Thị trường quý I/2025 "Nóng lạnh thất thường", khiến kênh đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tăng giao dịch theo "sóng tin", nhưng thanh khoản phân hóa mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 14 dự án đã hoàn thành với tổng quy mô khoảng 3.813 căn hộ, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm 8 dự án, miền Nam có 6 dự án.

Số lượng dự án được cấp phép mới cũng có sự gia tăng mạnh mẽ. Trong quý đầu năm 2025, có 26 dự án nhà ở thương mại được cấp phép với quy mô khoảng 15.780 căn, tăng 44% so với quý IV/2024 và tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, miền Bắc có 15 dự án, miền Trung có 7 dự án, miền Nam có 4 dự án.

Bên cạnh đó, có 59 dự án với tổng quy mô khoảng 19.760 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 38 dự án, miền Trung có 14 dự án và miền Nam có 7 dự án. Tính đến hết quý I/2025, trên cả nước có 994 dự án đang triển khai xây dựng, cung cấp tiềm năng khoảng 399.873 căn hộ ra thị trường trong thời gian tới.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư quý I/2025 tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng không có nhiều biến động so với quý IV/2024.

Phần lớn giá căn hộ chung cư không tăng mạnh như năm 2024 nhưng lượng giao dịch bất động sản bùng nổ. Quý I/2025 ghi nhận tới 33.585 giao dịch thành công đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ , tăng 32% so với quý trước (25.409 giao dịch quý IV/2024). Phân khúc đất nền tiếp tục hút dòng tiền, với 101.049 giao dịch, tăng 16,4% so với quý trước.

Dù thanh khoản tăng, tổng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án còn khoảng 23.400 sản phẩm, gồm chung cư: 2.339 căn, nhà ở riêng lẻ: 9.376 căn, đất nền: 11.685 nền.

So với quý IV/2024, tồn kho giảm nhưng chưa đều giữa các phân khúc. Nhà ở riêng lẻ giảm rõ rệt, chỉ còn bằng 83,5% so với quý trước. Trong khi đó, lượng tồn kho của chung cư và đất nền vẫn cao hơn, phản ánh thực tế rằng dòng tiền mới chủ yếu đang chảy vào những sản phẩm dễ thanh khoản hơn hoặc có mức giá hợp lý hơn

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 4 đã giảm 18%, lượng tin đăng cũng giảm 6%. Đáng chú ý, sự sụt giảm xuất hiện đồng loạt ở các loại hình: đất nền (-18%), căn hộ chung cư (-20%), nhà mặt phố và nhà riêng cùng giảm 14%.

Xét theo khu vực, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TPHCM giảm 19%, trong khi các địa phương khác ghi nhận mức giảm trung bình từ 16 - 20%. Đáng chú ý, hai loại hình sụt giảm mạnh nhất là căn hộ và đất nền với mức giảm tại Hà Nội là 23%, tại TPHCM là 21%.

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy từ tháng 4, nhu cầu mua ở Nhơn Trạch, Long Thành bắt đầu hạ nhiệt 20 - 30%, đà tăng giá chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc bởi các địa phương này không sáp nhập về TPHCM như tin đồn trước đó.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Nhận định về việc giá đất tăng cao trước thông tin về sáp nhập, sắp xếp một số địa phương, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, diễn biến này không “mới” với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn. Đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua.

Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

“Như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi”, VARS cho biết.

Theo VARS, giá trị bất động sản muốn tăng lên bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.

VARS đánh giá: “Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài”.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cơn sốt đất ngắn hạn thời gian qua chủ yếu do tâm lý đầu cơ ăn theo thông tin chưa xác thực. Khi các địa phương lên tiếng bác bỏ hoặc chưa có chính sách cụ thể đi kèm, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt. Hiện tượng người mua bỏ cọc tại Long Thành, Nhơn Trạch hay Đông Anh là ví dụ rõ rệt.

Cùng với đó, tình trạng "găm hàng" của một bộ phận chủ đất, chờ mức giá cao hơn, đang khiến thanh khoản thị trường suy yếu. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bắt đầu rút khỏi cuộc chơi sau những đợt "sóng ảo" không thành.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng điều quan trọng nhất là cần xác định rõ mục tiêu: Mua để ở hay để đầu tư. Với người mua để ở, lời khuyên là nên ưu tiên lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình. “Chúng tôi thường gợi ý sử dụng phương pháp "vòng tròn ưu tiên". Ví dụ, một gia đình có 4 thành viên nên liệt kê 3-5 yếu tố quan trọng nhất như: gần trường học, bệnh viện, nơi làm việc… Sau đó, khoanh vùng các khu vực nằm trong bán kính 5-10km quanh những điểm này để tìm ra vùng giao thoa - nơi nên ưu tiên để sinh sống”, ông Quốc Anh khuyến nghị.

Khi đã chọn được vị trí, lúc đó mới xét đến loại hình bất động sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp. “Với người mua để ở, thời điểm nào cũng có thể là thời điểm phù hợp - miễn là lựa chọn đúng vị trí và có bài toán tài chính rõ ràng. Thông thường, chúng tôi khuyên khách hàng nên chuẩn bị kế hoạch tài chính ít nhất trong vòng 5 năm để tránh bị động trước những biến động của thị trường”, đại diện batdongsan.com.vn nói thêm.

Còn với nhà đầu tư, cần lưu ý rằng mặt bằng giá hiện tại đang ở mức cao. Khi giá đã tăng lên một ngưỡng mới, thị trường cần thời gian để hấp thụ, nghĩa là cần thời gian để các yếu tố hỗ trợ thực sự hiện diện và tạo ra giá trị thực.

Trước những diễn biến mang tính đầu cơ, Bộ Xây dựng và các địa phương đã phát đi cảnh báo yêu cầu người dân thận trọng với thông tin chưa kiểm chứng, đồng thời tăng cường kiểm soát thị trường. Việc điều tiết lại cung – cầu, kiểm soát pháp lý dự án và hướng dòng vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thật được cho là yếu tố then chốt để thị trường phát triển lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Bất động sản quý I/2025 là bức tranh pha trộn giữa kỳ vọng phục hồi và rủi ro đầu cơ. Để tránh “mắc cạn” giữa những làn sóng tin đồn, nhà đầu tư cần tỉnh táo, hướng về giá trị thực và pháp lý rõ ràng thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn.