Thị trường bất động sản hướng tới minh bạch và tái cấu trúc
(CLO) Thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục chứng kiến nhiều chuyển động quan trọng khi loạt chính sách mới. Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, những biến động này không chỉ tác động ngắn hạn tới tâm lý khách hàng, mà còn tái định hình lại chiến lược của các nhà đầu tư.
Chính sách thuế mới: Cơ hội tái thiết thị trường hay rủi ro ngắn hạn về thanh khoản?
Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính, thay vì áp mức thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng BĐS như hiện nay, người dân sẽ phải nộp thuế 20% trên phần lãi thực tế từ giao dịch. Về mặt mục tiêu, chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng thu ngân sách, tạo công bằng thuế giữa các đối tượng có mức lợi nhuận khác nhau, và là một công cụ điều tiết thị trường nhằm hạn chế đầu cơ, đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn.
Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, rào cản lớn nhất trong việc triển khai chính sách chính là thiếu hạ tầng dữ liệu. Thị trường hiện chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch về giá mua – giá bán thực tế, các khoản chi phí liên quan hay cơ chế xác minh chi phí đầu tư hợp lệ. Trong bối cảnh đó, việc tính toán chính xác phần lãi để làm cơ sở thu thuế có thể gây ra tranh chấp, khiếu kiện hoặc dẫn tới thất thu ngân sách.
Thực tế, giá chuyển nhượng BĐS hiện nay chủ yếu dựa trên giá khai báo trong hợp đồng mua bán giữa các bên, vốn thường thấp hơn giá thực tế để giảm thiểu thuế. Nếu áp thuế theo phần lãi thật, trong khi hệ thống kiểm soát giá chưa hoàn chỉnh, sẽ khiến việc triển khai gặp nhiều khó khăn về mặt thực thi và tuân thủ pháp lý.
Ngoài ra, trong ngắn hạn, việc thay đổi chính sách thuế có thể gây tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường. Người bán sẽ có xu hướng "cộng thêm phần thuế" vào giá, đẩy giá nhà lên cao hơn, tạo thêm áp lực lên người mua – đặc biệt là nhóm mua để ở, vốn đã chịu nhiều gánh nặng về tài chính. Điều này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng cục bộ nếu không có lộ trình triển khai rõ ràng.
Để đảm bảo hiệu quả và tính bền vững, chính sách cần đi kèm với hai điều kiện then chốt như xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ và nhất quán. Tiếp đó triển khai thử nghiệm ở một số địa phương có hệ thống dữ liệu tốt như Hà Nội, TP.HCM trước khi áp dụng trên diện rộng. Chỉ khi có nền tảng hạ tầng và sự đồng thuận từ cộng đồng, chính sách thuế mới mới có thể thực hiện một cách trơn tru, minh bạch và hiệu quả.
Sáp nhập hành chính là động lực cho M&A
Bên cạnh chính sách thuế, một yếu tố quan trọng khác đang được giới đầu tư quan tâm là việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS đang đứng trước nhiều cơ hội đột phá. Trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch do khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường. Tuy nhiên, các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, khu đô thị và công nghiệp, vẫn chủ yếu đến từ nhà đầu tư ngoại.
Một số thương vụ tiêu biểu có thể kể đến như: Capitaland (Singapore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với trị giá 553 triệu USD; Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development (Nhật Bản) hợp tác với Kim Oanh Group phát triển The One World; hay Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.
Từ nay đến cuối năm 2025, Savills kỳ vọng thị trường M&A sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững. Đáng chú ý, nhiều quỹ đầu tư đã đưa tiêu chí ESG và hiệu quả dài hạn thành điều kiện tiên quyết, thúc đẩy các thương vụ vào dự án xanh, khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia. Hơn hết, các hình thức như hợp tác phát triển, M&A theo giai đoạn, hoặc chuyển nhượng từng phần sẽ tiếp tục phổ biến nhằm tăng linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.
Ngoài ra, việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án BĐS.
Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng.