Ngày 19/10, Quốc hội thảo luận ở tổ về Dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Đây là dự án luật quan trọng có liên quan đến các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản... và các tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.
Thảo luận tại tổ, nhiều ý kiến đại biểu còn băn khoăn về việc nâng mức tiền đặt trước lên 20-50%. Bên lề phiên họp, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn TP. Hải Phòng) gợi ý về một số công cụ khác để chống thổi giá, bên cạnh tiền đặt trước.
Giá trúng cao chưa phải là thành công
+ Thưa đại biểu, đấu giá, nhất là đấu giá đất, gắn rất chặt với thị trường nhà đất. Theo ông, Luật cần đặt nguyên tắc gì để vừa giữ được cạnh tranh, vừa không “đổ thêm dầu” vào thị trường?
- Trước hết phải trả lời câu hỏi: đấu giá để làm gì? Theo tôi, đấu giá không phải cuộc đua tìm mức giá trúng cao nhất trong một phiên, mà là cách phân bổ tài sản, nguồn lực một cách công khai, cạnh tranh và hiệu quả.
Giá trúng cao là tín hiệu tốt khi phản ánh cạnh tranh thực chất và người trúng nộp đủ tiền. Còn nếu giá bị đẩy lên thật cao rồi bỏ cọc, tài sản không được đưa vào sử dụng, hoặc mức giá ấy bị mượn làm “giá tham chiếu” cho cả khu vực, thì không thể gọi đó là một cuộc đấu giá thành công.
Vì vậy, nguyên tắc tôi đề nghị là “trung tính về giá”. Đấu giá là cơ chế phát hiện giá thông qua cạnh tranh, không phải công cụ trực tiếp điều tiết thị trường. Luật không nên chạy theo giá trúng cao, nhưng cũng tuyệt đối không để chính cơ chế đấu giá phát ra tín hiệu giá sai lệch, thổi bùng kỳ vọng đầu cơ và đẩy chi phí đầu vào của nền kinh tế lên cao.
+ Tín hiệu giá sai lệch ấy hình thành như thế nào, thưa ông?
- Lấy ví dụ một lô đất được trả giá cao bất thường rồi bị bỏ cọc. Theo pháp luật về giá đất, mức giá đó chưa đủ điều kiện làm thông tin đầu vào chính thức để định giá đất theo phương pháp so sánh, vì người trúng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cơ quan định giá thì chờ, nhưng thị trường không chờ: con số ấy vẫn tác động ngay đến tâm lý người mua, người bán và kỳ vọng giá bất động sản cả khu vực.
Với khoáng sản cũng vậy. Nếu quyền khai thác được đấu giá ở mức vượt xa khả năng khai thác kinh tế, dự án có thể không triển khai được, kéo theo hệ lụy về nguồn cung vật liệu và chi phí xây dựng.
Do đó, cần tách bạch hai việc: công bố kết quả phiên đấu giá và xác nhận mức giá đó đã được thực hiện đầy đủ. Minh bạch là cần thiết, nhưng một mức giá chưa ai trả tiền không thể được đối xử như một mức giá đã thành giao dịch.
Cũng cần nhìn lại cách chúng ta đo hiệu quả. Giai đoạn 2017–2025 đã tổ chức hơn 336 nghìn cuộc đấu giá, nhưng đó mới là con số về số lượng. Muốn biết đấu giá có hiệu quả thật hay không, phải có dữ liệu về tỷ lệ kết quả bị hủy, tỷ lệ tiền thực thu so với giá trúng và diễn biến sau đấu giá, nhất là với quyền sử dụng đất và quyền khai thác khoáng sản.
Đánh đúng người bỏ cọc, đừng dựng rào với người mua thật
+ Dự thảo đề xuất tăng tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá đối với người vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Ông đánh giá thế nào?
- Tăng tiền đặt trước là công cụ cần thiết, nhưng không nên coi là giải pháp trung tâm cho mọi rủi ro. Nâng mức đặt trước trên diện rộng sẽ làm tăng chi phí tham gia, thu hẹp cơ hội của người có nhu cầu thực, trong khi chưa chắc ngăn được những chủ thể có ý định đầu cơ, vốn thường có sẵn tiền.
Theo tôi, phải kết hợp ba nhóm công cụ: chế tài đúng người vi phạm, thiết kế lại cách trả giá, và giám sát bằng dữ liệu.
Thứ nhất, có thể áp dụng mức tiền đặt trước cao hơn đối với người từng vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc bỏ cọc, trong một thời hạn nhất định. Lĩnh vực đấu thầu đã làm điều tương tự: nhà thầu trúng thầu mà từ chối hoàn thiện hợp đồng bị công khai trên hệ thống và phải bảo đảm dự thầu gấp ba lần trong hai năm. Cách tiếp cận này đánh thẳng vào hành vi rủi ro, thay vì dựng thêm rào cản với tất cả mọi người. Tất nhiên, cơ chế phải có tiêu chí rõ ràng, thời hạn cụ thể và bảo đảm quyền tham gia đấu giá hợp pháp.
Thứ hai là bước giá, đặc biệt với quyền sử dụng đất và quyền khai thác khoáng sản. Thổi giá nhiều khi diễn ra bằng những cú “nhảy giá” đột biến để gây áp lực tâm lý, khiến đối thủ rút lui, rồi người trả giá cao tìm cách bỏ cọc. Tiền đặt trước chỉ xử lý hậu quả; bước giá mới chặn được chính cách thức hành vi này diễn ra. Vì vậy, cần nghiên cứu bắt buộc áp dụng bước giá với những loại tài sản có nguy cơ bị thao túng cao, có mức tăng phù hợp hoặc giới hạn những bước nhảy bất thường, nhưng vẫn bảo đảm cạnh tranh thực chất để giá phản ánh đúng nhu cầu thị trường.
Thứ ba, phải kiểm soát chặt cơ chế hủy kết quả đấu giá. Nếu người trúng có thể thỏa thuận hủy trong những trường hợp không được quy định rõ, đó sẽ là “cửa thoát” cho người đã trả giá cao nhưng không muốn mua nữa. Với tài sản công và tài sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường, cần quy định chặt các trường hợp được hủy, trách nhiệm tài chính của người trúng và thời hạn cơ quan có thẩm quyền phải xử lý khi quá hạn thanh toán.
Dìm giá: ít ồn ào nhưng không kém nguy hiểm
+ Ở chiều ngược lại, rủi ro dìm giá, thông đồng cần được xử lý ra sao?
- Thổi giá gây chú ý vì giá vọt lên; dìm giá thì lặng lẽ hơn nhưng làm thất thoát tài sản công không kém. Tôi băn khoăn với cơ chế lựa chọn ngẫu nhiên người trúng ở giá khởi điểm khi những người tham gia không trả giá. Thiết kế này làm suy giảm động lực cạnh tranh và tạo kẽ hở: các bên chỉ cần phối hợp cùng không trả giá là đưa được tài sản về mức khởi điểm.
Một cuộc đấu giá mà không có mức trả giá cạnh tranh hợp lệ nào thì có thực sự là một cuộc đấu giá thành công hay không? Đây là câu hỏi cơ quan soạn thảo cần làm rõ.
+ Thực tế có trường hợp sau khi trúng đấu giá, đơn vị trúng liên danh với các đơn vị khác để thực hiện dự án. Các đơn vị liên danh này có được coi là cùng trúng đấu giá không, thưa ông?
- Không. Người trúng đấu giá là người đã đăng ký, nộp tiền đặt trước và trực tiếp trả giá tại phiên đấu giá. Các đơn vị liên danh vào sau chỉ có quan hệ hợp đồng với người trúng; với Nhà nước, người chịu nghĩa vụ nộp tiền, nhận đất, thực hiện dự án vẫn là người trúng đấu giá. Việc thay đổi chủ thể thực hiện dự án phải theo pháp luật chuyên ngành về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Nhưng chính vì dự thảo chưa có quy định nào về liên danh, đây là một khoảng trống cần lưu ý. Thứ nhất, điều kiện năng lực chỉ được xét với người đăng ký, nên người thực sự bỏ vốn có thể “vào cửa sau” mà không qua sàng lọc. Thứ hai, người đang bị cấm tham gia đấu giá không đăng ký được, nhưng vẫn có thể liên danh để hưởng tài sản. Thứ ba, và đáng lo nhất, là nguy cơ “trả công cho quân xanh”: những người cùng tham gia thỏa thuận trước để một người trúng, những người còn lại không trả giá hoặc trả giá thấp, rồi được chia phần dưới hình thức liên danh. Trên giấy tờ mọi thứ đều hợp pháp, nên rất khó chứng minh thông đồng.
Vì vậy, tôi đề nghị nếu cho phép liên danh đối với đất thực hiện dự án và quyền khai thác khoáng sản, thì phải đăng ký liên danh ngay từ đầu, các thành viên đều phải đáp ứng điều kiện và liên đới chịu trách nhiệm. Sau khi trúng, không được bổ sung thành viên hay chuyển giao quyền trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành cho phép và phải thẩm định lại. Đặc biệt, cần cấm những người đã cùng tham gia một cuộc đấu giá trở thành thành viên liên danh hoặc đối tác góp vốn của người trúng đối với chính tài sản đó trong một thời hạn nhất định.
+ Đấu giá trực tuyến có giúp giải bài toán thông đồng không, thưa ông?
- Đấu giá trực tuyến chỉ phát huy tác dụng khi dữ liệu được khai thác. Hệ thống phải lưu giữ đầy đủ lịch sử trả giá, thời điểm trả giá và diễn biến tham gia để phục vụ kiểm tra, đối soát; có khả năng nhận diện dấu hiệu bất thường, chẳng hạn nhiều tài khoản phối hợp với nhau, hoặc có người liên tục đẩy giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ.
Đương nhiên, phát hiện bất thường không đồng nghĩa với kết luận có vi phạm. Dữ liệu phải được sử dụng đúng thẩm quyền, bảo đảm an toàn thông tin cá nhân và đi kèm quy trình xác minh.
Điều quan trọng hơn là Luật phải chỉ rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm phân tích dữ liệu, cảnh báo dấu hiệu thông đồng và chuyển thông tin đến cơ quan có thẩm quyền xử lý. Nếu dữ liệu chỉ được thu thập mà không ai khai thác để giám sát, cảnh báo, thì đấu giá trực tuyến mới dừng ở việc chuyển phiên đấu giá lên mạng.
Nối các khâu, đo bằng kết quả
+ Ngoài phiên đấu giá, theo ông còn khoảng trống nào cần lấp?
- Khoảng trống lớn nhất là sự đứt gãy giữa các khâu. Tôi đề nghị quy định rõ trách nhiệm kết nối, cập nhật và khai thác, theo thẩm quyền, thông tin về việc không thực hiện nghĩa vụ tài chính, thu hồi đất, thu hồi giấy phép khai thác hoặc vi phạm điều kiện tham gia đấu giá. Không thể để mỗi cơ quan chỉ quản lý một công đoạn mà không ai nhìn thấy toàn bộ quá trình.
Đồng thời, Cổng Đấu giá tài sản quốc gia cần theo dõi các chỉ số đầu ra: tỷ lệ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tỷ lệ hủy kết quả, thời gian đưa tài sản vào khai thác và số tiền thực thu. Việc công khai phải phù hợp với phạm vi bảo mật và pháp luật chuyên ngành.
Nói ngắn gọn, thước đo thành công của đấu giá không nằm ở con số trúng giá cao hơn giá khởi điểm bao nhiêu lần, mà ở giá trị thực sự mà tài sản tạo ra sau khi được đưa vào khai thác, sử dụng.
+ Xin cảm ơn ông!
