Siết chặt tín dụng sẽ khiến giá nhà ở tăng phi mã

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Thay vào đó, cơ quan quản lý sẽ tăng cường kiểm tra, giám sát.

Tuy nhiên, theo nhận định của hầu hết các chuyên gia, từ đầu năm 2022 tới nay, dòng vốn tín dụng gần như bị “tắc”, khiến các doanh nghiệp bất động sản phải tìm đủ mọi cách để huy động vốn phát triển dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Đỗ Duy Thành, Quản lý bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng: Việc siết chặt dòng vốn tín dụng đã khiến tình trạng khan hiếm nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở ngày càng trầm trọng.

Một số hành động siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, siết chặt trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản đã ảnh hưởng thế nào tới việc huy động vốn của các doanh nghiệp trong nhóm này, thưa ông?

-Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản có 5 cách huy động vốn phát triển dự án, như vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu, bán cổ phiếu, chuyển nhượng tài sản/dự án và hợp tác kinh doanh. Trong đó, tín dụng và trái phiếu là 2 kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp thuộc nhóm này.

Vì vậy, khi siết chặt tín dụng, chủ đầu tư sẽ không có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay để triển khai dự án. Điều này dẫn đến các dự án sẽ bị đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trên thị trường, có thể khiến thị trường bị đóng băng, ảnh hưởng rộng hơn là lên hoạt động của nền kinh tế. 

Về phía người tiêu dùng cuối cùng, siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm nguồn cung bị hạn chế, giá nhà đất sẽ bị đẩy lên cao khiến người có thu nhập thấp, công nhân lao động khó tiếp cận cơ hội nhà ở. 

Việc siết chặt các kênh huy động vốn có ảnh hưởng tới quá trình thi công của các doanh nghiệp bất động sản hay không và điều này liệu có ảnh hưởng tới nguồn cung không, thưa ông?

-Các chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước làm cho các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn. Điều này tất yếu sẽ ảnh hưởng đến quá trình thi công và phát triển dự án. Thêm vào đó các vướng mắc về pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường cũng sẽ không được giải quyết một sớm một chiều.

Khi nguồn cung thiếu, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, độ hấp thụ sẽ ở mức thấp, do giá hiện tại đang tương đối cao so với mức thu nhập bình quân.

Việc siết chặt tín dụng, ngoài việc ảnh hưởng tới các doanh nghiệp bất động sản, tức là tác động trực tiếp vào nguồn cung, hành động này còn ảnh hưởng tới những nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu mua nhà ở, tức là ảnh hưởng tới lực cầu của thị trường. Nhận định này có  đúng hay không, thưa ông?

-Nhu cầu về nhà ở vẫn đang khá cao. Độ hấp thụ thấp là do nguồn cung giảm dẫn đến giá nhà ở tăng và vượt trên mức có thể chấp nhận của người dùng, người mua có nhu cầu thật.

Theo nguyên lý thị trường, giá nhà tăng không chỉ trong trường hợp cầu vượt cung. Khi cung bị cắt giảm dẫn đến mức khan hiếm, cầu không đổi hoặc tăng thì giá vẫn tăng như thường. Việc siết chặt tín dụng sẽ làm giảm và chậm cung từ các chủ đầu tư, dẫn đến giá tăng.

Theo tôi, thắt chặt tín dụng thực chất ảnh hưởng nhiều đến nguồn cung của thị trường. Tình hình này sẽ không được giải quyết một sớm một chiều mà cần thời gian để tháo gỡ và thích nghi.

Ông có kiến nghị gì để cởi trói nguồn vốn thị trường bất động sản. Việc cởi trói này có tác động thế nào tới thị trường?

-Trên thực tế, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt huy động vốn mang mục đích ngăn chặn đầu cơ, sàng lọc dự án chất lượng để mang lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế. Vì vậy, đây là một biện pháp cần thiết cho nền kinh tế. Hiện tại, có một số tác động giúp cho thị trường sôi động hơn như thúc đẩy phê duyệt pháp lý cho các dự án mới để tăng nguồn cung.

Đồng thời cũng nên tạo ưu đãi cho doanh nghiệp để họ tập trung phát triển phân khúc bình dân, nhà ở xã hội.