Nghìn tỷ từ trái phiếu được rót vào bất động sản

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) vừa công bố báo cáo tình hình sử dụng vốn trái phiếu đối với hai lô KDHH2125001 trị giá 400 tỷ đồng và KDHH2225001 trị giá 800 tỷ đồng.

Theo đó, mục đích sử dụng 2 lô trái phiếu dùng để tăng quy mô hoạt động của Khang Điền. Đối với lô trái phiếu KDHH2125001 (phát hành vào tháng 6/2021), Khang Điền đã mua lại trước hạn 100 trái phiếu vào ngày 14/12/2021, khối lượng trái phiếu đang lưu hành là 300 trái phiếu, tương đương 300 tỷ đồng. Như vậy, tổng khối lượng trái phiếu đang lưu hành của Khang Điền là 1.100 trái phiếu, tương đương 1.100 tỷ đồng.

Khang Điền cho biết, công ty đã hoàn tất giải ngân theo kế hoạch đối với cả hai lô trái phiếu này. Trong đó, lô trái phiếu trị giá 400 tỷ đồng được công ty sử dụng để chuyển tiền tăng vốn tại CTCP Vi La (240 tỷ đồng) và chuyển tiền cho Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng vay (160 tỷ đồng).

Đối với lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng, công ty cho biết đã dùng để chuyển tiền tăng vốn tại Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế, để doanh nghiệp này góp thêm vốn vào Công ty Bình Trưng, phục vụ hoạt động kinh doanh của Công ty Bình Trưng (Công ty Quốc tế sở hữu trực tiếp 99,9% vốn điều lệ của Công ty Bình Trưng).

Theo tìm hiểu, Bất động sản Bình Trưng được thành lập vào năm 2014, do công ty con của Khang Điền là Tư vấn Quốc Tế nắm 99,9% cổ phần. Đơn vị này hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán trao đổi, đầu tư đất đai, kinh doanh quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng và cho thuê. Đa số các dự án khu đô thị của công ty được xây dựng trên tại Bình Dương, TP HCM, và các tỉnh miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

Công ty Bình Trưng là chủ đầu tư dự án Clarita tại TP Thủ Đức, TP HCM. Dự án được quy hoạch trên tổng thể diện tích rộng 5,8 ha và dự kiến mở rộng, bao gồm hai loại hình sản phẩm là biệt thự và nhà liền kề.

Âm nặng dòng tiền kinh doanh

Năm 2022, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 2.912 tỷ đồng, giảm 22% so với năm trước. Lãi ròng giảm hơn 10% so với cùng kỳ, xuống mức 1.082 tỷ đồng trong đó lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt hơn 1.100 tỷ đồng, giảm 8% so với năm 2021.

Trong năm 2022, Nhà Khang Điền đặt kế hoạch doanh thu 4.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản này đã không hoàn thành kế hoạch và mới chỉ thực hiện được 77% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Trong báo cáo mới đây về Khang Điền, Chứng khoán VNDirect ước tính doanh thu 2023 của KDH sẽ giảm 23,5% so với cùng kỳ xuống 2.228 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng năm 2023 của doanh nghiệp bất động sản này được dự báo sẽ giảm 22,4% so với cùng kỳ xuống 856 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập bất thường.

Không chỉ kinh doanh thụt lùi, Nhà Khang Điền còn gặp vấn đề lớn với dòng tiền. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm hơn 1.000 tỷ đồng trong năm 2022. Con số này năm 2021 trước đó lên đến gần 1.600 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tồn kho tăng hơn 4.700 tỷ đồng so với đầu năm lên 12.453 tỷ đồng.

Để bù đắp dòng tiền âm từ hoạt động kinh doanh, Nhà Khang Điền đã tăng mạnh vay nợ trong năm vừa qua. Số dư nợ vay tài chính cuối kỳ lên đến gần 6.800 tỷ đồng, tăng hơn 4.200 tỷ so với đầu năm và chiếm gần 1/3 tổng tài sản. Trong đó, chủ yếu là vay dài hạn với số dư cuối kỳ gần 5.600 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 21.539 tỷ đồng, tăng gần 7.200 tỷ so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu của Khang Điền ghi nhận 11.795 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022, trong đó có 2.780 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.