Thuế bất động sản tính theo lãi thực: Người bán được lợi nhưng có dễ áp dụng?

Nỗ lực điều tiết thị trường bất động sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sửa đổi, trong đó đề xuất thay đổi căn bản cách tính thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.

Thay vì thu 2% cố định trên giá chuyển nhượng như hiện nay, dự thảo đề xuất hai phương án: Áp thuế suất 20% trên phần thu nhập thực (lợi nhuận từ giao dịch) hoặc áp thuế theo tỷ lệ trên giá chuyển nhượng tùy theo thời gian nắm giữ bất động sản, từ 2% đến 10%.

Theo phương án đầu tiên, phần thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và chi phí hợp lý liên quan đến giao dịch. Thuế suất 20% được áp trực tiếp trên phần lãi ròng này.

Trong khi đó, nếu không chứng minh được giá mua hoặc chi phí, thì thuế vẫn tính trên giá bán, nhưng áp dụng mức thuế suất lũy tiến theo thời gian sở hữu: từ 10% nếu nắm giữ dưới 2 năm, giảm dần xuống còn 2% nếu nắm giữ trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế.

Bộ Tài chính cho rằng phương pháp mới sẽ phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch, tránh tình trạng kê khai giá bán thấp nhằm né thuế như hiện nay. Thực tế, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế TNCN, nhưng việc đánh thuế 2% cố định trên giá chuyển nhượng đã bộc lộ nhiều bất cập, nhất là khi giá ghi trên hợp đồng thường thấp hơn giá thực tế.

“so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản”, Bộ Tài Chính khẳng định.

Đồng thời, để chống đầu cơ, dự thảo cũng đưa ra phương án đánh thuế cao hơn nếu chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn. Cụ thể, người bán trong vòng 2 năm sẽ chịu mức thuế suất cao nhất (10%) nếu không chứng minh được giá mua, và giảm dần theo thời gian nắm giữ. Bất động sản nhận từ thừa kế vẫn giữ nguyên mức thuế 2% hiện hành.

Lo ngại thực thi và rủi ro cho thị trường

Cùng với kỳ vọng cải cách luật, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ quan ngại về tính khả thi của Dự thảo trong thực tế. Trả lời Báo Nhà báo và Công Luận, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, về nguyên lý, việc đánh thuế trên lãi ròng là một bước đi đúng, nhưng “sự công bằng mà chính sách này hướng tới vẫn còn nhiều khoảng trống”.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy, giá mua thường không được kê khai đúng, chi phí liên quan không có chứng từ hợp lệ. Nếu không có công cụ kiểm tra minh bạch, việc đánh thuế trên “thu nhập thực” sẽ rất cảm tính và dễ gây khiếu nại.

“Hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản hiện nay chưa minh bạch. Người bán bị lỗ nhưng không chứng minh được thì vẫn có thể bị truy thu. Người lãi nhiều thì khai giá vốn cao để né thuế. Như vậy, thay vì công bằng, cơ chế này lại tạo ra bất bình đẳng giữa người trung thực và người gian lận,” ông Tuấn phân tích.

Bên cạnh đó, khái niệm “chi phí hợp lý” cũng chưa được quy định rõ ràng. Người dân bỏ tiền sửa chữa nhà, cải tạo, thuê thiết kế… nhưng không có hóa đơn tài chính thì liệu có được chấp nhận để trừ vào thu nhập tính thuế? Trong khi đó, nếu bắt buộc phải có chứng từ tài chính, thì vô hình trung lại đẩy thêm gánh nặng hành chính cho người dân.

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất của Bộ Tài chính là việc áp dụng mức thuế suất cao hơn với bất động sản giao dịch trong thời gian ngắn, nhằm hướng tới chống đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, chính sách này cần được cân nhắc kỹ lưỡng cả về định nghĩa pháp lý lẫn năng lực giám sát.

“Không phải ai mua rồi bán nhanh đều là đầu cơ. Có người gặp khó khăn tài chính buộc phải bán, có người đứng tên hộ người thân… Nếu chính sách thiếu linh hoạt, không phân biệt được mục đích sử dụng và bối cảnh giao dịch, thì dễ đánh nhầm đối tượng, gây rủi ro cho người mua nhà thực sự,” ông Tuấn cảnh báo.

Cũng theo ông Tuấn, để đánh thuế đầu cơ hiệu quả, trước hết phải có hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản thống nhất và liên thông từ trung ương đến địa phương. Khi đó, cơ quan thuế mới có thể kiểm tra chính xác thời gian nắm giữ, tần suất giao dịch, mục đích sử dụng của người sở hữu tài sản. Hiện nay, điều này vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Ngoài ra, nếu áp dụng ngay phương án đánh thuế 20% trên phần lãi trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại, thanh khoản thấp, thì chính sách có thể gây tác động tiêu cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Trước các lo ngại trên, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng, thay vì áp dụng vội vã, Chính phủ cần xây dựng một nền tảng đồng bộ, đủ mạnh cho mọi thay đổi trong chính sách thuế.

Cụ thể, việc đầu tiên đó là cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và đất đai để thống nhất, công khai và liên thông toàn quốc. Hệ thống này phải lưu trữ đầy đủ thông tin về giá mua – giá bán, thời điểm giao dịch, lịch sử chuyển nhượng, mục đích sử dụng, số lượng tài sản… để tránh gian lận.

Thứ hai, nên áp dụng thanh toán không dùng tiền mặt cho các giao dịch bất động sản để truy vết dòng tiền. Kết nối dữ liệu với ngân hàng, công chứng, thuế, địa chính và công an sẽ giúp giám sát hiệu quả.

Thứ ba, cần cập nhật bảng giá đất theo giá thị trường, có cơ quan định giá độc lập để rút ngắn khoảng cách giữa “giá khai” và “giá thật”. Nếu vẫn giữ bảng giá đất cứng, thì dù thay đổi công thức tính thuế cũng khó tránh được gian lận.

Cuối cùng, không thể thiếu truyền thông pháp lý rõ ràng, dễ hiểu để người dân nắm được quyền – nghĩa vụ và cách tính đúng. Nếu người dân không hiểu mình phải kê khai thế nào là đúng, không biết hồ sơ nào là hợp lệ để chứng minh chi phí, thì sẽ nảy sinh tâm lý sợ sai – né tránh – hoặc tìm cách lách luật. Khi đó, chính sách không những không tăng được thu, mà còn làm xói mòn niềm tin vào hệ thống thuế.