Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc của Đất xanh miền Bắc khẳng định: So với nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế, thị trường bất động sản vẫn có sự tăng trưởng nhất định. Thậm chí, trong con mắt của nhiều người, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời an toàn và hiệu quả.

Một năm đầy biến động của thị trường bất động sản

+ Năm 2021, bất động sản Việt Nam có rất nhiều diễn biến bất ngờ, thị trường đảo chiều liên tục. Nhìn lại năm 2021, ông có nhìn nhận như thế nào?

- Không chỉ năm 2021, mà trong 2 năm qua, đại dịch COVID-19 đã chi phối toàn diện thị trường bất động sản. Trong giai đoạn nhiều địa phương giãn cách theo Chỉ thị 16, thị trường rơi vào cảnh trầm lắng. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ mang tính tạm thời, ảnh hưởng đôi chút tới tính thanh khoản của thị trường.

Ngược lại, khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường có sức bật rất mạnh và những diễn biến trong năm 2021 đã chứng minh được hiện tượng này.

Quay trở lại giai đoạn đầu năm, sau đợt bùng phát dịch bệnh thứ 2, thị trường có sức bật rất mạnh. “Sốt” đất xuất hiện ở hàng loạt địa phương, giá đất tăng phi mã, người người, nhà nhà đổ xô đi đầu tư đất đai.

Dù thị trường tăng trưởng rất nóng trong giai đoạn đầu năm, thế nhưng, sau khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát, thị trường lập tức đảo chiều. Khối lượng giao dịch toàn thị trường gần như chạm “đáy”. Cho tới nay, càng về cuối năm, thị trường càng khởi sắc, tính thanh khoản cũng có đà tăng trưởng. Điều này một lần nữa nhấn mạnh, dịch bệnh chỉ ảnh hưởng tạm thời tới thị trường bất động sản.

So với năm 2020, năm nay, các đợt bùng phát dịch bệnh có quy mô rộng hơn, diễn biến phức tạp và thời gian giãn cách xã hội lâu hơn, tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh lên thị trường bất động sản không lớn.

Nguyên nhân là do các chủ đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm đối phó với dịch bệnh. Các doanh nghiệp cũng đã có giải pháp để giảm tối đa thiệt hại. Vì vậy, thẳng thắn mà nói, nếu so với các ngành nghề khác, thị trường bất động sản vẫn “sống khỏe” trước đại dịch.

+ Dù vậy, đại dịch COVID-19 vẫn có sự ảnh hưởng nhất định đối với thị trường bất động sản đúng không, thưa ông?

- Đúng vậy. Ngoài việc ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường, đại dịch COVID-19 còn tác động tới nguồn cung. Trong giai đoạn giãn cách, chủ đầu tư gần như hạn chế ra mắt các sản phẩm mới.

Nếu không có sản phẩm cung cấp ra thị trường, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không có doanh thu, dù vậy họ vẫn phải bỏ ra hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng để duy trì bộ máy doanh nghiệp, trả lương cho người lao động,...

Đặc biệt, trong các đợt giãn cách vừa qua, các doanh nghiệp môi giới bất động sản, nhất là những sàn giao dịch có quy mô vừa và nhỏ là đối tượng chịu thiệt hại nặng nhất. Hàng nghìn doanh nghiệp trên cả nước đã phá sản chỉ trong tháng 8 và tháng 9.

Trong cái rủi, cũng có một chút điểm sáng. Đó chính là giá nhà, giá đất không có hiện tượng giảm giá. Với trường hợp giá nhà, giá đất giảm, chắc chắn thị trường sẽ phải đối mặt với khủng hoảng kép, và sự đổ vỡ dây chuyền hoàn toàn có thể xảy ra.

+ Còn yếu tố nào đã ảnh hưởng tới sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2021 không, thưa ông?

- Có chứ. Ngoài dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam còn phải đối mặt với việc giá vật liệu xây dựng tăng phi mã, giá sắt thép đều đã tăng 30% - 40% so với năm 2020. Các mặt hàng khác như xi-măng, gạch, đá,... cũng tăng rất mạnh.

Bên cạnh đó, trong năm 2021, hầu hết các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, TP.HCM đều điều chỉnh khung giá đất theo hướng tăng. Điều này đã đẩy giá đất tại các thành phố này leo lên mức thang mới và tạo ra sức ép tăng giá để tránh lỗ.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư giảm giá hoặc không điều chỉnh giá bán sản phẩm, việc kinh doanh sẽ không còn lời, còn điều chỉnh tăng quá mạnh, lại rất khó bán. Đây chính là bài toán khó, và các chủ đầu tư cho tới nay vẫn đang đi tìm lời giải làm thế nào để tạo ra sự cân bằng.

Ngoài các yếu tố nêu trên, thị trường vẫn gặp khó khăn liên quan tới sự chồng chéo hệ thống pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai 2014, Luật Nhà ở 2014 đang xung đột với hàng loạt Nghị định, Thông tư liên quan tới bất động sản. Cũng chính vì sự xung đột pháp lý, các địa phương đang rất hạn chế cấp phép các dự án mới, khiến thị trường khan hiếm nguồn cung.

Năm 2022, thị trường bất động sản sẽ bứt phá?

+ Với một năm trồi sụt liên tục, ông dự báo thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có diễn biến thế nào?

- Theo tôi, đại dịch COVID-19 vẫn sẽ ảnh hưởng ít nhiều đối với thị trường bất động sản trong năm 2022. Tuy nhiên sẽ có 2 kịch bản. Trường hợp dịch bệnh chưa được kiểm soát, kịch bản sẽ không khác năm 2021 là bao. Theo đó, tính thanh khoản sẽ bị gián đoạn đôi chút, nhưng không làm thị trường suy yếu.

Thứ hai, nếu Việt Nam kiểm soát được dịch bệnh, thị trường sẽ có sức bật rất mạnh. Đặc biệt là các phân khúc nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là chung cư đang có lực đẩy lớn từ nhu cầu của người dân. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc này chưa bao giờ hết “hot”.

Trong khi đó, nhờ được hưởng lợi từ dòng vốn FDI, chính trị ổn định, bất động sản công nghiệp vẫn là “con gà để trứng vàng” của thị trường.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có đề xuất gửi Chính phủ một số giải pháp hỗ trợ tín dụng, tài khóa, nhằm tăng nguồn cung nhà ở trong khu công nghiệp. Nếu đề xuất này được thông qua, năm 2022, phân khúc nhà ở trong khu công nghiệp sẽ “tỏa sáng”.

Tiếp đến là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Trong 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, phân khúc này đã rơi vào thế yếu. Tuy nhiên, nếu năm 2022, dịch bệnh được kiểm soát và khai thông du lịch, chắc chắn phân khúc này sẽ bứt phá.

+ Trước những khó khăn còn tồn tại trong năm 2021, ông có kiến nghị gì để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bứt phá trong năm 2022?

- Hai năm đối mặt với đại dịch COVID-19, Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp hỗ trợ các doanh nghiệp hồi phục, trong đó có cả các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, điều mà các doanh nghiệp cần hiện nay là tháo gỡ những vướng mắc liên quan tới pháp lý, từ đó khai thông nguồn cung. Ví dụ, cho tới nay, tính pháp lý của dòng condotel vẫn chưa được xác nhận, hàng nghìn căn hộ condotel chưa có sổ hồng. Nếu vấn đề này được giải quyết, phân khúc condotel sẽ là điểm nhấn của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Quốc hội, Chính phủ cũng cần đẩy nhanh việc sửa đổi, tháo gỡ những nút thắt liên quan tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, cùng nhiều Nghị định, Thông tư khác.

Việc sửa đổi Luật, Nghị định, Thông tư có thể mất nhiều năm mới hoàn thành được. Thế nhưng, tôi mong Chính phủ sẽ có sự chuẩn bị tốt trong năm 2022, từ đó tháo gỡ dần những vướng mắc, tạo tiền đề cho thị trường bứt phá.

Lâm Vũ