Việt Nam vào 'tầm ngắm' chuỗi cung ứng, thời cơ vàng cho BĐS công nghiệp

“Tọa độ vàng” trong dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu

Theo Cushman & Wakefield, để đảm bảo hiệu quả trong sản xuất, tìm nguồn cung và phân phối hàng hóa đến người tiêu dùng, doanh nghiệp cần xây dựng và triển khai các chiến lược BĐS phù hợp.

Trong số đó, chi phí tài chính đóng vai trò then chốt trong quá trình ra quyết định – đặc biệt là các khoản liên quan đến vận hành nhà máy hoặc kho bãi. Ba yếu tố chi phí có ảnh hưởng lớn nhất đến việc lựa chọn địa điểm là: giá thuê, chi phí nhân công và giá năng lượng

Báo cáo "Tọa Độ Động Lực Công Nghiệp Toàn Cầu 2025" của đơn vị này cũng chỉ ra, mặt bằng giá thuê BĐS logistics và công nghiệp trên toàn cầu không chênh lệch quá lớn như thường được hình dung. Trong số 126 thị trường được khảo sát, khoảng 60% có mức giá thuê dao động trong khoảng 5–10 USD/ ft2/năm (tương đương 4,5 - 9 USD/m2/tháng).

Đáng chú ý, 71% thị trường tại khu vực EMEA, cùng với khoảng một nửa số thị trường tại Châu Mỹ và Châu Á – Thái Bình Dương, nằm trong khung giá này. Chỉ một số ít thị trường ghi nhận mức giá vượt 20 USD/ft²/năm (tương đương 18 USD/m2/tháng), chủ yếu tập trung tại các trung tâm kinh tế lớn như London, vùng ngoại ô New York, Hồng Kông, Geneva và Zurich – nơi quỹ đất hạn chế và nhu cầu cao đã đẩy giá thuê lên mức rất cao.

Ở chiều ngược lại, khu vực Châu Á – Thái Bình Dương có nhiều thị trường với giá thuê dưới 5 USD/ft²/năm, đặc biệt tại các trung tâm sản xuất như Ấn Độ, Việt Nam và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế cạnh tranh về chi phí.

Trong đó, Việt Nam nằm trong nhóm hiếm hoi hội đủ cả ba yếu tố cốt lõi nói trên. Dù giá thuê đất công nghiệp năm 2025 đã tăng 70% so với năm 2019, mức giá thực tế vẫn rất cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực. Cụ thể, giá thuê trung bình tại Hà Nội đạt 6 USD/ft²/năm (tương đương 5,3 USD/m²/tháng), còn TP.HCM là 5 USD/ft²/năm (tương đương 4,9 USD/m²/tháng).

Nguồn lao động dồi dào, trẻ và chi phí nhân công hợp lý tiếp tục là điểm cộng lớn. Hiện chi phí lao động tại Việt Nam chỉ bằng chưa đến 25% mức lương trung vị toàn cầu – yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chiến lược vận hành và địa điểm đặt nhà máy.

Về chi phí vận hành, điện năng là bài toán sống còn, nhất là với xu hướng nhà máy xanh, logistics thông minh, robot hóa, xe điện... Việt Nam tiếp tục ghi điểm khi chi phí điện cho sản xuất công nghiệp thuộc nhóm thấp nhất toàn cầu, chỉ cao hơn Indonesia và Nigeria.

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Sự kết hợp của ba yếu tố chi phí then chốt – lao động, năng lượng và giá thuê BĐS – đã giúp Việt Nam trở thành một tọa độ đầu tư hấp dẫn trong mắt các nhà sản xuất và logistics toàn cầu."

Ngoài lợi thế chi phí, Việt Nam còn được hưởng lợi từ các xu hướng dịch chuyển lớn trên thế giới, gồm "China+1" – giúp giảm phụ thuộc vào Trung Quốc, và "nearshoring" – chiến lược đưa sản xuất đến gần hơn thị trường tiêu thụ, giúp rút ngắn chuỗi cung ứng.

Sáp nhập và cú hích chiến lược cho BĐS công nghiệp vùng

Bên cạnh những lợi thế cốt lõi, việc sáp nhập đơn vị hành chính của Việt Nam cũng đang mở ra không gian mới cho BĐS công nghiệp. Đây là động lực tái cấu trúc lại quy hoạch, tạo quỹ đất lớn, thuận tiện cho việc phát triển các tổ hợp công nghiệp hiện đại, đa chức năng và kết nối tốt hơn với hệ sinh thái FDI.

Tại miền Nam, TP.HCM – vốn là đầu tàu kinh tế cả nước – đang đối mặt với giới hạn quỹ đất công nghiệp. Theo Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza), thành phố chỉ còn khoảng 74ha đất sạch sẵn sàng cho đầu tư, lại phân tán nhỏ lẻ. Nhiều khu công nghiệp đã được phê duyệt từ hơn 20 năm trước vẫn chưa thể triển khai do vướng mặt bằng và thủ tục.

Trong khi đó, các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu lại có quỹ đất rộng, hạ tầng công nghiệp đã hình thành đồng bộ và năng lực thu hút FDI được minh chứng qua nhiều năm. Nếu quá trình sáp nhập được triển khai, TP.HCM sẽ có điều kiện mở rộng không gian phát triển theo hướng bài bản, hiện đại, vừa tận dụng được lợi thế địa lý, vừa chia sẻ áp lực về quy hoạch.

Ở phía Bắc, mô hình phát triển vùng công nghiệp cũng đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Bắc Giang – tỉnh đã nổi lên là điểm sáng thu hút FDI với hơn 10 khu công nghiệp đang hoạt động, diện tích hơn 2.000 ha – đang tiến tới quy hoạch 29 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 7.000 ha đến năm 2030.

Ngay sau khi có thông tin sáp nhập với Bắc Ninh, dòng vốn FDI đã có phản ứng tích cực. Luxshare – ICT (Hồng Kông), đối tác lớn của Apple, đang đầu tư hơn 500 triệu USD tại khu vực này. Foxconn (Đài Loan) cũng mở rộng các dự án công nghệ cao. Trong khi đó, các tập đoàn nội địa cũng đồng loạt triển khai khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh và chuỗi dịch vụ phụ trợ.

Điểm đáng chú ý là mô hình khu công nghiệp thế hệ mới đang hình thành rõ nét hơn. Đây là các khu tổ hợp tích hợp đầy đủ ba tầng lớpgồm: hạ tầng số như IoT, 5G, nhà máy thông minh; doanh nghiệp phụ trợ; các tiện ích phục vụ đời sống người lao động như nhà ở công nhân, trung tâm y tế, trường học, R&D… Những yếu tố này dần trở thành “tiêu chuẩn vàng” để các nhà đầu tư FDI lựa chọn địa điểm đặt nhà máy.

Đặc biệt, sau sáp nhập, một số địa phương sẽ có thêm đường bờ biển dài hơn, tạo điều kiện phát triển các mô hình khu công nghiệp – cảng biển tích hợp. Đây được xem là hướng đi đón đầu xu thế dịch chuyển khỏi những thị trường truyền thống đang gặp khó khăn về chi phí đất đai và thiếu quỹ phát triển mới.