Chuyên gia không hiểu vì sao đất đai Thạch Thất tăng chóng mặt

Trong hơn 10 năm gần đây, đất nền Thạch Thất luôn là “điểm nóng” của thị trường bất động sản Hà Nội. Đặc biệt, tại các xã nằm xung quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc, giá đất còn “nhảy số” từng ngày, từng giờ.

Không chỉ đất thổ cư, ngay cả đất rừng, đất nông nghiệp Thạch Thất cũng được giới đầu tư săn lùng với quy mô lớn, với mục đích đầu cơ, chờ tăng giá. Đây chính là lý do, khiến giá mọi loại đất của Thạch Thất tăng từ 10 - 15 lần, thậm chí có nơi tăng 20 lần trong 10 năm qua.

Một số nhà đầu tư nhận định, đất nền Thạch Thất luôn “hot”, bởi nơi đây được quy hoạch trở thành khu công nghệ cao của Thủ đô.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, một chuyên gia bất động sản nhận định: Mặc dù đất nền Thạch Thất có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng phải đặt dưới góc nhìn dài hạn.

Bản thân ông Tuấn cũng không thể lý giải được, lý do vì sao giá trị của mọi loại đất, từ đất thổ cư, đất nông nghiệp hay đất rừng Thạch Thất lại tăng phi mã, chỉ trong thời gian ngắn.

Xét dưới góc độ địa lý, Thạch Thất nằm khá xa khu vực trung tâm Hà Nội, khu vực này chỉ được hưởng lợi lớn từ dự án khu công nghệ cao Hòa Lạc. Tuy nhiên, điều này không đủ để tạo ra bệ phóng cho giá đất tăng “điên cuồng” trong thời gian vừa qua.

“Khó có thể tin được, đất làng, đất xã, thậm chí là đất nông nghiệp tại Thạch Thất được dân môi giới chào bán với mức giá 20 - 25 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi giá tới 30 triệu đồng/m2. Nếu 10 năm trước, 30 triệu đồng có thể mua cả sào đất tại đây”, ông Tuấn cho biết.

Nghịch lý: Đất làng tăng nóng, đất dự án chìm nghỉm

Bên cạnh yếu tố được quy hoạch thành khu công nghệ cao tập trung, huyện Thạch Thất trong vài năm qua trở thành một điểm đến hứa hẹn của các “ông lớn” bất động sản, phát triển dòng sản phẩm sinh thái, du lịch - nghỉ dưỡng.

Để đón đầu dự án, nhiều nhà đầu tư đã tích cực rót vốn vào khu vực này, để chờ tới một ngày Thạch Thất trở thành một thiên đường nghỉ dưỡng, nằm ven Hà Nội. Hiện tượng đầu cơ này cũng là một nguyên nhân khiến giá đất Thạch Thất tăng cao.

Thực tế cho thấy, trên trục Quốc Oai - Thạch Thất - Ba Vì có rất nhiều dự án bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng với tổng giá trị lên tới hàng vạn tỷ đồng. Tuy nhiên, rất nhiều dự án trong số đó hiện nay chỉ là bãi đất trống, cỏ dại mọc um tùm vì chậm trễ thi công.

Đây chính là lý do vì sao, UBND Thành phố Hà Nội có quyết định thu hồi 10 dự án bất động sản tại huyện Thạch Thất, chiếm 1/3 trong tổng số các dự án chậm triển khai toàn thành phố này.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân loại làm 2 loại đất, một là đất dự án đã được quy hoạch, thuộc quyền sở hữu của các công ty bất động sản. Hai là đất làng, đất xã thuộc sở hữu của người dân, hoặc giới đầu tư cá nhân.

Trong 10 năm, trước sự xuất hiện ồ ạt của các dự án bất động sản “khủng” đã làm giá đất xung quanh, đất làng, đất xã tăng “nóng”.

Ngược lại, giá đất tại chính dự án đó lại không “sốt”, tốc độ tăng vừa phải, không tăng “sốc” như đất làng, đất xã. Thậm chí, đất dự án còn rẻ hơn đất làng. Đây chính là nghịch lý của bất động sản Thạch Thất.

“Có thể đất dự án không hấp dẫn nhà đầu tư, cũng có thể là do “cò” đất thổi giá đất vùng ven. Cả hai yếu tố này tạo ra sự nghịch lý của bất động sản Thạch Thất”, ông Đính nói.

Trước động thái thu hồi hàng loạt dự án bất động sản chậm tiến độ của UBND Hà Nội, giới đầu tư mong chờ giá đất Thạch Thất sẽ hạ nhiệt.

Tuy nhiên, ông Đính nói: Trên thực tế, trong 10 năm qua, đất dự án Thạch Thất không hề “sốt”, giao dịch rất chậm. Trong khi đó, các đợt “sốt” xuất hiện gần đây chỉ là chiêu trò của giới “cò” đất.

“Trong thời điểm hiện tại, dù có thông tin lên quận, hoặc một số quy hoạch mới, tuy nhiên các yếu tố này không có cơ sở để tạo ra “sóng”. Trừ khi “cò” đất tung tin đồn, tạo “sóng” thì may ra có “sốt”. Dù vậy, theo ghi nhận của tôi, các nhóm tham gia vào đất nền Thạch Thất toàn “cò” và không có nhà đầu tư chuyên nghiệp”, ông Đính khẳng định.

Chính vì vậy, giá đất làng xã Thạch Thất sẽ rất khó giảm, bởi nó không bị phụ thuộc vào việc dự án.

Trước đó, UBND Hà Nội đã có văn bản kiến nghị thu hồi 29 dự án bất động sản trên toàn thành phố. Riêng tại Thạch Thất có tới 10 dự án nằm trong diện bị thu hồi.

Cụ thể, Dự án Xây dựng khu đô thị Tiến Xuân tại xã Tiến Xuân và Đông Xuân của Công ty TNHH Một thành viên SUDICO Tiến Xuân; Dự án xây dựng trường đại học Hòa Bình tại Thạch Thất của trường ĐH Hòa Bình và dự án Khu nhà ở cho cán bộ giáo dục trường đại học Hòa Bình tại huyện Thạch Thất; Dự án xây dựng khu biệt thự nhà vườn tại xã Tiến Xuân của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc.

Dự án xây dựng biệt thự nhà vườn tại xã Tiến Xuân của Công ty Xây dựng Trường Giang; Dự án nhà máy sản xuất cọc bê tông tại xã Tiến Xuân của Công ty Cổ phần Licogi 13 – Nền móng xây dựng; Dự án xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tại xã Tiến Xuân của Công ty TNHH Thương mại Tuổi trẻ.

Dự án biệt thự nhà vườn tại Yên Bình của Công ty CPTM quốc tế Thành Như. Dự án mở rộng nhà máy sản xuất tại Thạch Hoà của Doanh nghiệp tư nhân Minh Nguyệt. Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu biệt thự Sunny Light tại xã Yên Bình của Công ty CP Ánh Dương. Dự án xây dựng nhà vườn tại xã Yên Bình và Tiến Xuân của Công ty CP xây lắp và thương mại Hoà Bình.

Việt Vũ