thứ nhất là thủ tục quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Hiện nay, giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vẫn còn thiếu đồng bộ. Nhiều dự án dù đã được phê duyệt quy hoạch nhưng vẫn phải chờ kế hoạch sử dụng đất hằng năm, gây ách tắc không đáng có.

Tôi kiến nghị cần phân cấp mạnh mẽ hơn cho địa phương, đồng thời đảm bảo sự đồng bộ giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cả về thời gian và khối lượng.

Thứ hai là thủ tục định giá đất. Tôi kiến nghị cần xem xét lại những bất cập trong Nghị định 71 và Nghị định 103.

Thứ ba là vấn đề thủ tục hành chính và sự chồng chéo văn bản. Chúng ta đang rơi vào một “ma trận” thủ tục, xuất phát từ việc mỗi bộ, ngành soạn thảo văn bản theo quan điểm riêng, thiếu tham khảo, phối hợp với nhau.

Chất lượng một số văn bản còn hạn chế, thiếu tính thực tiễn, có văn bản vừa ban hành đã phải sửa. Tôi đề xuất cần có một tổ tư vấn gồm các chuyên gia thực tiễn trong từng lĩnh vực, làm nhiệm vụ thẩm định, phản biện chính sách trước khi ban hành chính thức.

Cuối cùng, về thủ tục đầu tư, tôi cho rằng cần có quy trình mẫu thống nhất trên toàn quốc, đồng thời yêu cầu các địa phương rà soát lại toàn bộ các bước thủ tục để đề xuất giảm thiểu tối đa. Bộ Xây dựng nên là đơn vị chủ trì kiểm tra, giám sát kết quả thực hiện. Có thể coi đây là một cuộc “cách mạng về thủ tục hành chính” trong đầu tư xây dựng, nhưng để thành công, cần có chỉ tiêu cụ thể, thời hạn rõ ràng và cam kết từ các cấp chính quyền địa phương.

+ Xin cảm ơn ông!