"Cú hích" chính sách
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng trong một chu kỳ tăng trưởng mới gắn với mục tiêu phát triển kinh tế hai con số, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Không chỉ dừng lại ở việc xử lý các tồn tại kéo dài trong quá khứ, Nghị quyết còn được xem là một “cú hích chính sách” có khả năng khơi thông nguồn lực, tái thiết niềm tin và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), một trong những điểm xuất phát quan trọng của Nghị quyết là thực trạng hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước đang bị “mắc kẹt” bởi các vướng mắc pháp lý, vượt thẩm quyền giải quyết của địa phương và Chính phủ, cần phải có nghị quyết của Quốc hội để giải quyết triệt để.
Cụ thể, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích lên tới 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư 3.352.946,9 tỷ đồng, tương đương khoảng gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (dự kiến 1,1 triệu tỷ đồng).
"Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực rất lớn thúc đẩy tăng trưởng GDP, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng ở mức cao trong giai đoạn tới", VARS IRE nêu.
Nghị quyết số 29/2026/QH16 đã tiếp cận vấn đề theo hướng thực tiễn và linh hoạt hơn, khi cho phép xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết không chỉ tập trung vào xử lý trách nhiệm, mà còn cho phép triển khai đồng thời các giải pháp để đưa dự án trở lại hoạt động.
VARS IRE cho rằng, đây là sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong tư duy chính sách, từ “đóng băng để xử lý” sang “xử lý để vận hành”, qua đó mở ra khả năng kích hoạt lại một lượng lớn nguồn cung và dòng vốn đang bị tắc nghẽn.
VARS IRE khẳng định, tác động của Nghị quyết số 29/2026/QH16 đối với thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ diễn ra trên nhiều chiều.
Trước hết, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung. Các nhóm dự án được xử lý bao gồm những trường hợp sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, vướng mắc về mục đích sử dụng đất, cũng như các dự án đã được cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định. Khi các dự án này được “giải phóng”, thị trường không chỉ có thêm nguồn cung, mà con gia tăng mức độ cạnh tranh, giảm áp lực tăng giá cục bộ.
Đặc biệt, Nghị quyết số 29/2026/QH16 có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, vốn đã gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Việc đưa ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định được xem là bước đi đầu tiên nhằm “mở khóa” tâm lý thị trường.
VARS IRE cho rằng, dù chưa phải là giải pháp toàn diện, nhưng động thái này có thể góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, yếu tố then chốt để phân khúc này phục hồi trong chu kỳ tới.
Ở một góc độ khác, Nghị quyết số 29/2026/QH16 còn có tác động lan tỏa tới hệ thống tài chính, ngân hàng. Trong thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và gia tăng áp lực nợ xấu. Khi các dự án được tháo gỡ và tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, hiệu quả thực thi Nghị quyết sẽ phụ thuộc rất lớn vào vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - cơ quan được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án.
Thực tế cho thấy phần lớn vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay phát sinh và tồn tại ở cấp địa phương. Do đó, việc trao quyền là cần thiết, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực, sự chủ động và tinh thần trách nhiệm của bộ máy thực thi.
Theo VARS IRE, đây không chỉ là một khâu quan trọng mà thực chất là “yếu tố then chốt” quyết định mức độ hiệu quả của Nghị quyết số 29/2026/QH16.
Nếu các địa phương thể hiện được tinh thần chủ động, quyết liệt trong hành động và vận dụng linh hoạt các giải pháp phù hợp với thực tiễn, thì quá trình tháo gỡ vướng mắc hoàn toàn có thể được thúc đẩy nhanh, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực và sâu rộng.
Ngược lại, nếu vẫn tồn tại tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm, thiếu các hướng dẫn cụ thể hoặc thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan, thì Nghị quyết có nguy cơ không đạt được hiệu quả như kỳ vọng.
Từ góc độ chiến lược, Nghị quyết số 29/2026/QH16 không chỉ nhằm xử lý các tồn đọng của giai đoạn trước mà còn góp phần định hình một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao và bền vững, việc khơi thông nguồn lực đất đai - một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế - được xem là điều kiện có tính nền tảng.
Nếu được triển khai hiệu quả, Nghị quyết có thể góp phần tái kích hoạt chuỗi giá trị của thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy các ngành có liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu và tài chính, đồng thời tạo ra các tác động lan tỏa tích cực đối với tăng trưởng kinh tế vĩ mô.
Cần thành lập các tổ công tác chuyên trách ở cấp địa phương
Để Nghị quyết đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả một cách thực chất, VARS IRE kiến nghị các cơ quan quản lý cần thiết kế và triển khai các giải pháp đồng bộ, cụ thể.
Trước hết, việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là nghị định và thông tư liên quan, là cần thiết nhằm bảo đảm cách hiểu và áp dụng thống nhất, hạn chế tình trạng phân tán trong thực thi giữa các địa phương.
Bên cạnh đó, cần thành lập các tổ công tác chuyên trách ở cấp địa phương, với chức năng rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng, qua đó rút ngắn thời gian giải quyết và giảm thiểu tình trạng né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm.
Song song với các giải pháp trên, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất trong quá trình hợp thức hóa các dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là nội dung nhạy cảm, đòi hỏi phải được thiết kế theo hướng minh bạch, nhất quán và có cơ sở phương pháp luận rõ ràng, nhằm vừa bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, vừa tránh tạo ra gánh nặng tài chính quá mức đối với doanh nghiệp.
Đồng thời, cần xây dựng cơ chế thể chế đủ rõ ràng để bảo vệ đội ngũ cán bộ trong quá trình thực thi, nhất là những trường hợp chủ động, dám chịu trách nhiệm, qua đó góp phần giảm thiểu tâm lý e ngại rủi ro đang tồn tại trong bộ máy hành chính.
Ngoài ra, việc chuẩn hóa hệ thống dữ liệu và quy trình xử lý trên phạm vi toàn quốc cũng là một yêu cầu quan trọng. Điều này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch và khả năng giám sát, mà còn góp phần hạn chế các rủi ro phát sinh tiêu cực trong quá trình triển khai, qua đó củng cố niềm tin của thị trường và các chủ thể liên quan.
Dù được đánh giá cao, Nghị quyết số 29/2026/QH16 cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ để tránh bị lợi dụng. Nếu không có cơ chế giám sát hiệu quả, chính sách có thể bị biến tướng thành “công cụ hợp thức hóa” sai phạm hoặc trục lợi. Do đó, việc tăng cường kiểm toán, minh bạch thông tin và giám sát độc lập là yếu tố không thể thiếu.
Tổng thể, VARS IRE cho rằng, Nghị quyết số 29/2026/QH16 là một bước tiến chính sách mang tính đột phá, thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc tháo gỡ các “điểm nghẽn lịch sử” của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, giá trị thực sự của Nghị quyết sẽ không nằm ở nội dung văn bản, mà ở hiệu quả thực thi trong thực tế.
Trong bối cảnh thị trường đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ tăng trưởng mới, Nghị quyết số 29/2026/QH16 không chỉ là công cụ xử lý tồn đọng, mà còn là phép thử quan trọng đối với năng lực điều hành chính sách, mức độ phối hợp giữa các cấp chính quyền và niềm tin của thị trường vào một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và bền vững.
