Giá đất nền tăng “sốc”

Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn tới thị trường bất động sản TP.HCM, khiến dòng vốn, nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ đều giảm mạnh.

Bất chấp thị trường suy giảm, chỉ số giá nhà ở, đất nền tại TP.HCM vẫn tăng mạnh. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2020,  giá căn hộ tại TP.HCM tăng bình quân 0,35%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,26% so với quý II/2020.

Dù vậy, ghi nhận từ thực tế cho thấy, giá nhà ở, đất nền tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng vượt ngưỡng bình quân của Bộ Xây dựng. Với khu vực các quận nội thành như quận 1, quận 3 hoặc quận 10, chỉ số giá nhà ở tăng dao động từ 2% - 5%, tùy từng khu vực.

Đặc biệt, tại các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, 3 quận đã được quy hoạch của thành phố mới Thủ Đức đang ghi nhận những mức giá “trên trời”, với mức tăng 20% - 40% trong chưa đầy 1 năm. Các mức giá mới liên tục bị xô đổ theo thời gian.

Cụ thể, tại phường Trường Thọ (quận Thủ Đức), nơi được quy hoạch làm trung tâm thành phố mới Thủ Đức, giá đất mặt đường đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2, tăng 20% so với 4 tháng trước và tăng gần 40% so với cuối năm 2019. Các khu vực khác tại quận 9 và quận Thủ Đức cũng tăng 20%, dao động từ 30 triệu - 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại quận 2, nhiều vị trí tại các phường An Phú, An Khánh và phường Thạch Mỹ Lợi, đã thiết lập “đỉnh” giá lên tới 140 triệu đồng/m2, tăng 30 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2019.

Theo một thông tin rao bán tại batdongsan.com.vn, vào tháng 6/2020, một ngôi nhà cấp 4, có diện tích sàn là 61 m2, tại phường Phước Long A (quận 9), được chủ nhà rao bán 4 tỷ đồng, tương đương 65 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến cuối tháng 12/2020, chủ nhà đăng tin rao bán ngôi nhà này lần thứ 2 với mức giá khoảng 5,5 tỷ đồng, tương đương 90 triệu đồng/m2. Như vậy, trong chưa đầy nửa năm, giá trị của ngôi nhà này đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, tăng khoảng 27%.

Trao đổi với PV báo Công luận, chủ nhân ngôi nhà này khẳng định: So với nhiều mảnh đất khác trong khu vực quận 9, mức giá 90 triệu đồng/m2 chưa phải là “đỉnh”, nhiều nơi đã ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m2, giá trị này tương đương với các quận trong nội thành TP.HCM.

Đặc biệt, vị chủ nhà này “dọa”, mức giá 90 triệu đồng/m2 chỉ có giá trị trong 10 ngày. Sau 10 ngày, chủ nhà sẽ niêm yết giá mới.

“Với tốc độ tăng giá như hiện nay, có thể đầu năm 2021, giá nhà sẽ lên 95 triệu đồng/m2, thậm chí là 100 triệu đồng/m2”, vị này quả quyết.

Liên lạc với một sàn giao dịch bất động sản tại quận 9, nhân viên môi giới cũng cho rằng, đất nền tại thành phố mới Thủ Đức vẫn sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.

“Quỹ đất trong nội đô TP.HCM đang suy kiệt, biên độ lợi nhuận sau đầu tư không nhiều. Do đó, giới đầu tư đang đổ dồn về các vùng ven ở phía Đông thành phố, như quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Nếu nhà đầu tư vẫn còn tâm lý chờ giá đất giảm là điều khó có thể xảy ra. Hiện tại, giá đất 2 quận nêu trên chỉ tăng nhanh, khó giảm”, nhân viên môi giới tại quận 9 quả quyết.

Tăng 40% trong chưa đầy 1 năm, đất nền Thủ Đức đang phá vỡ mọi định luật

Ông Nguyễn Hoàng,  Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho rằng, quyết định thành lập thành phố mới Thủ Đức có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản 3 quận phía Đông. Đây sẽ là thông tin để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế để gia tăng quảng bá, thu hút người mua cho các dự án nằm trong khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, bên cạnh yếu tố quy hoạch và chính sách mới, thì việc tăng giá “sốc” tại Thủ Đức có sự nhúng tay của giới đầu nậu, cò đất.

Ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản đánh giá, việc đất nền tăng 40% đã phá vỡ mọi định luật của thị trường bất động sản.

“Hiện tại, đến 70% - 80% các giao dịch tại quận 9 là đầu cơ đất, nên việc tăng giá “sốc” là điều mà ai cũng dự báo được trước. Tuy nhiên, việc tăng tới 40% trong chưa đầy 1 năm tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư”, ông Vĩnh nói.

Có cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, giá đất tăng 50% hay tăng gấp đôi trong thời gian vài tháng là điều đi ngược với quy luật của thị trường.

“Để đánh giá mức độ an toàn của thị trường bất động sản, nhà đầu tư nên dựa vào tốc độ tăng giá đất tại khu vực đó. Nếu trong 1 năm, giá trị tăng dưới 10%, được coi là ngưỡng an toàn. Còn nếu tăng vượt quá 10% là có dấu hiệu của tăng “ảo”, còn tăng tới 50% hay tăng gấp đôi trong vài tháng lại là sốt đất “ảo”, mang lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư”, ông Đính chia sẻ quan điểm.

Do đó, ông Đính khuyến cáo người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Nguyễn Việt