Thị trường đất nền TP HCM sẽ diễn biến thế nào trong giai đoạn tới?

Nguồn cung và thanh khoản vẫn ở mức thấp 

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận tháng 11/2023 của DKRA Group, nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp khi trong tháng này chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương.

Cùng với nguồn cung, thanh khoản của loại hình này cũng không được cải thiện trong giai đoạn cuối năm 2023 khi lượng tiêu thụ mới giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường nhưng không mấy hiệu quả.

DKRA nhận định, sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Nhiều ý kiến cho rằng, diễn biến nói trên xuất phát từ những đợt sốt đất ảo khiến giá đất nền tăng mạnh so với giá trị thực. Trong giai đoạn thị trường đóng băng nửa đầu năm 2023, tình trạng cắt lỗ, giảm giá bán đất nền tại nhiều khu vực được cho là những đợt điều chỉnh giá, đưa đất nền về với giá trị tương xứng.

Bên cạnh các yếu tố tiêu cực nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao.... Tác động tích cực về lâu dài là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.

Do đó, thị trường đất nền được nhận định sẽ phục hồi muộn hơn trong năm 2024. Tuy nhiên, tại các thị trường tỉnh lân cận TP HCM sẽ có những chuyển biến tích cực hơn do có giá bán phù hợp và được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông.

Đất nền vẫn sẽ được quan tâm trong năm 2024

Mặc dù được nhận định sẽ hồi phục chậm, nhưng đất nền vẫn là loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong năm 2024. Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới.

Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm 2024, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đặc biệt, những người tham gia khảo sát đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt với đất nền có giá vừa phải. Cụ thể, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại 6-10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

“Do gắn với tư duy tấc đất tấc vàng, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi thị trường đất nền luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất và vẫn là phân khúc dẫn đầu nhu cầu của người tiêu dùng năm 2024", ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định.

Trước đó, các báo cáo thị trường cuối năm của Batdongsan.com.vn cũng thể hiện việc nhà đầu tư đã có động thái "xuống tiền" ở những dự án đất nền có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm. 

Ngoài ra, ghi nhận tại một số thị trường vùng ven, tỉnh lân cận TP HCM, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Dự báo thị trường đất nền thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng sự phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau, đăc biệt tại các tỉnh thành nắm giữ lợi thế về quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và chính sách đầu tư. Niềm tin nhà đầu tư tăng trở lại, dòng tiền giá rẻ thời gian tới có thể đổ vào đất nền.

Trong đó, những sản phẩm chất lượng, đạt tiêu chuẩn mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư sẽ được lựa chọn. Nhà đầu tư sẽ chú ý tìm ở những địa phương có hạ tầng phát triển, kinh tế giữ nhịp ổn định, đảm bảo tiêu chuẩn về lợi nhuận. Đặc biệt, thị trường đất nền xung quanh các khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng, thú hút nhà đầu tư.