“Bề nổi” của trái phiếu bất động sản là lãi suất cao 

Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do SSI thực hiện, 6 tháng đầu năm có 134 doanh nghiệp phát hành trái phiếu bao gồm phát hành ra công chúng và chào bán riêng lẻ. Ngoại trừ các đợt chào bán cho công chúng của các công ty thuộc Masan, 133 doanh nghiệp đã hành riêng lẻ với 826 đợt, chiếm 94,2% tổng giá trị phát hành.

Tổng giá trị phát hành trái phiếu sáu tháng đầu năm đạt 171.500 tỷ đồng, tăng 61,3% so với cùng kỳ năm trước và tương đương 60% giá trị phát hành năm 2019. 70% chủ thể phát hành chính là các ngân hàng và công ty bất động sản, trong đó bất động sản trở thành nhóm phát hành trái phiếu lớn nhất thị trường.

Chỉ tính riêng quý II, lượng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản tăng gần gấp đôi so cùng kỳ năm trước, với 47.200 tỷ đồng. Lũy kế sáu tháng, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành 71.600 tỷ đồng, tăng 57,5% so với cùng kỳ và xấp xỉ 42% tổng giá trị phát hành. Dẫn đầu giá trị phát hành là Vinhomes với 12.000 tỷ đồng, chiếm 17% tổng giá trị phát hành của nhóm bất động sản trong nửa đầu năm.

Báo cáo SSI chỉ ra "khách ruột" các trái phiếu bất động sản là ngân hàng, chiếm 40% tổng lượng phát hành, tiếp đến là nhà đầu tư cá nhân chiếm 20%. Trái phiếu nhóm này có đặc điểm kỳ hạn ngắn và lãi suất bình quân lên đến 10,42%/năm trong quý II/2020, tuy nhiên bình quân nửa đầu năm đã giảm so với 10,77%/năm của quý trước đó.

Ngân hàng thương mại chiếm tỷ trọng 27,6% tổng lượng phát hành với 47.300 tỉ đồng, trong đó BIDV dẫn đầu với 15.168 tỉ đồng, chiếm 32% tổng giá trị trái phiếu do các ngân hàng phát hành. So với bất động sản, trái phiếu ngân hàng có kỳ hạn dài hơn và lãi suất bình quân thấp hơn. Trong quý II/2020, kỳ hạn bình quân 4,55 năm với lãi suất 6,68%. 

Các nhà đầu tư cá nhân cũng tham gia tích cực trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Báo cáo cho thấy có 23.000 tỷ đồng, tương đương 13,4% tổng lượng phát hành toàn thị trường đến từ nhà đầu tư cá nhân, xấp xỉ 80% lượng mua cả năm 2019. Nhà đầu tư nhóm này mua nhiều nhất trái phiếu bất động sản (63%), ngân hàng (23%) và 7% mua trái phiếu Masan.

Theo các chuyên gia đánh giá, sở dĩ trái phiếu bất động sản hút được nhà đầu tư cá nhân bởi lãi suất cao gấp đôi so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Ngoài ra, chiêu chia nhỏ các đợt phát hành của doanh nghiệp nhằm kéo dài thời gian phát hành mỗi đợt cũng dễ hút nhà đầu tư nhỏ lẻ hơn.

Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cũng khiến doanh nghiệp bất động sản càng thêm chật vật khi dự án không có vốn để triển khai hoặc để trang trải các chi phí khác dẫn đến tình trạng “thúc ép” doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. 

Chuyện gì sẽ xảy ra khi ngân hàng là "khách ruột" của trái phiếu bất động sản?  

Nhìn nhận về hiện trạng này, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản đang tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro. Thứ nhất, lãi suất của trái phiếu bất động sản đưa ra thị trường rất lớn. Mức lãi suất này cao hơn gần gấp đôi so với lãi suất tiền gửi ngân hàng và lãi suất tiền cho vay. Dấu hiệu này đang đặt ra lo ngại rằng liệu ngân hàng có đang gặp khó trong hoạt động cho vay tiền hay không vì dòng tiền khó tìm được thanh khoản. Trong khi đó, lãi suất của loại hình trái phiếu này lại rất lớn.

Thứ hai, xuất hiện trường hợp nhiều ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho trái phiếu bất động sản hoặc mua lại trọn nguồn trái phiếu phát hành. Điều này có khác gì doanh nghiệp đã vay được tiền từ ngân hàng thông qua kênh trái phiếu mà không cần đi bằng con đường chính thống. Có phải vì vay chính thống đã bị các quy định siết chặt?

Hiện nay, thị trường tài chính đang bị tác động mạnh mẽ bởi đại dịch Covid-19 và thị trường cho vay của ngân hàng cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Do đó, nguy cơ tác động đến nền kinh tế là không tránh khỏi và doanh nghiệp địa ốc cũng không thể nằm ngoài làn sóng này. Giả sử, nếu doanh nghiệp không ăn nên làm ra, không thể thanh toán được khoản tiền cho trái chủ, nguy cơ đổ vỡ domino rất dễ xảy ra.

Trong khi đó, ngân hàng với doanh nghiệp địa ốc lại có mối quan hệ ràng buộc bởi trái phiếu. Nguy cơ này càng đặt ở mức độ cảnh bảo bởi chỉ cần tín hiệu vỡ nhỏ đã dẫn tới sụt đổ của hệ thống ngân hàng mà nguyên nhân lại xuất phát từ khó khăn của doanh nghiệp. Một nền kinh tế sẽ rơi vào tụt dốc nếu hệ thống ngân hàng khủng hoảng. Do vậy, thị trường trái phiếu bất động sản cần có sự kiểm soát và quy định chặt chẽ, vị chuyên này cảnh báo. 

Ngọc An