Bất chấp đại dịch, giá nhà ở vẫn tăng mạnh

Kể từ năm 2015, thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, với sự xuất hiện của hàng loạt dự án chung cư mới, đa dạng phân khúc, cung cấp ra thị trường hàng trăm nghìn sản phẩm căn hộ.

Tuy nhiên, kể từ năm 2019 tới nay, do công tác thanh kiểm tra ở nhiều địa phương, và hạn chế việc phê duyệt các dự án mới, nên thị trường nhà ở đã xảy ra tình trạng mất cán cân cung - cầu.

Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất. Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện nay, Việt Nam đã xây dựng được 5,2 triệu m2 nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết quả mới chỉ đạt được 41,5% so với yêu cầu, trong tổng số 12 triệu m2 nhà ở xã hội. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, kết quả này vẫn còn thấp so với yêu cầu thực tế.

Với sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường, nên trong suốt năm 2020, bất chấp ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, giá nhà ở tại Việt Nam tiếp tục tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần.

Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm bất động được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

“Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính”, ông Hà cho biết.

Giá nhà khó giảm, dễ tăng

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam có đặc điểm “lạ” so với thế giới, đó là giá nhà khó giảm, nhưng lại rất dễ tăng giá.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá nhà khó giảm, dễ tăng.

Thứ nhất là mất cân đối cung - cầu, cung thấp nhưng cầu lại luôn ở mức cao. Những người làm bất động sản hiểu rõ câu chuyện trên, họ biết rõ hiện tại và tương lai ra sao nên không có chuyện giảm giá nhà đất.

Còn nguyên nhân chính gây lệch pha cung - cầu vẫn là cơ chế pháp luật hiện đang chồng chéo nhau, chưa thể tháo gỡ trong ngày một ngày hai. Mặt khác, việc thực thi các Nghị định mới, điều luật sửa đổi cũng còn nhiều bất cập.

Một năm qua, thị trường ghi nhận nguồn cung đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội và TP.HCM, khiến giá bất động sản không thể nào giảm xuống, mà một khi giá không giảm thì rất khó phát triển.

Một nguyên nhân khác là bảng giá đất hiện tại ở các địa phương vẫn thấp hơn 30 - 40% giá thị trường. Việc chênh lệch về giá đất mà các địa phương đưa ra luôn thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây bất ổn.

“Nguồn cung bị giảm trong năm 2020 thì 3 năm sau, hàng hóa bất động sản sẽ rơi vào khan hiếm, cộng thêm việc đầu cơ, điều này sẽ khiến giá nhà tăng rất cao trong 3 năm tới”, ông Võ nói.

Đồng tình với GS.TS Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, không hẳn các đô thị lớn đang thiếu nguồn cung thật sự, mà thị trường còn có rất nhiều dự án đang trong giai đoạn chờ, nếu được khơi thông thì chắc chắn thị trường sẽ đón nhận một lượng cung rất lớn.

Do cung yếu, cầu cao thì giá buộc phải tăng lên. Cũng cần phải xét ở góc độ khách quan, vì nếu nguồn cung tăng đột ngột cũng tác động lớn đến thị trường, giá cả thay đổi và lượng người đầu tư đi trước cũng chịu ảnh hưởng.

Nhằm kéo giá nhà xuống, ông Nguyễn Văn Đính đưa ra 3 giải pháp quan trọng. Thứ nhất, thủ tục đầu tư nên được làm trong ngắn hạn thay vì kéo dài quá lâu, đội chi phí. Hiện nay, ước tính chi phí trong khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10 - 20%, đặc biệt trong các đô thị, vùng lõi các đô thị thì chi phí cho dự án càng cao.

Nhiều dự án khi mới nghiên cứu xác định khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nhưng khi xong thì quá trình hoàn thiện chuẩn bị thủ tục đầu tư kéo dài đến 5 năm, 10 - 15 năm, lúc đó chi phí đội lên cao nên phải bán ra trên 30 triệu đồng/m2 thì mới hoà vốn.

Thứ hai là giảm chi phí tín dụng. Nguồn vốn cũng là một trong những vấn đề quan trọng. Thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm chi phí cho vay nhưng đây chỉ là phương pháp trong ngắn hạn, cần có cơ chế lâu dài và ổn định hơn để giảm chi phí vốn đầu tư.

“Cuối cùng, nếu muốn giảm giá bất động sản phải dựa trên nhiều yếu tố và cần thời gian. Một số giải pháp trước mắt có thể áp dụng là đưa công nghệ vào trong xây dựng. Điều này hoàn toàn có thể đưa chi phí trong việc xây dựng giảm xuống”, ông Đính nói.

Nguyễn Việt