Thị trường bất động sản: Chu kỳ giảm tốc có thể kéo dài?

30/11/2019 22:39

(CLO) Một khi các nút thắt về pháp lý chưa được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể kéo dài chu kỳ giảm tốc. Đó là nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản khi nói về tương lai ngắn hạn của thị trường này.

Thị trường BĐS đối diện với chu kỳ giảm tốc kéo dài

Sụt giảm mạnh nguồn cung

Thống kế của Sở Xây dựng TP. HCM về số liệu nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn thành phố kể từ năm 2017 đến hết tháng 9/2019 cho thấy, số lượng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, công nhận chủ đầu tư dự án, chấp thuận đầu tư dự án và cấp phép xây dựng dự án đều giảm dần qua các năm.

Năm 2017, sở này chấp thuận chủ trương đầu tư 3 dự án, công nhận chủ đầu tư 44 dự án, chấp thuận đầu tư 83 dự án và cấp phép xây dựng 69 dự án nhà chung cư, dự án nhà ở thấp tầng. Năm 2018, chấp thuận chủ trương đầu tư 8 dự án, công nhận chủ đầu tư 19 dự án và cấp phép xây dựng 53 dự án nhà chung cư, dự án nhà ở thấp tầng.

Ghi nhận thực tế, 9 tháng 2019, thị trường BĐS TP. HCM tiếp tục sụt giảm mạnh, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so cùng kỳ 2018.

Đặc biệt, trong 9 tháng 2019, số lượng dự án nhà ở hoàn thành đã sụt giảm mạnh, chỉ có 17 dự án với 111 ha và 12.453 căn nhà. Trong đó, có 10.085 căn hộ chung cư, chỉ bằng khoảng 36% về số lượng dự án, bằng 79% về diện tích đất sử dụng đất, bằng 47% về số lượng căn nhà và bằng 49% tổng diện tích sàn xây dựng so 2018.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (ĐH Kinh tế TP. HCM) Huỳnh Phước Nghĩa cho biết: “Khảo sát sơ bộ thị trường BĐS TP. HCM trong 10 tháng qua, nguồn cung, lượng giao dịch có xu hướng đi xuống thấp hơn so một vài năm trước. Đáng chú ý, một số phân khúc khan hiếm hàng hóa trầm trọng, giao dịch kém. Thanh khoản đang hạ nhiệt, nhưng giá nhà đất vẫn đang áng ngữ ở mức rất cao”.

Tại Hà Nội, báo cáo của CBRE cho thấy, quý III/2019, có gần 6.100 căn hộ chung cư được chào bán từ 18 dự án trên toàn thành phố, giảm 33% so quý trước. Về doanh số bán hàng, mặc dù có đến 4.800 căn hộ được ghi nhận bán được trong quý III, nhưng đã giảm 32% so quý trước.

Chu kỳ giảm tốc BĐS?

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến sự điều chỉnh mạnh mẽ của thị trường, xuất phát chủ yếu từ yếu tố pháp lý dự án quá chậm. Những vướng mắc về quy trình rà soát, thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án đã khiến thời hạn ra mắt thị trường bị lùi lại, không thể triển khai nhanh so dự kiến.

Điều này dẫn đến ngày càng có ít sản phẩm nhà ở đủ điều kiện pháp lý đưa ra thị trường và tâm lý hoài nghi của khách hàng, nhà đầu tư cũng lớn dần.

Ông Nghĩa nêu: “Thông thường, độ trễ của các thủ tục pháp lý BĐS kéo dài từ 12 - 18 tháng, đồng nghĩa với việc các dự án có thể phải lùi ngày mở bán chính thức, ký hợp đồng mua bán sang tận năm 2020, thậm chí lộ trình xa hơn là 2021. Vì vậy, vướng thủ tục pháp lý - đang trở thành một trong những rủi ro lớn nhất đối với thị trường BĐS hiện nay”.

Nguyên nhân nữa là do hạ tầng có tốc độ triển khai chậm so tiến độ đề ra đã khiến thị trường thiếu lực đỡ trực tiếp.

Cùng với đó, động thái siết tín dụng BĐS của phía ngân hàng đang khiến các dòng vốn không cập bến thị trường địa ốc mà dần dịch chuyển sang các kênh đầu tư thay thế khác. Thêm nữa, bong bóng giá đất tích tụ quá lớn khiến cho các tài sản bị định giá quá cao, cản trở kỳ vọng tăng giá ngắn hạn của các nhà đầu tư. Những yếu tố này, cộng lại đang tạo ra sức ỳ lớn cho thị trường trong năm 2019 và có thể kéo dài sang 2020.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cũng từng cảnh báo về xu thế sụt giảm của thị trường BĐS giai đoạn 2017 - 2019. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá: “Trong 2 năm (2018 -2019), thị trường BĐS, nhất là phân khúc nhà ở trên địa bàn TP. HCM sụt giảm nguồn cung kỷ lục. Có nhiều dự án nhà ở “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Nguyên nhân của tình trạng khan hiếm dự án nhà ở này, theo ông Châu là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả, tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục.

Kéo theo nhiều hệ luỵ

Ông Châu dự báo, hệ quả trực tiếp của đà sụt giảm này là bởi một số DN BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản. Một hệ lụy nữa là người mua nhà cuối cùng sẽ chịu thiệt nhiều nhất khi giá BĐS ngày càng đắt đỏ và tăng vọt, điều này khiến “giấc mơ có nhà” của nhiều người, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời.

Một số ý kiến cho rằng, mặc dù khó khăn hiện nay chỉ là nhất thời, nhưng nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc - “điểm nghẽn” của thị trường, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, đồng nghĩa với việc sẽ có một số DN BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản.

Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, Nguyễn Xuân Quang nghi ngại, hàng loạt vướng mắc đối với DN BĐS hiện nay như chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi, thiếu tính thực tiễn… dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2 - 3 năm khiến DN BĐS bất an, công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP. HCM đều bị chậm trễ.

Thị trường BĐS ách tắc, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến DN BĐS, mà DN lĩnh vực xây dựng cũng bị ảnh hưởng. Ông Châu dẫn chứng, trong 9 tháng qua, các DN xây dựng sụt giảm khoảng 30 - 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, các nhà cung cấp thiết bị, vật tư sụt giảm doanh thu bán hàng.

Các DN sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm; người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Bên cạnh đó, các NHTM có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, nguồn thu NSNN từ tiền sử dụng đất từ thị trường BĐS có thể tiếp tục sụt giảm.

Thủy Tiên