TP.HCM: Giá căn hộ hơn 4 lần sau 7 năm, tín hiệu đầu tư hay rào cản an cư?

Mặt bằng giá mới liên tục lập đỉnh

Theo số liệu tổng hợp từ các đơn vị nghiên cứu bất động sản hàng đầu, thị trường căn hộ tại TP.HCM đã và đang trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, liên tục thiết lập các đỉnh giá mới qua từng năm.

Giai đoạn từ 2018 đến 2023, giá chung cư tại TP.HCM tăng đều đặn từ 15 – 20% mỗi năm. Nhiều chuyên gia cũng xác nhận đây là xu hướng phổ biến và kéo dài trong nhiều năm, đặc biệt rõ rệt ở phân khúc trung – cao cấp.

Sang năm 2024, báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy, giá trung bình căn hộ cao cấp đã vọt lên mức trên dưới 100 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ 2023.

Đến quý I/2025, dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh, chạm mốc trung bình 4.691 USD/m2 – tương đương gần 120 triệu đồng/m2. So với quý trước đó, giá tăng tới 28%, còn nếu so với quý 1/2024, mức tăng là 47%.

Nếu tính toán theo phương pháp lãi kép – cộng dồn mức tăng trưởng theo từng năm – từ mốc 35 triệu đồng/m2 năm 2018, với mức tăng đều 15% từ 2018–2023, sau đó tăng 33% trong năm 2024 và tiếp tục tăng 47% trong năm 2025, giá căn hộ đến cuối năm 2025 có thể đạt khoảng 158,28 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà tại TP.HCM đã tăng khoảng 4,5 lần chỉ trong vòng 7 năm.

Đây là mức tăng trưởng chưa từng có trong lịch sử phát triển thị trường nhà ở của thành phố. Dù thị trường bất động sản có lúc chững lại về thanh khoản, nhưng giá căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp, vẫn tiếp tục leo thang theo từng quý và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nhiều người bị đẩy khỏi “cuộc đua sở hữu nhà”

Tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân thành thị. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến khoảng cách giữa “nhu cầu ở thực” và “khả năng chi trả” ngày càng lớn. Trong khi người dân phải chật vật xoay xở với chi phí sinh hoạt và lãi suất tín dụng, thì mỗi năm giá nhà lại tăng thêm vài chục triệu đồng/m2 khiến việc mua nhà dần trở thành điều xa xỉ với tầng lớp trung lưu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho biết nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít là nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng mạnh trong nhiều năm liền. Theo ông, mức tăng 15 – 20%/năm trong giai đoạn 2015–2023 phản ánh đúng quy luật cung – cầu mất cân đối kéo dài.

Vấn đề càng trở nên nghiêm trọng khi bước sang năm 2024, bảng giá đất điều chỉnh chính thức có hiệu lực đã đẩy chi phí đầu vào lên cao, khiến Bộ Xây dựng dự báo rằng giá nhà có thể tiếp tục tăng thêm 15 – 20% trong năm 2025. Trong bối cảnh nguồn cung chưa thực sự được cải thiện, đây là viễn cảnh khiến người có nhu cầu ở thực gần như không còn lựa chọn phù hợp.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp hiện chủ yếu là hàng mở bán lần đầu với số lượng hạn chế hoặc các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Giá bán của các giai đoạn sau gần như luôn cao hơn so với giai đoạn đầu, bởi chủ đầu tư cần bù chi phí và tối ưu lợi nhuận. Khi áp lực giá gia tăng liên tục, khả năng giá căn hộ giảm trong thời gian tới là rất thấp, đặc biệt khi quỹ đất hạn chế và thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều vướng mắc.

Một thực tế đáng lo ngại khác là lượng nguồn cung mới trên thị trường hiện nay rất thấp. Theo chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021–2030, trong 5 năm từ 2026 – 2030, thành phố cần xây dựng thêm khoảng 57,5 triệu m2 sàn nhà ở để đáp ứng cho số dân dự kiến tăng lên 11,29 triệu người, nâng diện tích nhà ở bình quân đạt 26,5 m2/người.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 đến nay, toàn TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 800 căn hộ mới. Dự kiến, cả năm 2025 chỉ có khoảng 8.600 căn hộ mới được mở bán, chủ yếu tại các khu vực ngoại thành – tức chỉ đáp ứng chưa đến 2% nhu cầu nhà ở trung hạn.

Trong khi cung không theo kịp cầu, giá vẫn tăng, thì người mua nhà đặc biệt là người trẻ, gia đình trẻ hoặc người có thu nhập trung bình dường như bị loại khỏi “cuộc đua sở hữu nhà” ngay từ vạch xuất phát. Do đó, nhiều người vẫn đang chờ đợi giải pháp cấp thiết tăng nguồn cung, giảm chi phí đầu vào và kiểm soát lạm phát giá nhà, đặc biệt là sau giai đoạn sáp nhập.