Khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ

Cả nước hiện nay có hơn 2.500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, trong số đó có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm. Thế nhưng gần 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư được cải tạo, sửa chữa lại chưa đến 3%. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mãi chỉ nằm trên giấy hoặc chỉ dừng lại ở mức độ khảo sát vì còn quá nhiều vướng mắc.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hầu hết các chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ...

Theo ông  Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch. Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cũng phải "nhập cuộc" và đưa ra cơ chế phù hợp, thậm chí phải "xé rào" nếu không việc cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp tục "dậm chân tại chỗ"

Bên cạnh đó, một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. Tỷ lệ đền bù 1-1 cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư) chắc chắn không được người dân đồng tình.

Tại những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 - 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Tuy nhiên, quy mô diện tích các căn chung cư cũ thời xưa chỉ phổ biến ở mức từ 15 - 20 m2/căn thì kể cả phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 2-2,5 lần cũng rất khó. Diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50 m2, trong khi dự án xây mới thường quy mô ít nhất từ 60 - 70 m2 trở lên và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để bù vào mua phần diện tích tăng thêm này.

Theo các chuyên gia,  nếu các dự án trong khu vực nội thành không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, đặc biệt những dự án cải tạo chung cư cũ ở vị trí đắc địa mà căn hộ có thể bán với giá 100 triệu đồng/m2 thì cần tính đến bài toán định giá và thương mại hóa diện tích cũ.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, vướng mắc lớn nhất là do thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.

Giải quyết thế nào?

Bộ Xây dựng cho biết, để giải quyết vướng mắc trong việc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ đã đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hai địa phương là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Trong đó, nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, đồng thời đề xuất 1 số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

UBND Thành phố Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 và thành phố sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư.

Mặt khác, Hà Nội sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số) tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Cùng đó, Hà Nội kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành; cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Thành phố Hà Nội còn đề xuất được thực hiện chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, chung cư hết niên hạn sử dụng nhưng chưa phải cấp D cũng cần phải đưa vào kế hoạch cải tạo xây dựng lại để chỉnh trang mỹ quan đô thị. Tại các dự án cải tạo chung cư cũ cần quy định diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 để bố trí tái định cư tại chỗ và không thấp hơn 45m2 căn hộ kinh doanh thương mại

Ngoài ra, tỷ lệ bồi thường cũng là vấn đề được quan tâm nhằm tháo nút thắt khi thực hiện cải tạo chung cư cũ. Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 1 thì như căn hộ tầng 2 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn với trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 4 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 thì cho hệ số bồi thường tối đa là 2 lần.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND Thành phố Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Minh Quân