Thị trường văn phòng Việt Nam và sự tác động của giao thông, ESG và cuộc đua giá thuê

Vị trí và giao thông – “phễu vàng” hút dòng tiền

Văn phòng không còn chỉ là nơi làm việc – đó là công cụ chiến lược để thu hút, giữ chân nhân sự và thể hiện hình ảnh doanh nghiệp. Theo khảo sát toàn cầu của Savills năm 2025, các khách thuê, chủ đầu tư và chủ sở hữu đều đồng thuận rằng yếu tố quan trọng nhất định hình văn phòng tiêu chuẩn là vị trí – đặc biệt là khả năng kết nối giao thông.

Cụ thể, 70% người được khảo sát đánh giá việc nằm gần các trung tâm giao thông trọng yếu là tiêu chí quan trọng bậc nhất khi lựa chọn địa điểm đặt văn phòng. Xu hướng này xuất hiện ở cả các thị trường lớn như Tokyo, London, New York – nơi văn phòng gần trạm metro hoặc ga tàu điện ghi nhận mức giá thuê cao vượt trội.

Tại Tokyo, cứ mỗi 5 phút rút ngắn khoảng cách đi bộ đến ga Tokyo hoặc Shibuya, giá thuê văn phòng hạng A tăng trung bình 13% – thậm chí với ga Tokyo, mức tăng vọt tới 17%. Theo ông Tetsuya Kaneko – Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Nhật Bản, chính sự trở lại mạnh mẽ của nhân viên sau đại dịch và đà mở rộng quy mô doanh nghiệp khiến nhu cầu văn phòng chất lượng cao tại đây tăng vọt. “Khả năng kết nối giao thông thuận tiện là yếu tố then chốt giúp giữ chân nhân tài,” ông nhận định.

Tại London, Savills khảo sát các văn phòng quanh ga Liverpool Street – trung tâm tài chính lớn nhất nước Anh. Kết quả cho thấy cứ mỗi 5 phút đi bộ gần hơn tới ga, giá thuê tăng trung bình 4%. Tuy nhiên, khác với Tokyo, tác động của giao thông tại London còn phụ thuộc vào đặc thù khu vực. Những địa điểm mang yếu tố biểu tượng hoặc có giá trị thương hiệu cao (như khu West End) có thể giữ giá thuê ở mức cao bất chấp khoảng cách xa hơn với hệ thống tàu điện.

Ông Catherine Facer – Giám đốc Savills UK – cho biết: “Tại London, khả năng kết nối là ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, có những khu vực mà yếu tố biểu tượng vượt trội khiến giá thuê không phụ thuộc quá nhiều vào khoảng cách tới ga”.

Tại New York, yếu tố “biểu tượng” đóng vai trò chi phối mạnh mẽ. Các văn phòng được xếp vào nhóm “tòa nhà biểu tượng” có thể cho thuê với giá cao hơn trung bình 35%, thậm chí có trường hợp gấp đôi so với văn phòng hạng A thông thường. Còn nếu xét về khoảng cách tới các ga trung tâm như Grand Central hay Penn Station, cứ mỗi 5 phút đi bộ gần hơn, giá thuê tăng trung bình 3%.

Ông Gabe Marans – Phó Chủ tịch Savills New York khẳng định: “Chỉ có một lý do khiến các văn phòng biểu tượng có thể đạt mức giá thuê đỉnh như vậy – đó là bởi nhiều người mong muốn được làm việc tại đó. Danh tiếng và vị trí chính là lực hút cạnh tranh bậc nhất.”

Kết quả khảo sát từ ba thị trường lớn đã làm nổi bật xu hướng rõ ràng: văn phòng gần trung tâm giao thông và mang yếu tố thương hiệu đang là tâm điểm đầu tư và lựa chọn toàn cầu. Đây cũng là điều đang dần định hình lại cách thị trường văn phòng Việt Nam vận hành, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội.

“Giá thuê xanh” lên ngôi – Văn phòng không bền vững bị thị trường đào thải

Song song với xu hướng đề cao vị trí, một yếu tố khác cũng đang trở thành “tấm vé vàng” giúp nâng cao giá trị văn phòng: chứng nhận công trình xanh. Dưới áp lực ESG toàn cầu và yêu cầu bền vững từ phía nhà đầu tư tổ chức, các tập đoàn đa quốc gia và cả người thuê, các văn phòng có chứng chỉ LEED, EDGE hoặc tương đương đang ghi nhận mức giá thuê vượt trội.

Tại châu Âu, giá thuê của văn phòng xanh cao hơn trung bình 18% so với các tòa không đạt chứng nhận. Tại châu Á – Thái Bình Dương, mức chênh lệch trung bình là 14%, đặc biệt tại các thị trường như Singapore, Sydney, Tokyo, Seoul, Hồng Kông. Còn tại Mỹ – nơi ESG vẫn đang định hình theo hướng linh hoạt – các thành phố như New York, Washington DC và Boston dẫn đầu mức chênh lệch “giá thuê xanh”.

Savills chỉ ra rằng, văn phòng xanh không chỉ đáp ứng quy định bền vững, mà còn giúp tối ưu chi phí vận hành và nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng – yếu tố ngày càng được chú trọng giữa bối cảnh giá năng lượng tăng và yêu cầu tiết giảm phát thải ngày một khắt khe.

Tại Việt Nam, TP.HCM đang là thị trường đi đầu. Đến quý II/2025, 73% nguồn cung văn phòng Hạng A đã đạt chứng nhận xanh (LEED, EDGE, BCA), đặc biệt là tất cả các dự án mới trong vòng ba năm gần đây. Giá thuê tại các tòa nhà đạt chứng nhận xanh cao hơn đến 10% nhờ chi phí vận hành thấp và được các tập đoàn đa quốc gia ưu tiên lựa chọn.

Dự kiến đến năm 2027, TP.HCM sẽ có thêm hai dự án Hạng A xanh gia nhập thị trường, tiếp tục nâng tỷ trọng văn phòng bền vững. Nhu cầu thuê không gian “xanh hóa” cũng sẽ tăng mạnh nhờ quy định ESG được áp dụng sâu rộng hơn và làn sóng “tẩy xanh” (greenwashing) bị giám sát gắt gao.

Tại Hà Nội, xu hướng này cũng đang tăng tốc. Tính đến quý II/2025, 41% diện tích văn phòng hạng A và 4% hạng B đã đạt chứng nhận công trình xanh. Dự kiến đến cuối năm 2025, sẽ có thêm ba dự án văn phòng hạng A đạt LEED, mở rộng nguồn cung bền vững và thúc đẩy quá trình chuyển dịch xanh cho thị trường thủ đô.

Ngoài ra, một xu hướng khác đang song hành là “giảm giá nâu” – thuật ngữ chỉ mức giảm giá thuê của các tòa nhà kém bền vững. Khi yêu cầu ESG được đặt ngang hàng với các tiêu chí tài chính, những tài sản không đáp ứng tiêu chuẩn môi trường sẽ dần mất giá và bị đào thải khỏi danh mục của các nhà đầu tư tổ chức.

Triển vọng tại TP.HCM và Hà Nội – Cạnh tranh nguồn cung, trọng tâm chất lượng

Trong quý II/2025, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng ổn định, nhờ nhu cầu mở rộng từ các lĩnh vực công nghệ, tài chính – ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục. Tổng nguồn cung đạt 2,9 triệu m², giá thuê trung bình 843.000 đồng/m²/tháng, công suất cho thuê đạt 88%.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án Hạng C, nhưng đến năm 2027, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 234.000 m² sàn văn phòng mới, tập trung vào phân khúc hạng A tại khu trung tâm. Trong ngắn hạn, thị trường vẫn duy trì trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.

Tại Hà Nội, thị trường ghi nhận tổng nguồn cung khoảng 2,28 triệu m² từ 193 dự án. Mức giá thuê trung bình 564.000 đồng/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 83%. Tuy nhiên, khu vực trung tâm (CBD) đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung văn phòng hạng A, khiến khách thuê dần dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm như phía Tây.

Savills nhận định, xu hướng thuê văn phòng ngoài trung tâm Hà Nội sẽ còn tiếp diễn, do chi phí thấp hơn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện – đặc biệt là hệ thống metro, BRT và xe buýt điện.

Từ nay đến cuối năm 2027, Hà Nội dự kiến có thêm 284.500 m² sàn văn phòng từ 17 dự án, tuy nhiên hiện vẫn có 5 dự án chưa xác định quy mô cụ thể. Đáng chú ý, không có dự án hạng A nào mới tại khu trung tâm được xác nhận triển khai trong giai đoạn này.