Sau cơn sốt đất sáp nhập, Nhơn Trạch phân hóa rõ rệt giữa nhà đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn
(CLO) Sau đợt biến động mạnh từ tin đồn hành chính về việc Nhơn Trạch sáp nhập vào TP.HCM, thị trường bất động sản địa phương này đang dần phân hóa. Trong khi một bộ phận nhà đầu cơ “lướt cọc” đã tháo chạy, nhiều nhà đầu tư khác vẫn giữ vững niềm tin vào tiềm năng dài hạn và tiếp tục gom mua.
Thị trường điều chỉnh nhưng chưa đóng băng
Vào tháng 4 vừa qua, nhận thấy thời điểm này giá đất đã giảm khoảng 10% so với tháng trước và có vài mảnh đất phù hợp với tình hình tài chính của gia đình, ông Nguyễn Quốc Hiệp (TP HCM) quyết định “xuống tay” mua 2 lô đất thổ cư tại xã Phước An.
Ông Hiệp cho biết, ông là nhà đầu tư không chạy theo thị trường lúc sốt mà đợi giá điều chỉnh mới xuống tiền. Với tầm nhìn dài hạn, ông Hiệp vẫn tin rằng đây là giai đoạn tốt để tích lũy tài sản tại khu vực còn nhiều dư địa phát triển như Nhơn Trạch.
Còn chị Ngọc Anh, nhà đầu tư đến từ TP.HCM cũng vừa rót vốn vào một dự án căn hộ tại xã Hiệp Phước. Mục tiêu của chị là đón đầu nhu cầu thuê nhà từ đội ngũ chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Theo chị, yếu tố hành chính chỉ là một phần, còn nội lực phát triển kinh tế mới là lý do để bà chọn Nhơn Trạch cho chiến lược đầu tư dài hạn.
Ghi nhận từ các sàn môi giới địa phương cho thấy, sau thời điểm nóng sốt ngắn ngủi, thị trường Nhơn Trạch đã chững lại nhưng không rơi vào trạng thái "đóng băng". Giao dịch vẫn diễn ra đều ở những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá hợp lý.
Theo đánh giá, hơn 90% các giao dịch tháo chạy gần đây đến từ nhóm đầu cơ “lướt cọc”, không đi đến công chứng mua bán. Trong khi đó, các giao dịch thực vẫn giữ được nhịp ổn định, tập trung vào đất thổ cư, nhà riêng và căn hộ ở phân khúc từ 2 tỷ đồng trở xuống.
Số liệu từ Batdongsan cho thấy nhu cầu tìm mua nhà đất tại Nhơn Trạch trong 4 tháng đầu năm tăng trung bình 40–50% so với cùng kỳ 2023. Riêng trong tháng 3, lượng tìm kiếm tăng đột biến nhưng đã giảm khoảng 30% vào tháng 4 khi tin đồn sáp nhập hạ nhiệt. Tuy vậy, mức quan tâm vẫn cao hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Về giá, dù giảm nhẹ 15% so với tháng 3, giá đất tại Nhơn Trạch vẫn cao hơn 10–12% so với năm 2023. DKRA Group cũng ghi nhận thị trường đang đi vào ổn định, giá căn hộ dao động 33–41 triệu đồng/m², còn đất nền phổ biến ở mức 9–25 triệu đồng/m² – tăng nhẹ từ 5–7% so với cùng kỳ năm trước.
Động lực dài hạn đến từ hạ tầng và dòng cư dân dịch chuyển
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan – thị trường Nhơn Trạch hiện có sự tách biệt rõ giữa hai nhóm nhà đầu tư: đầu cơ ngắn hạn và đầu tư dài hạn. Những biến động vừa qua chủ yếu do làn sóng “lướt cọc”, trong khi lực cầu thực vẫn đến từ nhóm tin vào tiềm năng hạ tầng, giao thông và sự kết nối vùng.
“Phần lớn giao dịch có công chứng đến từ các nhà đầu tư nhìn vào hệ thống hạ tầng đang thành hình, không phụ thuộc vào các tin đồn hành chính. Đây là lực cầu thực và giúp thị trường giữ được nhịp ổn định,” ông Tuấn đánh giá.
Các chuyên gia nhận định vị trí chiến lược của Nhơn Trạch, chỉ cách TP.HCM một con sông, sẽ sớm phát huy tối đa khi các dự án hạ tầng như cầu Cát Lái được thúc đẩy. Theo ông, dù sáp nhập hay không, bất động sản nơi đây vẫn không phải là kênh đầu tư rủi ro với nhà đầu tư dài hạn.
Các chuyên gia đánh giá, khu vực này đang ghi nhận làn sóng đô thị hóa mạnh. Đặc biệt, nhóm khách hàng mua ở thực, là các chuyên gia và kỹ sư làm việc tại 10 khu công nghiệp lớn, đang dần chiếm tỷ trọng giao dịch đáng kể.
Dù triển vọng tích cực, chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư cần cẩn trọng với các dự án chưa có cư dân về ở hoặc từng bị đẩy giá quá cao trong các đợt sốt trước. Những khu vực “sáng đèn ít” có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn nếu không có tầm nhìn đủ dài.