Bất động sản Việt Nam phát triển thiếu tính bền vững

Sau 30 năm thực hiện đường lối “Đổi mới”, thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế, và tạo ra nguồn cung nhà ở cho hàng triệu người dân trên cả nước, đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Trong Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 được tổ chức vào sáng 5/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), dù bất động đã mang lại nhiều tích cực cho kinh tế - xã hội, thế nhưng thị trường thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững.

Thứ nhất, tình trạng “lệch pha cung-cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thứ hai, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM  thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương.

Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Cuối cùng, có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

“Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế. Ngược lại thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.

Siết cả trái phiếu lẫn tín dụng, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã tăng trưởng quá nóng, kèm theo đó là một số lùm xùm liên quan tới các doanh nghiệp bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước đang có động thái siết chặt lại dòng vốn tín dụng và trái phiếu để kiểm soát thị trường.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm.

“Không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế”, ông Châu nói.

Do đó, Chủ tịch HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023, nên kéo dài đến hết năm 2023, thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. 

“Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở”, ông châu cho biết.   

Bên cạnh đó, HoREA đồng ý với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. 

Ngoài ra, ông Châu đề nghị sửa đổi Luật Thuế theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác, để đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp.

Ngoài các kiến nghị về thị trường vốn, ông Châu còn đề nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh một số điều, khoản trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.