TP.HCM: Thị trường căn hộ dịch vụ đang gạn lọc những 'con gà không đẻ trứng'

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ ồ ạt rao bán

Nhiều năm qua, loại hình căn hộ dịch vụ bao gồm các nhà phố hoặc tòa nhà nhỏ được cải tạo, phân chia thành nhiều căn hộ cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn được xem là “kênh giữ tiền” lý tưởng. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm sâu, đây là lựa chọn thay thế phổ biến của những nhà đầu tư muốn dòng tiền sinh lời ổn định mà vẫn nắm giữ được giá trị tài sản.

Anh Ngọc Minh - một môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại TP.HCM, cho biết: “Rất nhiều khách hàng tìm đến tôi với nhu cầu rõ ràng: sở hữu bất động sản vừa để tích lũy vừa để cho thuê. Họ không mặn mà với gửi tiết kiệm vì lãi suất thấp, mà kỳ vọng thu nhập ổn định từ mô hình căn hộ dịch vụ hay nhà trọ.”

Thực tế, xu hướng này đã bắt đầu nở rộ từ khoảng 2 năm trở lại đây, khi mặt bằng lãi suất huy động giảm mạnh, dòng vốn cá nhân có xu hướng “chảy” về bất động sản, đặc biệt là phân khúc có khả năng khai thác dòng tiền ngay.

Trên các chợ nhà đất, mạng xã hội chỉ cần gõ từ khóa “bán căn hộ dịch vụ” có thể thấy hàng trăm đến hàng nghìn tin rao với mô típ quen thuộc: “có dòng tiền sẵn”, “cho thuê kín phòng”, “thu nhập đều hàng tháng”…

Tuy nhiên, đằng sau làn sóng tin rao ấy lại là một bức tranh đang dần đổi chiều. Trái với hình ảnh “gà đẻ trứng vàng” được quảng bá, hiện tượng rao bán dày đặc cho thấy nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang “tháo chạy” khỏi phân khúc căn hộ dịch vụ vì không đạt kỳ vọng khai thác.

Anh Minh chia sẻ thêm: “Tôi nhận rất nhiều căn nhờ bán lại thời gian gần đây. Chủ yếu là nhà đầu tư tay ngang, ban đầu thấy mô hình hấp dẫn nhưng vận hành rồi mới vỡ lẽ. Phần lớn gặp vướng mắc về pháp lý, tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy không đảm bảo, hoặc xây dựng quá nhỏ, chia phòng dày đặc nên khó hút khách thuê dài hạn.”

Thực tế trên thị trường, ngoài một vài trường hợp chủ đầu tư bán nhà do cần vốn gấp, thì vẫn còn nhiều căn nhà có diện tích nhỏ nhưng được cải tạo để gia tăng số phòng ở. Từ đó dẫn tới không gian ở thiếu ánh sáng, không có lối thoát hiểm, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, gây mất an toàn cho người thuê và bị kiểm tra, xử phạt... Điều này dẫn đến việc căn hộ không được cấp phép hoạt động cho thuê đúng quy định, tỷ lệ lấp đầy thấp và dẫn tới doanh thu bấp bênh, khó đạt mức sinh lời như dự tính ban đầu.

Thị trường căn hộ dịch vụ đang bị “gạn lọc”

Trên lý thuyết, mô hình căn hộ dịch vụ có thể tạo ra dòng tiền ổn định nếu được xây dựng bài bản, đáp ứng nhu cầu thuê thực và tuân thủ đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, trong thực tế, chỉ một tỷ lệ nhỏ sản phẩm trên thị trường đáp ứng đầy đủ các yếu tố này.

Theo khảo sát thực tế, giá bán căn hộ dịch vụ thường cao hơn khoảng 20–30% so với nhà ở thông thường cùng vị trí do đã có sẵn mô hình khai thác cho thuê. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đảm bảo hiệu suất cho thuê thực sự tốt. Một số sản phẩm được gắn mác “có dòng tiền” thực tế lại không có hợp đồng thuê dài hạn hoặc chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy dưới 50%.

Nhiều ý kiến cho rằng, thường thì những căn vận hành tốt, chủ nhà sẽ giữ lại để khai thác dài hạn vì dòng tiền đều. Nếu bán ra thị trường, thường là có vấn đề bên trong. Người mua phải rất tỉnh táo, đừng chỉ nhìn bảng thu nhập tạm tính mà tin rằng sẽ có lời ngay.

Bên cạnh đó, việc cho thuê căn hộ dịch vụ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định về an toàn, PCCC, quản lý vận hành theo đúng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Những căn không đáp ứng tiêu chuẩn có thể bị kiểm tra đột xuất, yêu cầu dừng hoạt động hoặc không được cấp phép lưu trú dài hạn, làm giảm đáng kể tính pháp lý và khả năng khai thác.

Theo anh Minh, từ đầu năm 2024 đến nay, số lượng nhà đầu tư tìm mua loại hình này đã giảm đáng kể. Nhiều người sau khi cân nhắc rủi ro đã quay lại chọn mua nhà ở truyền thống hoặc căn hộ chung cư pháp lý rõ ràng, dù lợi suất thấp hơn nhưng an toàn hơn về lâu dài.

“Có một số khách đầu tư lướt sóng hoặc vay vốn cao để đầu tư căn hộ dịch vụ, đến nay phải bán cắt lỗ vì không gồng nổi chi phí vận hành và lãi vay. Thị trường đang thanh lọc mạnh, chỉ những sản phẩm chuẩn chỉnh mới tồn tại được”, nhân viên môi giới này chia sẻ.

Với những gì đang diễn ra, căn hộ dịch vụ - sản phẩm từng được ví như “con gà đẻ trứng vàng” đang cho thấy mặt trái của cuộc chơi đầu tư. Trong đó, những sản phẩm không đáp ứng tiêu chuẩn của thị trường và người dùng sẽ dần bị loại bỏ, gây tổn thất cho nhà đầu tư.