Thị trường bất động sản quý II/2025: Nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, đất nền vào giai đoạn điều chỉnh

Chung cư phục hồi, nhu cầu ở thực chiếm lĩnh thị trường

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” của Batdongsan.com.vn, thị trường quý II/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá bán trung bình trong bối cảnh dòng tiền đầu tư khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần tích cực hơn.

Nổi bật trong bức tranh này là loại hình chung cư, chiếm 29% mức độ quan tâm – cao hơn cả đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định: “Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định”.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới cũng ủng hộ xu hướng này: có tới 64% cho biết khách mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, còn nhóm mua để cho thuê chiếm trên 40% theo đánh giá của 57% môi giới. Đáng chú ý, có đến 46% môi giới nhận định nhà đầu tư lướt sóng chỉ chiếm dưới 20% thị phần, phản ánh sự suy giảm rõ rệt của tâm lý đầu tư ngắn hạn.

“Sự quan tâm gia tăng dành cho TPHCM là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn”, ông Tuấn nhận định thêm.

Dữ liệu cũng chỉ ra TP.HCM vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý II/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP này từ người dân địa phương chiếm tới 73%, còn lượng quan tâm từ miền Bắc tăng từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025). Ông Tuấn cho rằng: “Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TPHCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn”.

So với tháng 4/2025, lượng quan tâm chung cư tại TP.HCM trong tháng 6 tăng 11%, lượng tin đăng bán cũng tăng 12% – cho thấy sự hồi phục rõ rệt từ cung đến cầu.

Đất nền giảm nhiệt, phân hóa theo vùng

Trái ngược với sức bật của căn hộ, đất nền trong quý II/2025 bắt đầu bước vào chu kỳ chững lại cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm đáng kể so với tháng 3: TPHCM giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Đồng thời, lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TPHCM giảm 9%, các tỉnh thành khác giảm 3%.

“Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng”, ông Tuấn phân tích.

Sự hạ nhiệt không đồng đều mà có sự phân hóa theo khu vực. Tại miền Bắc, các điểm nóng như Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên tiếp tục duy trì mức độ quan tâm tốt nhờ vào nội lực kinh tế và hạ tầng. Trong khi đó, tại miền Nam, hoạt động mua bán chủ yếu tập trung ở địa giới cũ của Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, những địa bàn liền kề TP.HCM.

Về mặt bằng giá, khu vực miền Bắc đang ghi nhận mức giá cao hơn miền Nam: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc 24 triệu/m2; trong khi Bình Dương ở mức 31 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang chỉ khoảng 16 triệu/m2.

Một số tỉnh miền Bắc cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh từ đầu 2023 đến nay: Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%. Miền Nam có mức tăng khiêm tốn hơn: Long An tăng 36%, Bình Dương 25%, Đồng Nai 23%.

“6 tháng đầu năm đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, khi miền Bắc dẫn dắt tăng giá, miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung, dài hạn”, ông Tuấn nhận định.